Wie lese ich einen Bebauungsplan richtig und auf welche Kennziffern kommt es an?
Mit Hilfe verschiedener Festsetzungen und Kennziffern definiert ein Bebauungsplan die Möglichkeiten und die Einschränkungen einer Bebauung auf einem Grundstück. Doch aufgrund der verschiedenen Symbole, Linien, Ziffern und Zahlen, die in einem Bebauungsplan verwendet werden, kann das Lesen zunächst etwas verwirrend sein.
Aus diesem Grund möchten wir Ihnen deshalb im nachfolgenden kurz erklären, welche der Angaben vorrangig von Bedeutung sind und wie ein Bebauungsplan grundsätzlich zu lesen ist. Dabei veranschaulichen wir dies auch noch einmal an einem Praxisbeispiel.
Generell ist dabei zu beachten, dass es in den verschiedenen Landesbauordnungen Definitionsunterschiede zu den einzelnen Festsetzungen geben kann. Beispielsweise unterscheidet sich die Definition eines Vollgeschosses in Bayern und in Baden-Württemberg
Was ist ein Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan (kurz B-Plan) ist ein Planungsinstrument, das die Nutzung und Bebauung von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet regelt. Er legt fest, welche Bauwerke auf einem Grundstück errichtet werden dürfen und welche Flächen beispielsweise für öffentliche Zwecke wie Straßen, Parks oder Grünanlagen vorgesehen sind. Darüberhinaus bestimmt er zudem, wie groß die Bauwerke auf einem Grundstück sein dürfen.
Ein Bebauungsplan wird von der Gemeinde oder Stadt erstellt und durch den Gemeinderat oder Stadtrat beschlossen. Er ist rechtlich bindend und muss bei der Beantragung von Baugenehmigungen eingehalten werden.
Anhand des Bebauungsplanes zum Beispiel die besondere Art der baulichen Nutzung, das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen festgestellt werden. Hier wird für den Grundstückseigentümer deutlich, welche Nutzungsmöglichkeiten für sein Grundstück gegeben sind und welche Einschränkungen er bei er Nutzung hinnehmen muss.
Welche Arten von Bebauungsplänen gibt es?
Generell werden drei Arten von Bebauungsplänen unterschieden: Qualifizierte Bebauungspläne, einfache Bebauungspläne, und vorhabenbezogene Bebauungspläne. Unter diesen ist die häufigste Form der qualifizierte Bebauungsplan.
Dennoch, egal um welche Art es sich handelt, ein Bauvorhaben muss grundsätzlich den Vorgaben entsprechen und darf ihnen nicht widersprechen.
1. Qualifizierter Bebauungsplan
Sofern ein Bebauungsplan alle notwendigen Festsetzungen zum Bauplanungsrecht beinhaltet, gilt er als qualifiziert. Dabei handelt es sich (mindestens) um Angaben
- zur Art der baulichen Nutzung,
- zum Maß der baulichen Nutzung,
- zur überbaubaren Grundstücksfläche und
- zu örtlichen Verkehrsflächen.
Wenn sich ein Grundstück in einem Gebiet mit einem qualifizierten Bebauungsplan befindet, dann ist es zulässig, sofern es den gegebenen Festsetzungen des Plans nicht widerspricht. Damit sagt Ihnen ein qualifizierter Bebauungsplan genau an, was Sie bauen dürfen, und was nicht.
Wenn in einem Bebauungsplan allerdings eine oder mehrere der obigen Angaben fehlen, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan.
2. Einfacher Bebauungsplan
Ein einfacher Bebauungsplan enthält also weniger Festsetzungen.
Die Unterscheidung zwischen einfachem und qualifiziertem Bebauungsplan ist vor allem deshalb wichtig, um zu beurteilen, ob ein Bauvorhaben zulässig ist oder ob die Möglichkeit besteht, in bestimmten Fällen eine Befreiung vom Bebauungsplan zu erhalten.
Ein einfacher Bebauungsplan ist für die Aussage der Zulässigkeit eines Bauvorhabens nämlich nicht ausreichend. Stattdessen findet zusätzlich §34 oder §35 des Baugesetzbuches Anwendung, je nachdem, ob sich das Grundstück im Innenbereich oder im Außenbereich befindet.
3. Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ist eine Sonderform und wird dann gebraucht, wenn kein einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan vorliegt. Er wird speziell für ein bestimmtes Bauvorhaben aufgestellt wird und bezieht sich, im Gegensatz zu den anderen Bebauungsplänen, nur auf das betreffende Grundstück oder die betreffende Fläche, auf der das Bauvorhaben realisiert werden soll.
In der Regel wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan auf Veranlassung des Bauherrn oder Investors erstellt, der ein konkretes Bauvorhaben planen und umsetzen möchte
In der Praxis liegen in der Regel qualifizierte oder gar keine Bebauungspläne vor. Wie sie in diesen Fällen die Zulässigkeit eines Bauvorhabens prüfen, finden Sie hier.
Woher erhalte ich einen Bebauungsplan?
Bebauungspläne können Sie bei der zuständigen Gemeindeverwaltung, im Bauordnungs- oder Stadplanungsamt einsehen, kopieren und bestellen. Viele Kommunen stellen die Bebauungspläne mittlerweile auch auf Ihrer Internetseite bereit. Alternativ können Sie im Geoportal nachsehen, ob Bebauungspläne in Ihrer Gemeinde bereits digitalisiert und online abrufbar sind.
Da Geoportale einerseits unter Eigentümern nicht sehr bekannt, und andererseits nicht ganz einfach zu bedienen sind, sind Bebauungspläne deshalb häufig nicht einfach aufzufinden. Aufgrund dessen haben sich mittlerweile einige Internetdienstleister etabliert, bei denen Sie den Bebauungsplan für Ihr Grundstück bestellen können. Die Kosten belaufen sich dafür auf bis zu 40€. Eigentümer sollten sich jedoch bewusst sein, dass es sich hierbei eigentlich um ein vollkommen kostenfreies Produkt handelt. Nur in einzelnen Fällen verlangen Gemeinden eine Pauschale für eine Kopie oder eine Versendung des Bebauungsplans per E-Mail
Wie ist ein Bebauungsplan aufgebaut?
In der Regel besteht ein Bebauungsplan aus drei Teilen: einer zeichnerischen Festsetzung (planerische Teil des Bebauungsplans), einer textlichen Festsetzungen (Textteil), und einer Begründung zum Bebauungsplan.
Der planerische Teil ist eine grafische Darstellung des Bebauungsplans. Durch Zeichen und Linien ist auf dem Plan einfach ersichtlich, wie und wo Gebäude errichtet werden dürfen, welche Flächen unbebaut bleiben müssen, wie Abstände einzuhalten und wo öffentliche Grünflächen oder Verkehrsflächen sind.
Der Textteil enthält allgemeine Festlegungen, die den Rahmen für die bauliche Nutzung des Gebiets vorgeben. Hier wird zum Beispiel nochmals erklärt, welche Art von Bebauung generell zulässig ist oder welche Regelungen in Bezug auf Gebäudehöhen, oder Grenzbebauungen einzuhalten sind.
In der Begründung muss die Kommune das Ziel und den Zweck des Bebauungsplans und die hierfür erforderlichen Maßnahmen (z.B. Umlegungen) darlegen. Dabei werden auch mögliche Auswirkungen, wie zum Beispiel auf den Verkehr und die Infrastruktur oder Umweltaspekte berücksichtigt.
Die wichtigsten Kennziffern in einem Bebauungsplan
Die wichtigsten und häufigsten Festsetzungen des Bebauungsplans sind die Art der baulichen Nutzung, das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche sowie die Form baulicher Anlagen.
Art der baulichen Nutzung
Gibt an, welche Nutzung für ein Grundstück zulässig ist und bestimmt damit, welchem Zweck das Gebäude dienen muss. Zum Beispiel für eine Wohn- oder eine Gewerbenutzung.
Maß der baulichen Nutzung
Legt fest, wie groß das Gebäude sein darf bzw. wie viel Fläche es im Verhältnis zur Grundstücksgröße einnehmen darf. Es gibt also die maximal zulässige Bebauungsdichte eines Grundstücks an.
Überbaubare Grundstücksfläche
Durch Baulinien und Baugrenzen wird das Baufenster angezeigt, auf welchem Teil des Grundstücks gebaut werden darf und welcher Teil von einer Bebauung freigehalten werden muss.
Form der baulichen Nutzung
Bestimmt durch die Festsetzung der zulässigen Bauweise, der Dachform und Dachneigung, oder der Firstrichtung die letztliche Form und das Aussehen des Gebäudes.
