Auf was sollte ich als Eigentümer bei einem Grundstücksverkauf unbedingt achten?
Wie muss ich als Eigentümer vorgehen, um mein Grundstück möglichst erfolgreich zu veräußern? Nachfolgend erhalten Sie 7 Tipps, die Sie bei einem Grundstücksverkauf in jedem Fall berücksichtigen sollten.
1. Bereiten Sie sich ausreichend vor
Vor dem Verkauf sollten Sie sich als Eigentümer gut vorbereiten. Zuallererst sollte der ideale Verkaufszeitpunkt geprüft werden. Ist Ihr Grundstück beispielsweise noch bebaut und vermietet? Oder befinden Sie sich noch innerhalb der zehnjährigen Frist der Spekulationssteuer? Hilfreich kann hier ein erstes Gespräch mit Ihrem Steuerberater sein.
Außerdem gehört die Einholung der zur Prüfung benötigten Unterlagen zu einer guten Vorbereitung. Welche Dokumente dies genau sind können Sie im Ratgeberbeitrag „Verkaufsrelevante Unterlagen“ nachlesen. In jedem Fall ist für den ersten Schritt ein Lageplan und eine Information zur Bebaubarkeit bzw. zum Baurecht erforderlich.
Alle notwendigen Informationen können allerdings auch mit einer vom Eigentümer erteilten Vollmacht durch den Interessenten selbst eingeholt werden. Für einen professionellen Käufer gehört die Beantragung von Unterlagen und die Kommunikation mit den zuständigen Ämtern zu den täglichen Aufgaben, und stellen damit keinen besonderen Aufwand dar. Dies erspart Ihnen die teilweise aufwendige Suche nach den richtigen Behörden und Ansprechpartnern.
2. Gehen Sie diskret vor
Leider hat die Immobilienbranche nicht ohne Grund ein gewisses Image. Deshalb raten wir Ihnen unbedingt, eine möglichst diskrete Vermarktungsstrategie zu wählen. Genauere Einzelheiten zu den Vorteilen dieser Strategie können Sie im Ratgeberbeitrag „Wo sollte ich mein Grundstück verkaufen“ nachlesen. Letztendlich erhöht eine diskrete Vermarktung die Chance auf eine erfolgreiche Transaktion mit einem angemessenen Preis signifikant. Außerdem kann so der Schutz von Eigentümer- und Grundstücksdaten gesichert und ein reibungsloser Prüfungsprozess mit den zuständigen Behörden gewährleistet werden.
Wählen Sie hierfür vorab eine kleine Anzahl an potentiellen Interessenten, im besten Fall erfahrene und regional tätige Käufer, aus und sprechen Sie im ersten Schritt ausschließlich mit diesen. Falls alle ausgewählten Interessenten absagen, suchen Sie erneut 2-3 passende Immobilienentwickler und wiederholen den Prozess.
3. Richten Sie sich beim Grundstückswert nicht nach Bodenrichtwerten oder anderen online inserierten Grundstücken
Einerseits richten sich Verkäufer (Eigentümer und Makler) bei der Festlegung eines Verkaufspreises gerne an anderen online inserierten Grundstücksangeboten in der Nähe. Oft schlagen sie sogar angemessene Angebote aus, weil andere Grundstücke in der Umgebung im Internet teurer angeboten werden.
Andererseits richten sich einige Verkäufer auch nach Bodenrichtwerten, auf die noch einmal ein (nicht immer berechtigter) Preiszuschlag erhoben wird.
Hierzu zwei Bemerkungen: Bodenrichtwerte spiegeln lediglich einen allgemeinen Lagewert wider, der nicht einfach für jedes Grundstück herangezogen werden kann. Zudem ist nie bekannt, ob die Grundstücke zu dem Preis verkauft werden, zu welchem sie online inseriert sind.
Mehr zum Bodenrichtwert und seiner Praxisrelevanz können Sie hier in unserem Ratgeber nachlesen
Bei der Festlegung eines Verkaufspreises ist folgendes elementar: Die Bewertung eines Grundstücks ist komplexer. Sie richtet sich maßgeblich nach der Bebaubarkeit bzw. dem Baurecht. Das bedeutet zum Beispiel: In welchem Gebiet liegt das Grundstück? Gibt es einen Bebauungsplan? Welche Art von Gebäude darf errichtet werden? Wie hoch ist die maximale Ausnutzung? Wie hoch sind die Errichtungskosten pro m2? Welche Preise lassen sich nach Baufertigstellung in der Region erzielen? Und für welchen Preis kann das Grundstück letztlich erworben werden, sodass sich ein Projekt wirtschaftlich umsetzten liese?
