Wie viele Grundstücke werden in Deutschland verkauft? Wer verkauft und wer kauft Grundstücke am häufigsten? Und die wichtigste Frage: Wo ist Bauland 2021 am teuersten?
Der Grundstücksmarkt in Deutschland ist äußerst undurchsichtig. Ausführliche Statistiken, Berichte und Analysen werden vorwiegend dem klassischen Immobilienmarkt gewidmet. Denn der Grundstücksmarkt ist nur eine Nische des Gesamtmarktes. Dennoch ist er maßgeblich an den Entwicklungen des Immobilienmarktes, vor allem an den Preissteigerungen, mit verantwortlich. Aus diesem Grund sollte der Grundstücksmarkt zukünftig dringend näher betrachtet, analysiert und Daten hierzu veröffentlicht werden.
Im Nachfolgenden informieren wir Sie über einige Parameter, die zumindest die grundsätzliche Entwicklung und langfristige Trends im Grundstücksmarkt aufzeigen.
Laut Statistischem Bundesamt hat die Statistik der Kaufwerte für Bauland mehr den Charakter einer Grundeigentumswechselstatistik, mit der durchschnittliche Kaufwerte ermittelt werden, als den einer echten Preisstatistik. Aus diesem Grund werden auch keine Baulandpreisindizes veröffentlicht. Bei einer Grundstücksbewertung ist es allerdings unabdingbar, das Grundstück individuell nach Lage, Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeit zu beurteilen. Die nachfolgenden Zahlen dienen daher eher dazu, bundesweite und länderspezifische Trends im Grundstücksmarkt aufzudecken
Anzahl der Verkäufe von Bauland
Im Jahr 2021 wurden laut Statistischem Bundesland insgesamt 85.824 unbebaute Grundstücke verkauft. Darunter fallen Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen sowie sonstiges Bauland. Unter letzterem fasst das Statistischen Bundesamt Industrieland, Flächen für Verkehr und Infrastruktur und Freiflächen zusammen. Die Anteile der Verkäufe nach der Art der Baufläche verteilen sich folgendermaßen:
- Wohnbauflächen: 74%
- Gemischte Bauflächen: 16%
- Gewerbliche Bauflächen: 8%
- Sonstiges Bauland: 2%
Bei 97% der Wohnbauflächen handelt es sich um baureifes Land.
Grundstücke, auf denen ein Bauverbot liegt, land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, Ruinen- und Trümmergrundstücke und Grundstücke mit abbruchreifen Gebäuden, sprich Abrissgrundstücke, werden in dieser Statistik nicht erfasst. Abrissgrundstücke machen unserer Erfahrung jedoch einen nicht unwesentlichen Teil des Marktes aus. Hier gibt es also eine nicht zu bestimmende, und wahrscheinlich nicht unerhebliche, Dunkelziffer.
Im Durchschnitt werden in Deutschland somit seit 2002 im Jahr 82.824 unbebaute Grundstücke verkauft. Seit dem Jahr 2010 liegt die Anzahl der Kauffälle von Bauland jährlich über 80.000.
Wo wird am meisten Bauland verkauft?
Die meisten unbebauten Grundstücke werden mit Abstand im größten Bundesland Deutschlands, in Bayern, verkauft. Ein Viertel aller Grundstücksverkäufe werden hier verzeichnet. Darauf folgt Niedersachsen mit einem Sechstel. Auf Baden-Württemberg, Brandenburg, Hessen, Nordrhein-Westfahlen, Rheinland-Pfalz und Sachsen fallen ca. 6-8% der Grundstücksverkäufe. Die restlichen Bundesländer machen hingegen nur zwischen einem und drei Prozent der Gesamtverkäufe aus.
Wer verkauft und wer kauft Grundstücke?