Die Festsetzungen sind verbindlich und müssen bei jeder Baugenehmigung oder Bauanfrage eingehalten werden.
Art der baulichen Nutzung
Bei der Planung eines Baugebiets wird der vorhandenen Fläche verschiedene Nutzungen zugeschrieben. Es entstehen zum Beispiel Wohnbauflächen, Gewerbeflächen, Verkehrsflächen aber auch Grünflächen für Parks oder Gemeindebedarfsflächen für den Standort einer KITA.
Welchem Zweck einem Grundstück dienen muss, drückt die Art der baulichen Nutzung aus. Diese ist im Bebauungsplan mit Kürzeln, wie beispielsweise WA (Allgemeines Wohngebiet) oder GE (Gewerbegebiet), definiert. Es wird also genau festgelegt, für welche Art von Nutzung das Grundstück bebaut werden darf.
Die Baunutzungsverordnung unterscheidet insgesamt 11 Arten von Baugebieten. Diese werden im Bebauungsplan mit verschiedenen Kurzbezeichnungen festgelegt.
Im folgenden finden Sie eine Auswahl von gängigen Gebieten. Eine vollständige Übersicht enthält das Merkblatt zum Bebauungsplan, dass Sie sich kostenfrei herunterladen können.
Übersicht über die verschiedenen Arten der baulichen Nutzung (Baugebiete)
Dient ausschließlich dem Wohnen.
Zulässig sind zum Beispiel Wohngebäude oder Gebäude, die zur Deckung der Bedürfnisse der Bewohner des Gebiets dienen (Kindergärten, Anlagen für soziale, kulturelle oder sportliche Zwecke, etc.)
Dient vorwiegend dem Wohnen.
Zulässig sind zum Beispiel Wohngebäude oder Gebäude für die Versorgung der Bewohner (Läden, Schank- und Speisewirtschaften, etc.).
Dient dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
Grundsätzlich zulässig sind zum Beispiel Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude oder Einzelhandelsbetriebe. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass das Stadtplanungsamt häufig einen gewissen prozentualen Anteil an Wohn-und Gewerbegebäuden im Gebiet vorgibt, der nicht unterschritten werden sollte. (Zum Beispiel: „Mindestens 30% der Gebäude sollen dem Gewerbe dienen“).
Dient der vorwiegenden Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben, wie zum Beispiel Bürogebäude, Tankstellen oder Lagerhäuser.
Dient ausschließlich der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Dabei geht es vor allem auch um die Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind.
Mehr zu den verschiedenen Grundstücksarten können Sie hier in unserem Ratgeber nachlesen
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung gibt vereinfacht gesagt das erlaubte Ausmaß eines Baukörpers an. Es wird genau definiert, wie viel Quadratmeter der Grundstücksfläche bebaut werden, wie hoch das Gebäude errichtet werden und wie viel Quadratmeter Fläche das Gebäude insgesamt enthalten darf.
Dies wird über fünf verschiedene Kennziffern festgelegt: Die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse, die Höhe der baulichen Anlagen sowie die Baumassenzahl.
Übersicht über die Festsetzungen des Maß der baulichen Nutzung
Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter des Grundstücks tatsächlich bebaut werden dürfen. Sie entspricht also der zulässigen Grundfläche eines Gebäudes. Beispielsweise besagt eine GRZ von 0,3, dass ein 500 m² großes Grundstück mit einem Gebäude bebaut werden darf, das eine Grundfläche von 150 m² hat (0,3 x 500).
Anhand der Geschossflächenzahl, kurz GFZ genannt, wird die maximal zulässige Fläche aller Vollgeschosse angegeben. Ein 500 m² großes Grundstück und eine vorgeschriebene GFZ von 0,5 ermöglicht demnach eine maximale Gesamtfläche von 250 m² (0,5 x 500) über alle Geschosse.
Die Anzahl der möglichen Vollgeschosse wird im Bebauungsplan mit römischen Zahlen angegeben. Die römische Zahl II würde die zulässige Anzahl in unserem Beispiel also auf 2 Vollgeschosse beschränken . Um die Anzahl der Vollgeschosse zu berechnen, wird die Geschossflächenzahl (Summe der Fläche aller Vollgeschosse) durch die Grundflächenzahl (Grundfläche Gebäude) geteilt. Dies ergibt in unserem Beispiel drei Vollgeschosse (500 / 250). Somit wäre die maximal zulässige Anzahl an Vollgeschossen im Bebauungsplan nicht überschritten und demnach zulässig.
