Darf ich mein Grundstück bebauen und wenn ja, was darf ich darauf errichten?
Ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf, wird durch die sogenannte Bauleitplanung bzw. das Bauplanungsrecht festgelegt. Letztlich liefert sie über verschiedene Schritte eine genaue Anleitung, wie vorzugehen ist, um die Bebaubarkeit eines Grundstücks zu prüfen. Die Vorgehensweise möchten wir in diesem Beitrag im Grundsatz einmal skizzieren.
Im Detail sollten Eigentümer das Planungsrecht immer mit einem Experten (empfehlenswert ist beispielsweise ein Architekt) besprechen. Dieser kann Sie umfassend über die Möglichkeiten, wie auch über potentielle Einschränkungen einer Bebauung aufklären
Das Bauplanungsrecht
Grund und Boden ist ein begrenztes Gut, weshalb die Verteilung und Nutzung grundlegend festgelegt sein muss. Dies geschieht zum einen über Flächennutzungspläne und zum anderen über Bebauungsplän, die von der Gemeinde aufgestellt werden.
Der Flächennutzungsplan
Ein Flächennutzungsplan legt die Bodennutzung eines gesamten Gemeinde- oder Stadtgebiets fest. Er gibt dabei also an, welche Flächen wie genutzt und welche Flächen frei gehalten werden sollen. Beispielsweise zeigt er genau, wo in einer Gemeinde Areale für Wohnen, Gewerbe oder Industrie entstehen sollen. Dabei werden die unterschiedlichen Gebiete im Plan farblich gekennzeichnet. Wohngebiete werden zum Beispiel rot, Gewerbegebiete grau, Freiflächen grün und Flächen für die Landwirtschaft gelb unterlegt.
Ein Flächennutzungsplan legt also die „Grundstruktur“ fest und dient damit als Grundlage für nachfolgende Bebauungspläne.
Den Flächennutzungsplan sollten Sie online auf der Website Ihrer Gemeinde im PDF Format finden. Sollte dies nicht der Fall sein, können Sie diesen telefonisch oder per E-Mail beim zuständigen Stadtplanungsamt anfordern. Alternativ können die Pläne auch im Geoportal abrufbar sein.
Der Bebauungsplan
Der Bebauungsplan regelt das Baurecht in einem kleineren Gebiet und konkretisiert damit den Flächennutzungsplan für einzelne Bereich der Gemeinde.
Ein Bebauungsplan legt verbindlich fest, wie das betreffende Gebiet genutzt und bebaut werden darf. gibt beispielsweise Auskunft darüber, welche Gebäude in welcher Größe oder Bauweise errichtet werden dürfen, welcher Nutzungszweck für die jeweiligen Flächen vorgesehen ist und wo öffentliche Verkehrsflächen angelegt werden.
Ein Bebauungsplan zieht also die „Grundstruktur“ des Flächennutzungsplans heran, und setzt diese in jedem Teilbereich der Gemeinde oder Stadt in einzelne Pläne um.
Bebauungspläne finden Sie in den meisten Fällen kostenlos im Internet. Geben Sie hierzu die Stadt oder die Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, und das Stichwort „Bebauungspläne“ ein. Häufig sind die Bebauungspläne auch im Geoportal des zuständigen Bundeslandes hinterlegt. Alternativ können Sie unseren Service auf Grundstücksregister.de nutzen.
Sofern es sich um kleinere Gemeinden handeln, müssen Sie oftmals noch das Stadtplanungsamt kontaktieren.
Beispiel: Der Unterschied zwischen Flächennutzungs- und Bebauungsplan
In diesem Bild veranschaulichen wir Ihnen den Unterschied zwischen einem Flächennutzungsplan und einem Bebauungsplan. Während der Flächennutzungsplan das ganze Stadtgebiet umfasst, beinhaltet der Bebauungsplan nur einen kleinen Teilbereich.
Während es sich bei Flächennutzungsplänen lediglich um vorbereitende Bauleitpläne handelt, sind Bebauungspläne verbindliche Bauleitpläne. Das bedeutet, dass Sie aus einem Flächennutzungsplan noch kein rechtlicher Anspruch erheben können. Lediglich der Bebauungsplan ist rechtsverbindlich.
Ist Ihr Grundstück zum Beispiel in einem Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche markiert, können Sie sich darauf noch nicht berufen, wenn Sie darauf ein Wohnhaus errichten möchten. Erst wenn das Grundstück auch im Bebauungsplan als Wohnfläche ausgewiesen ist, dürfen Sie das Wohnhaus darauf bauen.
Deshalb ist die erste relevante Frage für Ihr Grundstück, ob es einen Bebauungsplan gibt, der konkret und rechtsverbindlich festlegt, ob und was auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf.
Die Grundlagenfrage: Gibt es einen Bebauungsplan?
Sofern es einen Bebauungsplan gibt, gilt es sicher zu gehen, dass es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan handelt.
Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält Angaben
- zur Art der baulichen Nutzung,
- zum Maß der baulichen Nutzung,
- zur überbaubaren Grundstücksfläche und
- zu örtlichen Verkehrsflächen.