Knapp die Hälfte aller unbebauten Grundstücke werden durch Privatpersonen verkauft. Privatpersonen kaufen wiederum auch die meisten Grundstücke in Deutschland. Der Markt wird also hauptsächlich von natürlichen Personen bestimmt. Weitere 32% der unbebauten Grundstücke werden durch Gemeinde und Gemeindeverbände veräußert. Die restlichen Verkäufe fallen auf juristische Personen, Wohnungsbauunternehmen und den Bund und Länder.
Wie groß sind die Grundstücke, die verkauft werden?
Die meisten veräußerten Grundstücke sind zwischen 500 m2 und 1000 m2 groß. Knapp 20% liegen unter 500 m2 und weitere 21% sind zwischen 1000 und 3000 m2 groß. Nur ein kleiner Anteil der veräußerten Flächen sind kleiner als 300 m2 oder größer als 3000 m2.
Wo ist Bauland am teuersten?
Da sich die Wohnungsnot in Deutschland Jahr für Jahr wächst, liegt die Frage nahe, wo sich die Lage besonders zuspitzt. Während die Anzahl der verkauften unbebauten Grundstücke, wie oben beschrieben, über die letzten Jahre konstant über 80.000 lag, verzeichnet der Preis pro m2 Bauland einen deutlichen Anstieg.
Der durchschnittliche Kaufwert für Bauland insgesamt erreichte im Jahr 2021 in Deutschland einen Rekordwert von 148,84 € pro m2 (Vergleich Jahr 2010: 90,76 € pro m2)
Dabei ist die Preisentwicklung von baureifem Land besonders drastisch. Zur Erinnerung: Diese Baulandart wird am häufigsten gehandelt (siehe oben). Hier zeigen die Vergleichswerte der Jahre 2010 und 2020 in Berlin und Hamburg beispielhaft, wie prekär sich die Situation auf dem deutschen Grundstücksmarkt, vor allem in den Städten, entwickelt hat. Während in Berlin 1 m2 Bauland vor 10 Jahren noch 241,32 € gekostet hat, sind dies 2020 931,49 € – eine Steigerung von 286 %.
Allerdings können im Jahr 2021 seit langer Zeit wieder deutliche regionale Unterschiede verzeichnet werden. Denn in einigen Bundesländern sind die Kaufwerte für Bauland laut Statistik gesunken, in anderen stagnieren sie. Dennoch erreichte der bundesweite Kaufwert für baureifes Land einen neuen Rekordwert von durchschnittlich 224,92 € pro m2.
Fazit zum Grundstücksmarkt Deutschland
Die Anzahl an Grundstückskauffällen pro Jahr in Deutschland stagniert und bewegt sich seit einigen Jahren zwischen 83.000 und 86.000. Gleichzeitig steigen die Preise für alle Baulandarten, jedoch in besonderem Maße für baureifes Land, im Durchschnitt bundesweit weiter an. Denn, die Nachfrage nach Wohnraum wächst stetig.
Diese Zahlen stützen die Aussagen unserer Projektentwickler und Bauträger. Der Wille mehr Angebot an Wohnraum bereitzustellen, um der Wohnungsnot entgegenzuwirken, ist vorhanden. Allerdings reicht die Anzahl bezahlbarer Grundstücke nicht aus, um den Bedarf zu decken. Besonders prekär ist die Lage in Deutschlands Großstädten. Eine hohe Nachfrage an Grundstücken bei gleichzeitig niedrigem Angebot spiegelt sich wiederum in den Preisen für Grundstücken wider. Diese sind für viele Immobilienentwickler mittlerweile nicht mehr tragbar. Denn hinzukommen erhebliche Baukostensteigerungen, eine Material- und Personalknappheit sowie signifikant gestiegene Finanzierungskosten. Zahlreiche Projekte lassen sich deshalb nicht mehr rentabel umsetzen.
Um den weiter steigenden Preisen entgegenzuwirken und jungen Menschen und Familien die Chance auf Eigenheime zu ermöglichen, werden mehr Flächen benötigt.
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