Kaufpreisabhängige Faktoren für die Grundstücksbewertung
Selbstverständlich ist die meist gefragte und relevanteste Frage für Grundstückseigentümer: „Wie viel Geld erhalte ich bei einem Verkauf meines Grundstücks?“
Im Zeitalter des Internets wird hierfür gerne mit kostenfreien Bewertungen und einfachen online Immobilienwertkalkulatoren gelockt. Leider ist diese standardisierte Herangehensweise im Fall von Grundstücken unzureichend, da der tatsächliche Wert eines Grundstücks von vielen Faktoren abhängig ist, die nicht standardisiert abgefragt und bewertet werden können.
Letztendlich ist ein Grundstück genauso individuell, wie dessen Besitzer. Erst eine gründliche und fachmännische Prüfung der einzelnen Charakteristika macht eine realistische Bewertung möglich
Eine Wertermittlung ist somit für Grundstücke leider (noch) nicht automatisiert und digitalisiert darstellbar. Deshalb sollten Sie „kostenlosen Bewertungen innerhalb von 3 Minuten“ in diesem Fall äußerst kritisch gegenüberstehen.
Deshalb sollten Sie „kostenlosen Bewertungen innerhalb von 3 Minuten“ in diesem Fall äußerst kritisch gegenüberstehen. Die Verbraucherzentrale warnt sogar vor der Nutzung von Online-Bewertungsangeboten dieser Art. Warum erfahren Sie unter diesem Link
In diesem Artikel wollen wir Sie deshalb über wertrelevante Faktoren informieren, die eine Grundstückswertermittlung entscheidend beeinflussen. Auch wenn Sie hierfür einen Makler beauftragt haben, möchten wir Ihnen wichtige Hintergrundinformationen liefern mit denen Sie die Arbeit des Maklers und den Prozess besser bewerten können.
Der Bodenrichtwert
Wenn es nach der Definition geht, scheint der Bodenrichtwert eine wichtige Grundlage für die Bewertung eines Grundstücks zu sein. Viele Websites weisen in Bezug auf den Grundstückswert immer noch darauf hin. Während der Wert in der Vergangenheit sicherlich einmal eine hilfreiche Basis für die Bewertung war, zeigt uns die Praxis mittlerweile allerdings, wie überholt der Bodenrichtwert tatsächlich geworden ist. Dies liegt in einem angespannten Markt vor allem an Berechnungsgrundlage des Bodenrichtwerts.
Zum einen kann das Referenz-Grundstück, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht, nicht pauschal für jedes Grundstück herangezogen werden. Zum anderen handelt es sich lediglich um einen Durchschnittswert, der über die vergangenen zwei Jahre gebildet wird. Damit kann er, außer im Fall von neu erschlossenen Baugebieten, nie aktuelle Verkaufspreise pro Quadratmeter widerspiegeln.
Wie Sie einen realistischen Grundstückswert ermitteln, können Sie hier nachlesen: „Wie viel ist mein Grundstück wert?“
Eine realistische Grundstücksbewertung kann deshalb nur erfolgen, wenn die nachfolgenden Parameter professionell geprüft werden:
Art und Maß der baulichen Nutzung
Die bauliche Nutzung, die über die Art und das Maß bestimmt werden, zeigt einfach formuliert wie viel Neubaupotential auf einem Grundstück steckt.
- Die Art der baulichen Nutzung legt hierbei fest, für welche Art Bebauung das Grundstück genutzt werden kann. Liegt das Grundstück beispielsweise in einem reinen Wohngebiet, kann es als Wohnbaufläche genutzt werden. Da Verkaufspreise für Wohnflächen höher sind als beispielsweise Gewerbeflächen, erzielen Sie mit einem Grundstück, das in einem Wohngebiet liegt, einen höheren Preis.
- Das Maß der baulichen Nutzung legt durch die Festsetzung verschiedener Parameter (z.B. Grundflächenzahl / „GRZ“, Geschossflächenzahl / „GFZ“, Anzahl der Vollgeschosse) die zulässige Ausnutzung des Grundstücks fest. In der Praxis heißt das: Wie viel Quadratmeter darf ich von meinem Grundstück tatsächlich bebauen? Wie viele Vollgeschosse darf ich errichten? Wie viel Wohn- oder Gewerbefläche ist pro Geschoss und insgesamt zulässig?