Es kommt immer auf die individuellen Grundstückscharakteristika an, die unbedingt fachmännisch zu prüfen sind. Fachmännisch bedeutet hier, dass sich Eigentümer mit einem Bauexperten (beispielsweise einem Architekten oder Immobilienentwickler) austauschen sollten, denn nur dieser kennt die aktuelle Marktlage, kann Baukosten kalkulieren und das Baurecht des Grundstücks professionell bewerten.
Mehr zu den wertrelevanten Faktoren eines Grundstücks lesen Sie im Beitrag: „Wie viel ist mein Grundstück wert?“
4. Wägen Sie den Mehrwert und die Kosten eines Maklers ab
In der Regel handelt es sich für Eigentümer bei einem Grundstücksverkauf um eine sehr seltene, wenn nicht sogar einmalige, Situation im Leben. Deshalb werden hierfür gerne Makler als Berater hinzugezogen. Dennoch sollten Sie sich die Frage stellen, ob Sie sich nicht direkt mit professionellen Käufern austauschen möchten. Denn bei einem Immobilienverkauf ohne Makler ergeben sich im Grundstücksmarkt entscheidende Vorteile.
Erstens erfordert die Grundstücksprüfung das Fachwissen eines Architekten und die regionale Marktkenntnis eines Immobilienentwicklers. Bei einer Direktansprache erhalten Eigentümer eine realistische Einschätzung zu Ihrem Grundstück, die nicht durch eine dritte Person, die provisions- und damit preisabhängig vergütet wird, vorgenommen wird.
Zweitens haben Sie Chancen auf einen höheren Verkaufserlös, da die Maklerprovision nicht fällig wird. Das ist auch dann der Fall, wenn die Provision nur vom Käufer zu zahlen ist. Denn die Maklerprovision schmälert das Gesamtbudget eines Käufers. Damit bleibt ihm weniger Geld für den Angebotspreis zur Verfügung – sprich für das Grundstück und damit für Sie als Eigentümer.
Drittens können Sie so sicherstellen, dass Ihre Eigentümer- und Grundstücksdaten geschützt werden und keinerlei Informationen im Internet veröffentlicht werden.
Mehr zu den Vorteilen eines Grundstücksverkaufs ohne Makler erfarhen Sie hier
5. Sprechen Sie die richtige Käuferzielgruppe bzw. die richtige Art von Käufer an
Für einen erfolgreichen Grundstücksverkauf ist es unabdingbar, abhängig vom Baurecht, die richtige Art von Käufer anzusprechen.
Handelt es sich um ein Grundstück, das mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus bebaut werden kann, finden Sie sicherlich im nahen Bekanntenkreis eine Familie, die sich schon lange den Wunsch eines Eigenheims erfüllen möchte. Sollte es sich jedoch um ein Grundstück handeln, welches sich für die Bebauung mit einem Mehrfamilienhaus oder einer Gewerbeeinheit eignet, sollten Sie unbedingt einen in der entsprechenden Nische tätigen Immobilienentwickler ansprechen.
Leider ist es aufgrund der Intransparenz im Grundstücksmarkt nicht einfach ersichtlich, welche Unterschiede es zwischen verschiedenen Immobilienentwicklern gibt und damit auch nicht, welches die richtige Zielgruppe ist. Mehr zum Thema, wer der richtige Käufer für ein Grundstück ist, erfahren Sie deshalb hier
6. Klären Sie im Rahmen einer Preisverhandlung mögliche Gestaltungen der Kaufpreiszahlung
Es gibt viele verschiedene Varianten, einen Kaufvertrag und die Kaufpreiszahlung bei einem Grundstücksverkauf zu gestalten and an Ihre individuelle Situation anzupassen. Folgende Beispiel sollen Ihnen den Spielraum diesbezüglich verdeutlichen:
- Wenn Sie direkt an den Käufer, also ohne Makler, herangetreten sind, sollte Ihnen die Ersparnis auf Seiten des Verkäufers (zumindest teilweise) zugutekommen.
- Will der Käufer Ihr Grundstück nur mit einer aufschiebenden Bedingung kaufen, sollte sich das verminderte Risiko ebenfalls im Kaufpreis widerspiegeln. Beispielsweise könnte in diesem Fall ein Besserungsschein in Erwägung gezogen werden.
- Ist ein Objekt noch eine Zeit lang vermietet, kann eine Staffelung des Kaufpreises, mit einer sofortigen Anzahlung und einem Restbetrag bei Beendigung des Mietverhältnisses, erwogen werden.