Ist dies der Fall müssen Sie sich als Eigentümer nach den Informationen im Bebauungsplan richten. Der Plan sagt Ihnen anhand der Kennziffern genau, ob und wie Ihr Bauvorhaben gestaltet und umgesetzt werden darf.
Sofern im Bebauungsplan allerdings eine oder mehrere der Angaben fehlen, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. In diesem Fall muss für eine Zulässigkeit Ihres Bauvorhabens zusätzlich §34 oder §35 des Baugesetzbuches geprüft werden.
Einfache Bebauungspläne sind jedoch selten. Im häufigsten Fall liegen Bebauungspläne in qualifizierter Form vor, wonach sich Eigentümer richten können.
Alles über den Bebauungsplan, seine Kennziffern und wie Sie diese lesen, finden Sie hier
§34 und §35 des Baugesetzbuchs
Wie oben erwähnt, muss das Baurecht für ein Grundstück nach §34 oder §35 geprüft werden, wenn es sich um einen einfachen Bebauungsplan handelt. Dies ist zudem auch dann zu tun, wenn es gar keinen Bebauungsplan für Ihr Grundstück gibt.
Welcher der Paragraphen Anwendung findet, ist davon abhängig, ob sich Ihr Grundstück im sogenannten „Innenbereich“ oder im „Außenbereich“ befindet.
Im Innenbereich heißt, dass sich Ihr Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils oder einer Stadt befindet. Einfacher ausgedrückt: Neben Ihrem Grundstück befinden sich Grundstücke, die bebaut sind (oder bebaut werden dürfen). Zum Beispiel liegt es mitten in einer Wohnsiedlung. Dahingegen bedeutet im Außenbereich, dass Ihr Grundstück außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils oder einer Stadt liegt. Ein Beispiel hierfür sind Aussiedlerhöfe.
Ihr Grundstück liegt im Innenbereich
Liegt Ihr Grundstück im Innenbereich, ist ein Bauvorhaben dann zulässig, „wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“ (§34 BauGB). Das bedeutet in einfachen Worten, dass sich das Bauvorhaben in die Nachbarschaft gut einfügen soll. Es sollte also nicht in Größe und Form herausstechen, sondern sich an den unmittelbaren Gebäuden in der Nachbarschaft orientieren. Um dies zu belegen, muss ein Bauherr häufig einen sogenannten „Einfügungsnachweis“ erbringen. Hierin legt er anhand verschiedener Berechnungen und Kennziffern dar, dass sich die Planung nach den in der Umgebung liegenden Gebäuden richtet und das Ortsbild nicht maßgeblich verändert oder beeinträchtigt.
Das Bauen im Innenbereich nach §34 BauGB wird oftmals auch als „Nachbarbebauung“ bezeichnet. Denn die Bebauung auf dem Grundstück muss sich an den Gebäuden in der Nachbarschaft orientieren.
Ihr Grundstück liegt im Außenbereich
Liegt Ihr Grundstück stattdessen im Außenbereich, ist eine Bebauung äußerst schwierig. Denn nach Vorgabe des Bundesgesetzgebers soll der Außenbereich möglichst frei von Bebauungen bleiben. Hier sollen sich nämlich vorrangig land- und forstwirtschaftliche Flächen befinden, die den Menschen auch zur Erholung dienen. Daher sind Bauvorhaben im Außenbereich nur eingeschränkt oder gar nicht zulässig. Ausnahme ist, wenn Bauvorhaben als „privilegiert“ eingestuft werden und aufgrund Ihrer Zweckbestimmung an dieser Stelle errichtet werden dürfen. Beispiel: Ein Bauernhof.
Fazit zur Prüfung des Bauplanungsrechts Ihres Grundstücks
Zur Prüfung des vorliegenden Bauplanungsrecht für Ihr Grundstück benötigen Sie somit unbedingt den geltenden Bebauungsplan. Sofern dieser nicht existiert können Sie sich den Flächennutzungsplan ansehen. Dieser zeigt Ihnen zumindest, für welche Nutzung Ihr Grundstück vorgesehen ist. Da der Flächennutzungsplan jedoch nur als Grundlage für weitere Planungen im Stadtgebiet- oder Gemeindegebiet dient, können Sie aus diesem keine Rechte für Ihr Grundstück geltend machen. Die mögliche Bebauung richtet sich stattdessen zusätzlich nach §34 oder §35 des Baugesetzbuches. Die genaue Lage und die nähere Umgebung Ihres Grundstücks ist somit entscheidend.
Zur Veranschaulichung der Herangehensweise soll Ihnen nochmals nachfolgendes Schaubild dienen. Unter dem Link können sie dieses auch herunterladen.
Schema zur Prüfung des Bauplanungsrechts
Laden Sie sich hier unser kostenloses Schema zur Prüfung des Baurechts für Ihr Grundstück herunter
Disclaimer
Es handelt sich bei allen Informationen und Empfehlungen in unserem Ratgeber maßgeblich um gewonnene Praxiserfahrungen. Diese wollen wir mit Ihnen teilen, um Ihnen hilfreiche Tipps zu geben und häufig gestellte Fragen bestmöglich zu beantworten. Für die Auskünfte können wir jedoch keine Gewähr auf Vollständig- und Richtigkeit übernehmen.