Übrigens: Die Flächen in Nicht-Vollgeschossen, wie zum Beispiel ein Dachgeschoss, wird bei der Ermittlung der GFZ nicht mehr mitgerechnet. So soll der Ausbau von Wohnraum bzw. Nachverdichtung erleichtert werden.
Allerdings gilt zu beachten, dass Vollgeschosse in den jeweiligen Landesbauordnungen unterschiedlich definiert sind.
Außerdem kann im Bebauungsplan die maximal zulässige Höhe der baulichen Anlagen angegeben werden. Diese wird durch eine maximale Traufhöhe, einer Firsthöhe oder die Höhe zur Dachoberkante bestimmt. Im Zuge dessen können auch bestimmte Dachneigungen und -formen vorgeschrieben werden (siehe Form der baulichen Anlagen).
Weiter kann in einem Bebauungsplan auch die Baumassenzahl bestimmt sein. Dies ist allerdings maßgeblich in Industriegebieten der Fall. Dabei handelt es sich um die Angabe, wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Wäre in unserem Beispiel eine BMZ von 0,9 vorgeschrieben, ergibt sich eine erlaubte Baumasse von 900 m3.
Im Rahmen einer Grundstücksanalyse ist es im ersten Schritt unbedingt notwendig, die Art der baulichen Nutzung zu prüfen. Da Wohnbauflächen teurer verkauft werden können als beispielsweise Gewerbeflächen, hat die Nutzung einen entscheidenden Einfluss auf den Grundstückswert.
Im zweiten Schritt erfolgt die Prüfung des Maß‘ der baulichen Nutzung. Hier gilt: Je größer die Fläche, desto höher der Wert eines Grundstücks.
Form der baulichen Nutzung
Die sogenannte „Form der baulichen Nutzung“ beschreibt in einem Bebauungsplan die Art und Weise, wie die erlaubten Gebäude und baulichen Anlagen auf dem Grundstück errichtet werden dürfen. Es handelt sich dabei also um eine Kennziffer, die festlegt, welche Gestaltungsmerkmale ein Gebäude haben darf, wie es beispielsweise hinsichtlich seiner Höhe, seiner Breite und Tiefe, seiner Dachform oder seiner Fassade aussehen muss.
Übersicht über die Festsetzungen zur Form der baulichen Nutzung
Die im Bebauungsplan genehmigte Bauweise wird mit einem „o“ oder einem „g“ innerhalb eines Dreiecks angegeben. Das „o“ steht für eine offene, das „g“ hingegen für eine geschlossene Bauweise.
Offen bedeutet dabei, dass die Gebäude freistehend mit einem seitlichen Grenzabstand errichtet werden müssen (zum Beispiel Einfamilienhaus).
Bei einer geschlossenen Bauweise werden die Häuser lückenlos ohne seitlichen Grenzabstand erbaut. Die Außenwände der Häuser berühren sich somit (zum Beispiel entlang einer Straße errichtete Reihenhäuser).
Im Bebauungsplan kann die Dachform für Gebäude vorgeschrieben sein. Folgende Kürzel werden für die jeweiligen Dachformen gentutzt:
- SD: Satteldach
- WD: Walmdach
- FD: Flachdach
- PD: Pultdach
- vPD: versetztes Pultdach
- KWD: Krüppelwalmdach
- TD: Tonnendach
- ZD: Zeltdach
Wenn in einem Bebauungsplan eine Firstlinie festgelegt ist, dann muss das Dach des Gebäudes parallel zu dieser Linie ausgerichtet werden.
Abhängig von der Dachform kann in einem Bebauungsplan auch die Dachneigung (DN) in Grad (°) vorgeschrieben werden.
Beispielsweise können Satteldächer (SD) mit einer zulässigen Dachneigung von 30-48° angegeben sein.
Überbaubare Grundstücksfläche
Welcher Teil des Grundstücks letztlich bebaut werden darf bzw. soll wird durch Kennziffern zur überbaubaren Grundstücksfläche festgelegt.
Dies entspricht letztendlich dem Baufenster, innerhalb dessen gebaut werden darf, und wird durch Baugrenzen und Baulinien definiert.
