Welche Unterlagen benötige ich als Eigentümer für einen Grundstücksverkauf?
Der Verkauf eines Grundstücks sollte gut vorbereitet sein. Zuallererst gilt es die verkaufsrelevanten Unterlagen einzuholen. Anhand diesen ist es einem Investor möglich, ein Grundstück fachmännisch zu prüfen.
Nachfolgend erfahren Sie, um welche Dokumente es sich hierbei handelt und wo Sie diese beantragen können.
Grundbuchauszug
In jedem Fall benötigen Sie einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch. Dieser gibt Auskunft über den Bestand (Grundstücksmerkmale), die Eigentumsverhältnisse sowie Belastungen. Der Grundbuchauszug sollte nicht älter als 3 Monate sein. Wir empfehlen Ihnen für einen möglichen Verkaufsfall einen beglaubigten Auszug einzuholen. Da es sich hierbei um personenbezogene Daten handelt, erfordert die Einsicht ins Grundbuch und damit auch die Beantragung ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“. Als Eigentümer liegt dieses selbstverständlich vor. Die Kosten für einen unbeglaubigten Auszug liegen in der Regel bei 10€, für einen beglaubigten Auszug bei 20€ pro Flurstück.
Beantragen können Sie einen Grundbuchauszug über drei Wege. Entweder direkt über das zuständige Amtsgericht der Gemeinde – Abteilung Grundbuchamt. Ausnahme ist hier Baden-Württemberg, wo Grundbuchämter direkt in den Gemeinden geführt werden. Hier fragen Sie also bitte die zuständige Person im Gemeindeamt an. Zudem können Sie einen Auszug bei einem Notar, oder aber über einen im Internetdienstleister beantragen.
Sofern Sie es erwägen einen Grundbuchauszug über das Internet zu bestellen, sollten Sie zwei Dinge beachten: Erstens ist der Service sehr teuer. Die Dienstleister verlangen allein für die Beantragung bis zu 27€. Die Kosten des Grundbuchauszugs werden zusätzlich in Rechnung gestellt. Ein Grundbuchauszug kostet damit fast drei Mal so viel. Zudem sollten Sie generell vorsichtig sein, da es sich bei diversen Anbietern um Täuschungen handelt. Die Dienstleister handeln nicht im Auftrag der Ämter, sondern privatrechtlich. Auch die zuständigen Behörden weisen mittlerweile auf diese Gefahr hin und empfehlen ausschließlich die direkte Beantragung beim zuständigen Amt
Liegenschaftskarte oder Flurkarte
Um sich einen ersten Überblick über die Grundstückslage, den Zuschnitt und die Umgebung zu verschaffen, benötigt ein Investor eine Liegenschaftskarte bzw. einen Auszug aus dem Liegenschaftsbuch. Dieser muss für eine erste Prüfung nicht amtlich sein. Eine Liegenschaftskarte erhalten Sie in vielen Fällen über das Geoportal Ihres Bundeslandes. Alternativ können Sie die Karte beim zuständigen Liegenschaftskataster bestellen. Die Kosten variieren je nach Bundesland (z.B. Hessen € 26,- oder Bayern €15,-). Ein Maßstab von 1:500 oder 1:1000 ist gängig.
Die Begriffe Liegenschaftskarte, Flurkarte und Lageplan werden in der Praxis oft gleichermaßen verwendet. Allerdings ist die Flurkarte mit einem amtlichen Lageplan nicht gleichzusetzen. Für einen amtlichen Lageplan wird ein Vermesser bestellt, welcher einen individuellen Plan für das Grundstück erstellt. Er enthält umfassendere Informationen, wie beispielsweise auch Höhenveränderungen im Gelände und Angaben zum geplanten Bauvorhaben. Für eine Baugenehmigung benötigen Sie beide Dokumente
Angaben zum Baurecht
Eine der relevantesten Informationen für einen Investor ist die Auskunft über das geltende Baurecht. Konkret bedeutet das: Gibt es einen Bebauungsplan, der detailliert beschreibt, welche Art und Größe von Gebäuden errichtet werden darf? Falls nicht, in welcher Umgebung liegt das Grundstück (z.B. Wohn- oder Gewerbegebiet) und wie sehen die Nachbargebäude aus? Gibt es einen Flächennutzungsplan? Vielleicht hatten Sie auch einmal selbst Kontakt zum Stadtplanungsamt und wissen bereits, welche Bauten auf Ihrem Grundstück genehmigungsfähig sind.
Da das geltende Baurecht die Grundlage einer Investition darstellt, sollten hier unbedingt so viele Informationen wie möglich eingeholt werden. Bebauungspläne finden Sie oftmals kostenlos im Internet. Geben Sie hierzu die Stadt oder die Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet und das Stichwort „Bebauungspläne“ in Google ein. Sollte es sich um kleinere Gemeinden handeln, müssen Sie das Stadtplanungsamt aufsuchen oder per E-Mail nach einem geltenden Bebauungsplan für Ihre Adresse fragen. Oft sind die Bebauungspläne auch im Geoportal des zuständigen Bundeslandes hinterlegt. Wählen Sie hierfür die Karte „Bebauungspläne“ aus.
Mehr zum Thema Baurecht erfahren Sie hier: „Das Bauplanungs- oder Baurecht“.
Die Direktlinks zu den Geoportalen der Bundesländer finden Sie im Lexikon unter dem Begriff „Geoportal“.