- Außerdem wirken sich auch die geforderten Abstandsflächen zum Nachbargrundstück, die Bauweise (offen oder geschlossen), das Baufenster sowie die Baugrenzen auf die mögliche Ausnutzung des Grundstücks aus.
Festgelegt werden diese Parameter, sofern vorhanden, in einem Bebauungsplan. Alle rechtskräftigen Bebauungspläne sind zu veröffentlichen und sind in der Regel auf der Website der zuständigen Gemeinde bzw. Kommune zu finden. Sie können Bebauungspläne damit selbst und, sofern digitalisiert und online abzurufen, auch kostenlos einholen. Hilfreich ist es hierbei zusätzlich die Baunutzungsverordnung zur Hand zu nehmen, die die Parameter eines Bebauungsplanes noch einmal ausführlich erklären. Diese finden Sie entweder angehängt an den Bebauungsplan oder im Internet. Achten Sie hierbei zusätzlich auf die angegebene Jahreszahl der geltenden Baunutzungsverordnung (Hinweis im Bebauungsplan), da es inhaltliche Unterschiede in den verschiedenen Verordnungen geben kann.
Sollte für Ihr Grundstück kein Bebauungsplan vorliegen, die Liegenschaft jedoch innerhalb eines bebauten Ortsteils liegen, richtet sich das Art und das Maß der baulichen Nutzung nach §34 des Baugesetzbuches, der sog. Nachbarbebauung. In diesem Fall ist zu prüfen, wie die Bebauung auf den umliegenden Nachbargrundstücken umgesetzt wurde. Hiernach muss sich dann auch die Bebauung des eigenen Grundstücks richten, sodass sich das Gebäude gut in die nähere Umgebung einfügt.
Generell ist zu betonen: Je höher die Ausnutzung des Grundstücks, desto höher ist die zu veräußernde Fläche für den Investor/Käufer und damit der erzielbare Verkaufspreis für den Grundstückseigentümer.
Wie Sie detailliert prüfen, ob und wie Sie Ihr Grundstück bebauen dürfen, können Sie im Beitrag „Das Bauplanungs- oder Baurecht“ nachlesen
Altlasten, Baulasten, Abrisskosten und Erschließungsgrad
Die Grundlage einer Grundstücksbewertung sollte also die Bewertung der baulichen Nutzung des Grundstücks sein, was letztlich auch als Potential des Grundstücks gesehen werden kann. Daneben gibt es wertmindernde Faktoren, die in die Wertermittlung mit einfließen sollten. Beispielsweise ist zu prüfen, welche Bodenqualität (Stichwort Altlasten) auf dem Grundstück vorhanden ist. Mögliche Zusatzkosten für die Entsorgung eines kontaminierten Bodens müssen unbedingt vorab ermittelt werden. Eine Überprüfung des Altlastenkatasters ist ein erster und wichtiger Anhaltspunkt. Hier werden verdächtige Flächen von der Gemeinde auf einer Karte markiert und nützliche Informationen über die historische Grundstücksnutzung bereitgestellt. Sollte sich auf Ihrem Grundstück beispielsweise einmal eine Tankstelle befunden haben, ist dies hier vermerkt.
Weiter ist zu prüfen, ob auf dem Grundstück ein Bestandsgebäude vorhanden ist und falls ja, wie hoch die dadurch entstehenden Abrisskosten sind. Hier stellt sich immer die Frage nach den verwendeten Baumaterialien und potentiell zusätzliche Entsorgungskosten für Sondermüll, zum Beispiel durch Asbest.
Auch eine nur teilweise durchgeführte oder fehlende Erschließung sorgen für einen Zusatzaufwand für den Käufer. Ebenso müssen eventuell eingetragene Baulasten abgefragt werden, die im sog. Baulastenverzeichnis aufgeführt sind. Hierbei handelt es sich häufig um Wegerechte von Nachbarn, die den Käufer bei einer Neubebauung in irgendeiner Form beeinträchtigen könnten.
Diese Details können den Wert eines Grundstückes letztlich signifikant mindern, da sie mit höheren Kosten oder Einschränkungen bei der Bebauung verbunden sein können.
Bauvoranfrage oder Genehmigung
Generell richtet sich die Bebauung wie oben beschreiben nach einem rechtsgültigen Bebauungsplan oder §34 BauGB, der Nachbarbebauung. Sollten Sie jedoch bereits mit einem Architekten und dem Stadtplanungsamt wichtige Vorarbeit geleistet und vielleicht sogar eine Bauvoranfrage getätigt haben, wirkt sich dies wertsteigernd aus. Der Käufer erhält hierdurch nämlich Planungssicherheit und spart Zeit und Aufwand, die für den Genehmigungsprozess nach dem Kauf notwendig gewesen wären.