Übersicht über die Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche
Eine Baugrenze gibt an, bis zu welcher Grenze ein Gebäude auf dem Grundstück errichtet werden darf.
Sie beschränkt damit das Ausmaß des Gebäudes und dient dazu die maximale Ausdehnung des Gebäudes auf dem Grundstück festzulegen.
Die Baugrenze kann beispielsweise an der Grenze zum Nachbargrundstück liegen oder in einem gewissen Abstand dazu.
Das Gebäude muss die Baugrenze aber, anders als die Baulinie, nicht berühren.
Auf einer Baulinie muss gebaut werden.
Die Baulinie dient dazu, ein einheitliches Straßen- und Stadtbild zu gewährleisten. Eine Baulinie kann beispielsweise dazu beitragen, dass alle Gebäude in einer Straße auf einer Linie liegen und somit eine harmonische Fassadenfront ergeben.
Die Bebauungstiefe gibt an, wie weit zurück ein Gebäude auf dem Grundstück platziert ist bzw. wie tief es in das Grundstück hineinreicht. Sie ist mit der hinteren Baugrenze gleichzusetzen und trägt dazu bei, den rückwärtigen Teil eines Baugrundstücks von frei zu halten.
Beispiel eines Bebauungsplans
Nachfolgend wollen wir Ihnen einen Bebauungsplan und die wichtigsten Kennziffern noch einmal anschaulich an einem Beispiel verdeutlichen.
Ein Bebauungsplan gehört zu den Dokumenten, die für eine Wertermittlung Ihres Grundstücks oder einen Verkauf grundlegend sind. Welche weitern Unterlagen hierzu noch gehören und woher Sie diese erhalten, können Sie im Artikel „Verkaufsrelevante Unterlagen“ nachlesen.
Fazit zum Bebauungsplan
Um einen Bebauungsplan zu lesen, empfehlen wir Ihnen sich zunächst mit dem Planteil und der dazugehörigen Legende vertraut zu machen. Dort wird genau erklärt, was die verschiedenen Farben, Linien und Symbole bedeuten.
Anschließend sollten Sie zudem die textlichen Festsetzungen aufmerksam lesen. Dabei ist auch auf die Baunutzungsverordnung zu achten, die dem jeweiligen Plan zugrunde liegt.
Da das Bauplanungsrecht und folglich das richtige Lesen eines Bebauungsplans den Wert eines Grundstücks bestimmt, empfehlen wir Grundstückseigentümern, sich bezüglich dem für Ihr Grundstück geltenden Bebauungsplans mit einem Experten, wie beispielsweise einem Architekten, auszutauschen.
Dieser kann genaue Angaben zu einer möglichen Bebauung, diesbezüglichen Optionen und sich eventuell ergebenden Spielräumen geben. Denn ein Bebauungsplan ist zwar Rechtsgrundlage, aber dennoch unter bestimmten Umständen nicht unbedingt definitiv. In manchen Fällen gibt es die Möglichkeit eine Befreiung vom Bebauungsplan zu beantragen. Dies könnte zum Beispiel denkbar sein, wenn der gültige B-Plan bereits sehr alt ist und sich die Umgebung maßgeblich verändert hat.
Aus diesem Grund sollten sich Eigentümer bei der Prüfung Ihres Grundstücks und der Evaluierung der baulichen Möglichkeiten unbedingt professionell beraten lassen. Denn diese Informationen bestimmen den Wert Ihres Grundstücks.
In der Baunutzungsverordnung können Sie die Kennziffern und Bestimmungen noch einmal im Detail nachlesen. Zudem findet sich in §17 eine Übersicht, die der Orientierung der Höchstgrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung.
Merkblatt zum Bebauungsplan
Laden Sie sich hier unser kostenloses Merkblatt zum Bebauungsplan herunter und erhalten Sie eine vollständige Übersicht und Erklärungen zu allen wichtigen Kennziffern.
Disclaimer
Es handelt sich bei allen Informationen und Empfehlungen in unserem Ratgeber maßgeblich um gewonnene Praxiserfahrungen. Diese wollen wir mit Ihnen teilen, um Ihnen hilfreiche Tipps zu geben und häufig gestellte Fragen bestmöglich zu beantworten. Für die Auskünfte können wir jedoch keine Gewähr auf Vollständig- und Richtigkeit übernehmen.