Unterlagen zum Bestand (sofern vorhanden)
Sollten auf Ihrem Grundstück bereits Gebäude errichtet sein, sind Bestandsunterlagen notwendig. Hilfreich sind eine Flächenaufstellung, Kubaturberechnungen, Grundrisse, Schnitte und Ansichten. Sofern vorhanden auch erteilte Baugenehmigungen und Baubeschreibungen. Sollten Sie diese Unterlagen nicht zur Hand haben können die Dokumente im Archiv der zuständigen Bauaufsicht, wo die Bauakte zu Ihrem Grundstück hinterlegt ist, kostenlos angefragt, eingesehen und abfotografiert werden.
Altlastenauskunft
Durch verunreinigte Böden können für einen Investor schnell hohe Zusatzkosten anfallen. Deshalb sind die Prüfung des Bodens und eventuelle Altlasten für Käufer äußerst wichtig. Besonders ist dies im Fall von gewerblich genutzten Objekten, wie beispielsweise Kfz-Werkstätten, relevant. Die Stadt führt zu diesem Zweck ein Altlastenkataster, in dem alle verdächtigen Flächen markiert sind. Ob Ihr Grundstück hier ebenfalls aufgeführt ist, können Sie bei dem zuständigen Umweltamt abfragen.
Liegt Ihr Grundstück in einem Stadtkreis, ist das Umweltamt der Stadtbehörde anzufragen; liegt es hingegen in einem Landkreis beim zuständigen Landratsamt. Die Abfrage ist kostenpflichtig und die Höhe der Gebühren wird in der Regel nach Zeitaufwand berechnet und von den Behörden unterschiedlich festgesetzt.
Da bei Auszügen aus dem Altlastenkataster auf den Eigentümer des Grundstückes Rückschluss gezogen werden kann, kann ein Auszug nur von einer Person mit einem berechtigten Interesse beantragt werden. Alternativ können Eigentümer eine Vollmacht ausstellen.
Sollten Sie Unterlagen zum Boden durch eine frühere Bodenprobe (Boden- oder Baugrundgutachten) haben, sind dies zusätzlich relevante Informationen, die sie Interessenten unbedingt zur Verfügung stellen sollten.
Über das Bundesportal finden Sie die für Ihre Region zuständige Behörde für die Beantragung eines Auszugs aus dem Altlastenkataster: Zuständige Behörde finden
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Das Baulastenverzeichnis erfasst eingetragene öffentlich-rechtliche Lasten für jedes Grundstück. Hierunter fallen zum Beispiel Zufahrts- und Wegerechte oder Bestimmungen, die die Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken betreffen. Baulasten können die Bebauung eines Grundstücks möglicherweise einschränken und sind deshalb eine wichtige Information für einen Investor.
Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis kann beim zuständigen Bauamt angefordert werden. In manchen Fällen existiert hierfür auch ein Online-Service. Ausnahme stellt das Bundesland Bayern da: Hier sind Baulasten im Grundbuch eingetragen. Damit fallen keine zusätzlichen Kosten zur Beantragung an. Die Kosten in allen anderen Bundesländern sind, wie üblich, von Stadt zu Stadt unterschiedlich und beginnen bei ca. 20 € pro Flurstück. Negativbescheide sind oftmals kostenlos.
Sonstige Unterlagen für den Grundstücksverkauf
Sofern Ihr Grundstück vermietet oder verpachtet ist, sollten Sie einem Interessenten die Verträge zur Verfügung stellen. Besonders wichtig ist die noch laufende Miet-/ bzw. Pachtzeit. Gleiches gilt für den Fall, dass Ihr Grundstück über ein Erbbaurecht vergeben ist. Sollte Ihr Grundstück unter Denkmalschutz stehen, beantragen Sie zusätzlich eine Auskunft aus dem Denkmalverzeichnis. Falls Ihr Grundstück nach WEG-Recht aufgeteilt ist, ist außerdem die Teilungserklärung beizulegen.
Übersicht über notwendige Unterlagen bei einem Grundstücksverkauf
Grundbuchauszug
Liegenschaftskarte/Flurkarte
Angaben zum Baurecht
Bestandsunterlagen
Auszug aus dem Altlastenkataster
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Fazit zu verkaufsrelevanten Unterlagen bei Grundstücken
Im ersten Schritt klingt dies vielleicht nach einem großen Aufwand und Sie fragen sich womöglich, ob Sie hierfür nicht einfach einen Makler beauftragen können. Gewiss gehört die Beantragung der Unterlagen zum Aufgabenbereich eines Maklers. Allerdings sollten Sie dabei immer Kosten- und Aufwand gegenüberstellen.
Das eigenständige Einholen der Unterlagen rechnet sich im Vergleich zur Maklerprovision in jedem Fall für Sie als Eigentümer
Zudem hinzu kommt, dass es für einen professionellen Käufer keinesfalls ein Ausschlusskriterium ist, wenn Sie die Unterlagen nicht oder nicht vollständig vorliegen haben. Dieser ist durchaus in der Lage (genau wie ein Makler) alle erforderlichen Unterlagen mithilfe einer Vollmacht auch selbstständig einzuholen. Eine gute Vorarbeit ist dennoch selbstverständlich hilfreich und spart dem Investor Zeit für die Prüfung Ihres Grundstücks.
Checkliste Verkaufsrelevanten Unterlagen
Laden Sie sich hier unsere kostenlose Checkliste herunter, die Ihnen eine noch einmal alle benötigten Unterlagen auflistet und aufzeigt, wo Sie die Dokumente beantragen können und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.
Disclaimer
Es handelt sich bei allen Informationen und Empfehlungen in unserem Ratgeber maßgeblich um gewonnene Praxiserfahrungen. Diese wollen wir mit Ihnen teilen, um Ihnen hilfreiche Tipps zu geben und häufig gestellte Fragen bestmöglich zu beantworten. Für die Auskünfte können wir jedoch keine Gewähr auf Vollständig- und Richtigkeit übernehmen.