Wie wichtig ist der Bodenrichtwert für die Grundstücksbewertung wirklich?
Im Zuge eines Grundstücksverkaufs und einer -bewertung kommt immerzu das Thema Bodenrichtwert auf. Deshalb möchten wir Sie im nachfolgenden Beitrag darüber informieren, was ein Bodenrichtwert ist, woher Sie eine Auskunft darüber erhalten und welche Rolle der Wert in der Praxis tatsächlich spielt.
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist, vereinfacht ausgedrückt, ein durchschnittlicher Lagewert in €/m2 für ein gekennzeichnetes Gebiet mit Grundstücken, die grundsätzlich gleiche Merkmale aufweisen.
Verantwortlich für die Berechnung von Bodenrichtwerten ist ein zuständiger Gutachterausschuss einer Gemeinde. Dieser sammelt Daten aus allen Immobilienkaufverträgen, die über die vergangenen zwei Jahren geschlossen wurden und fasst sie in sogenannten Kaufpreissammlungen zusammen. Auf Grundlage dieser werden im nachfolgenden Schritt die Bodenrichtwerte abgeleitet und somit ermittelt, für wie viel €/m2 ein Grundstück in einem bestimmten Gebiet durchschnittlich verkauft wurde.
Woher erhalte ich eine Auskunft zu Bodenrichtwerten?
Den Bodenrichtwert erhalten Sie vom zuständigen Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde. Oftmals gibt es hierfür einen digitalen Auskunftsservice des Bundeslandes, das sogenannte BORIS. Das Kürzel steht für Bodenrichtwertinformationssystem.
Nachfolgend haben wir Ihnen eine Liste mit den Direktlinks zum BORIS des jeweiligen Bundeslandes zusammengestellt. Klicken Sie für eine Auskunft auf das Bundesland und geben Sie Ihre Grundstücksadresse ein. Achten Sie darauf, dass die Bodenrichtwertkarte in der Kartenebene aktiviert ist. (Beispiel Mecklenburg-Vorpommern: Aktivieren Sie die Bodenrichtwertkarte unter „Themen“, „Fachthemen“, „Liegenschaftskataster- und Grundstückswerte“).
Direktlinks zu den Bodenrichtwertinformationssystemen der Bundesländer
Wie viel kostet eine Bodenrichtwertauskunft?
Leider ist die Digitalisierung der Daten noch kein Standard in Deutschland. In kleineren Gemeinden müssen Sie deshalb häufig noch zum Hörer greifen und telefonisch oder per E-Mail anfragen.
Dabei sind mündliche Auskünfte in der Regel kostenfrei. Eine schriftliche Auskunft, sofern nicht online über das BORIS bereitgestellt, wird allerdings nur gegen eine Gebühr erteilt. Die Regelungen zur öffentlichen Einsichtnahme und die Gebührenordnung sind jedoch Ländersache und können somit von Bundesland zu Bundesland variieren.
Wie wichtig ist der Bodenrichtwert für die Bewertung eines Grundstücks?
Eigentlich sollten Bodenrichtwerte eine hilfreiche Grundlage für die Wertermittlung eines Grundstücks sein. Bei neu erschlossenen Baugebieten und Grundstücken, die durch die Gemeinde direkt verkauft werden, trifft dies auch zu.
Für alle anderen Fälle zeigt die Praxis allerdings, dass dies schon lange nicht mehr der Realität entspricht. Die Gründe dafür liegen einerseits in der Berechnungsmethode und andererseits in der seit Jahren angespannten Immobilienmarktlage in Deutschland:
- Zum einen definieren die Ausschüsse für die Ermittlung des Bodenrichtwertes ein sog. „Referenz-Grundstück“ mit bestimmten Kriterien, wie beispielsweise einer festgelegten Größe, einem bestimmten Zuschnitt und einem Entwicklungszustand. Deshalb ist der Bodenrichtwert nicht einfach pauschal für das eigene Grundstück heranzuziehen, sondern muss immer mit dem angegebenen Referenz-Grundstück verglichen und der Wert entsprechend angepasst werden.