Die Baukosten
Die Baukosten sind in den letzten Jahren massiv angestiegen. Es mangelt an Fachkräften, Materialien und bauausführenden Firmen. Dies ist für Immobilienentwickler keine einfache Ausgangslage.
Daneben wirken sich das Baurecht sowie die Grundstückscharakteristika maßgeblich auf die Baukosten aus. Zum Beispiel kann ein schwieriger Grundstückszuschnitt in Verbindung mit einer hohen Anzahl an geforderten Stellplätzen zu einem Bau einer Tiefgarage führen, wodurch beträchtliche Mehrkosten entstehen. Jedes Projekt muss deshalb anhand der individuellen Gegebenheiten genauestens geprüft und kalkuliert werden.
Hierbei spielt auch eine wichtige Rolle, auf welches Segment sich ein Immobilienentwickler fokussiert. Dem einen ist Geschosswohnungsbau zu teuer, dem anderen stattdessen die Entwicklung von Reihenhäusern. Auch hieran verdeutlicht sich, wie wichtig es ist die richtige Art Käufer zu finden und anzusprechen, denn die eigenen Baukosten spiegeln sich schließlich im Grundstücksangebot an den Eigentümer wider. Sind die Baukosten besonders hoch, kann ein Immobilienentwickler einem Eigentümer weniger für sein Grundstück anbieten, um das Projekt wirtschaftlich umsetzen zu können.
Angebot und Nachfrage
Nachdem diese Daten und Unterlagen zum Grundstück fachmännisch geprüft wurden, ist die Grundlage für eine valide Bewertung geschaffen.
Das letzte Wort hat jedoch wie immer der Markt!
Hierin spiegelt sich letztlich auch der Wert der Lage Ihres Grundstücks wider. Wichtigste Frage ist also: Welche Verkaufspreise können in dieser Lage für die errichtete Fläche erzielt werden? Ein geringes Angebot in Kombination mit einer hohen Nachfrage führt bekanntermaßen dazu, dass der erzielbare Preis besonders hoch ausfallen kann.
Wie sich die Bodenpreise in Deutschland langfristig entwickelt haben und wo Bauland besonders teuer ist, lesen Sie in unserem Ratgeberbeitrag zum Grundstücksmarkt
Übersicht: Faktoren für die Grundstücksbewertung
Insgesamt gibt es also 5 Faktoren, die maßgeblich den Wert eines Grundstücks bestimmen. Da diese Faktoren nicht automatisiert abgefragt und bewertet werden können, ist eine individuelle und persönliche Grundstücksprüfung nach wie vor für jedes Grundstück unerlässlich, um einen realistischen Grundstückswert zu bestimmen.
Fazit zum Grundstückswert
Die Bewertung eines Grundstücks ist letztendlich durchaus komplexer, als oftmals vermutet. Alle genannten Parameter haben Einfluss auf den Betrag, den Sie als Eigentümer nach einem Verkauf erhalten. Vereinfachte Kalkulatoren oder Schemata haben deshalb, wenn überhaupt, eine geringe Aussagekraft.
Um die kaufpreisabhängigen Faktoren zu untersuchen und eine realistische Grundstücksbewertung vorzunehmen, erfordert es demnach viel Fachwissen und Erfahrung. Deshalb empfehlen wir Ihnen sich direkt mit professionellen Firmen auszutauschen. Lediglich lokal tätige Experten in der Baubranche können die individuellen Gegebenheiten und die erforderlichen Baukosten realistisch bewerten, kennen die aktuelle Marktlage und wissen genau, wie man die Bebaubarkeit eines Grundstücks optimiert und mit den vor Ort zuständigen Ämtern und Behörden diesbezüglich kommuniziert.
Jetzt mit echten Experten sprechen und professionelle Einschätzung erhalten
Disclaimer
Es handelt sich bei allen Informationen und Empfehlungen in unserem Ratgeber maßgeblich um gewonnene Praxiserfahrungen. Diese wollen wir mit Ihnen teilen, um Ihnen hilfreiche Tipps zu geben und häufig gestellte Fragen bestmöglich zu beantworten. Für die Auskünfte können wir jedoch keine Gewähr auf Vollständig- und Richtigkeit übernehmen.