Der Kaufvertrag kann letztlich individuell auf die Gegebenheiten abgestimmt werden. Professionelle Immobilienentwickler planen Ihre Bauvorhaben langfristig und sind deshalb auch damit einverstanden, wenn Grundstücke erst in ein bis zwei Jahren übergeben werden können. Denn diese Zeit kann ideal für die Planung und die Baurechtschaffung genutzt werden. Deshalb sollten Sie Ihre Situation und Ihr Anliegen mit dem Immobilienentwickler besprechen und dann gemeinsam überlegen, wie eine passende Lösung aussehen könnte.
7. Seien Sie offen und verhandlungsbereit
Sofern Sie direkt mit Immobilienentwicklern sprechen, die eine langjährige Erfahrung vorweisen können, haben Sie Experten an der Hand. Diese sind erfahrungsgemäß offen und verhandlungsbreit, da Sie aktiv nach bebaubaren Grundstücken suchen und die Marktlage in Bezug auf das Angebot äußerst schwierig ist. Professionelle Grundstückskäufer sind deshalb selbst abhängig von guten Beziehungen zu Grundstückseigentümern und kommunizieren transparent, was auf dem Grundstück umsetzbar ist und welchen Preis sie aus welchem Grund anbieten können.
Gehen Sie deshalb offen in die Gespräche und kommunizieren Sie als Grundstückseigentümer klar, was Sie sich erhoffen und wünschen. Wenn Sie bezüglich irgendeinem Punkt skeptisch sind, fragen Sie nach! In diesen Situationen zeigt sich zugleich die Qualität des Interessenten.
Letztlich sind ein professioneller Käufer, eine offene Einstellung und eine diskrete Vermarktungsstrategie unserer Erfahrung nach die besten Voraussetzungen für eine erfolgreiche Veräußerung eines Grundstücks
Fazit
Auch wenn es sich bei einem Grundstücksverkauf nicht um ein alltägliches, sondern eher um ein einmaliges Geschäfte handelt, ist der Prozess nicht außerordentlich komplex. Sie können diesen als Eigentümer mit den richtigen Tipps und insbesondere einem professionellen Gegenüber problemlos eigenständig bewältigen – und so die Kontrolle behalten und den besten Preis erzielen!
7 Tipps für die Suche eines Grundstückskäufers
- Bereiten Sie sich ausreichend vor! Verkaufszeitpunkt, Steuern und Unterlagen – Besorgen Sie die notwendigen Informationen zum Grundstücksverkauf.
- Gehen Sie diskret vor! Wählen Sie eine kleine Auswahl an potentiell passenden Interessenten, denen Sie Ihr Grundstück anbieten. So schützen Sie einerseits Ihre Daten und andererseits steigern Sie Ihre Verkaufschancen!
- Richten Sie sich beim Grundstückswert nicht nach Bodenrichtwerten oder Vergleichsangeboten im Internet! Grundstücke müssen in jedem Fall individuell geprüft werden. Dabei bestimmt das Baurecht des Grundstücks den Wert maßgeblich.
- Wägen Sie den Mehrwert und die Kosten eines Maklers ab! Bei einem Grundstücksverkauf ist der Arbeitsaufwand eines Maklers begrenzt. Die Provision wirkt sich allerdings, egal ob auf Käufer oder Verkäuferseite, in jedem Fall auf Ihren Veräußerungsgewinn aus.
- Sprechen Sie die richtige Käuferzielgruppe an! Diese ist abhängig vom Baurecht Ihres Grundstücks.
- Vergessen Sie nicht die verschiedenen Möglichkeiten der Kaufpreiszahlung! Grundstücke sind oft so individuell, wie ihre Besitzer. Dementsprechend gibt es auch verschiedene Optionen in puncto Kaufpreiszahlung, die stets verhandelt werden sollten.
- Seien sie offen und verhandlungsbereit! Sofern das Grundstück zu den Anforderungen passt, sind Immobilienentwickler immer an einer gemeinsamen Lösung interessiert. Gehen Sie deshalb mit einer offenen und verhandlungsbereiten Einstellung in die Gespräche und beraten Sie sich gemeinsam, um ein gutes Ergebnis zu erzielen.
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Disclaimer
Es handelt sich bei allen Informationen und Empfehlungen in unserem Ratgeber maßgeblich um gewonnene Praxiserfahrungen. Diese wollen wir mit Ihnen teilen, um Ihnen hilfreiche Tipps zu geben und häufig gestellte Fragen bestmöglich zu beantworten. Für die Auskünfte können wir jedoch keine Gewähr auf Vollständig- und Richtigkeit übernehmen.