- Im Fall von bebauten Grundstücken schreibt das Baugesetzbuch vor den Bodenrichtwert so festzulegen, als handle es sich um ein unbebautes Grundstück. Folglich werden Abrisskosten, die nicht unerheblich sein können, bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts vollständig vernachlässigt.
- Bodenrichtwerte sind zudem vergangenheitsbezogen. Wie bereits erwähnt basiert der Wert auf Kaufpreissammlungen der jeweils vergangenen zwei Jahre. Hinzukommt die Zeit, die benötigt wird, um die Bodenrichtwerte zu veröffentlichen. Diese beträgt in der Regel zusätzliche 6 Monate. Damit handelt es sich somit um einen Zeithorizont von insgesamt zweieinhalb Jahren. In einer angespannten Marktlage, in der sich Verkaufspreise ständig verändern, kann der Bodenrichtwert somit ohnehin nicht den aktuellen Wert eines Grundstückes bemessen.
Deshalb geben professionelle Grundstückskäufer an, dass Bodenrichtwerte überholt sind und bei der Bewertung eines Grundstücks keine maßgebliche Rolle mehr spielen. Letztlich dreht es sich nur um die Antwort auf die Frage, wie viel Fläche auf einem Grundstück errichtet werden kann und für welchen Betrag diese Fläche wieder veräußert werden kann.
Der Grundstückswert ist also maßgeblich abhängig vom Baurecht
In der Regel werden Grundstücke aufgrund der Marktlage zu einem deutlich höheren Preis, als dem Bodenrichtwert gekauft.
Allerdings kann auch der gegenteilige Fall eintreten und ein Grundstücksangebot unter dem aktuellen Bodenrichtwert liegen. Auch dabei bemisst sich die Angebotshöhe nach den individuellen Gegebenheiten des bestehenden Bauplanungsrechts. Folglich sollten Grundstückseigentümer auch nicht mit dem Bodenrichtwert argumentieren, wenn Sie ein Kaufangebot erhalten, das unter dem Bodenrichtwert liegt. Dieser spielt keine Rolle, sofern das Grundstück zum Beispiel nicht ausreichend genutzt und bebaut werden kann oder ein hohes Risiko damit einhergeht.
Fazit zum Bodenrichtwert
Damit lässt sich festhalten, dass Bodenrichtwerte vor allem
- in angespannten Marktlagen,
- bei bebauten Grundstücken, und
- im Fall von Grundstücken, die mit der Absicht der Erzielung einer Rendite bebaut werden
in der Praxis keine bedeutende Relevanz mehr haben.
Sollte es sich um neu erschlossene Baugebiete handeln, wird der Bodenrichtwert für die Berechnung eines Grundstückswerts von Gemeinden heranzogen.
Wie Sie einen realistischen Grundstückswert ermitteln, können Sie hier nachlesen: „Wie viel ist mein Grundstück wert?“
Bodenrichtwerte bei Grundstücksregister.de
Auf unserem Portal Grundstücksregister.de können Sie nach der Eingabe Ihrer Grundstücksadresse wichtige Grundstücksinformationen – inklusive Bodenrichtwerten – einfach und schnell abrufen.
Darüber hinaus erhalten Sie dort Flurkarten bzw. Lagepläne, Informationen zum Flurstück sowie zum Baurecht und dem Bebauungsplan.
Disclaimer
Es handelt sich bei allen Informationen und Empfehlungen in unserem Ratgeber maßgeblich um gewonnene Praxiserfahrungen. Diese wollen wir mit Ihnen teilen, um Ihnen hilfreiche Tipps zu geben und häufig gestellte Fragen bestmöglich zu beantworten. Für die Auskünfte können wir jedoch keine Gewähr auf Vollständig- und Richtigkeit übernehmen.