- Unterschiede beim Verkauf eines Grundstücks und einer klassischen Immobilie
- Die Herausforderungen einer Grundstücksvermittlung
- Das Interesse eines Vermittlers bei einem Grundstücksverkauf
- Mehrwert eines Maklers beim Grundstücksverkauf
- Vorteile für Käufer beim Grundstückskauf ohne Makler
- Vorteile für Eigentümer beim Grundstücksverkauf ohne Makler
- Fazit zum Grundstücksverkauf ohne Makler
Was ist bei einem Grundstücksverkauf ohne Makler zu beachten und welche Vorteile können sich hierbei ergeben?
Als Eigentümer stellen Sie sich sicherlich die Frage, ob Sie Ihr Grundstück mit oder ohne Makler verkaufen sollten. Bei einer genauen Betrachtung und einem Vergleich des Arbeitsaufwands ist erkennbar, dass es im klassischen Immobiliensegment, wie beim Verkauf einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus, sicherlich hilfreich sein kann einen Makler hinzuzuziehen. Doch was muss ein Makler bei einer Grundstücksvermittlung können und was muss er für einen erfolgreichen Abschluss tun?
Wie sich feststellen lässt, ist der Mehrwert eines Maklers im Falle eines Grundstücksverkaufs nur begrenzt vorhanden. Warum das so ist und welche Vorteile sich bei einer Grundstücksveräußerung ohne Makler ergeben, erfahren Sie im Folgenden.
Der Unterschied zwischen einem Verkauf eines Grundstücks und einer klassischen Immobilie
Bei einem Verkauf einer Wohnung, eines Einfamilienhauses oder gar einer gehobenen Luxusimmobilie liegt der Mehrwert eines Maklers maßgeblich in der Vermittlungsarbeit. Er muss ein ausführliches Exposé mit detaillierten Beschreibungen der Ausstattung, Lage und den individuellen Gegebenheiten sowie Fotos und mittlerweile 3D-Rundgänge erstellen. Sämtliche Anfragen müssen bearbeitet, geprüft und gefiltert werden. Danach wird viel Zeit für Besichtigungstermine aufgewendet. Obwohl es in einer Zeit mit großer Nachfrage nach Immobilien zu einem Ansturm von Anfragen kommt, kann der Weg bis zum Notar dennoch langwierig und aufwendig sein.
Bei einem Grundstücksverkauf ist die Vermittlungsarbeit hingegen gänzlich anders, denn es geht maßgeblich um Fakten. Ein Interessent kann über einen Lageplan, die Kartenansicht im Internet und eine kurze Ortsbegehung die Ausgangslage ausreichend bewerten. Die restliche Prüfung des Grundstücks erfolgt durch eine persönliche Analyse der Unterlagen und Gesprächen mit dem Bauamt. Eine Grundstücksvermittlung ist demnach viel sachlicher. Zudem kann ein Makler einen Großteil der Prüfung gar nicht selbst vornehmen, da der Interessent selbst tätig wird, denn die Fragen rund um ein Bauprojekt gehen sehr ins Detail gehen. Deshalb kann er sich hierbei nicht auf Aussagen von Dritten verlassen.
Die Aufgabe eines Grundstücksmaklers beschränkt sich letztlich auf die Bereitstellung von Informationen (Einholung der Unterlagen sowie Aufklärung des Eigentümers über Prozesse und Formalitäten) und die Käufersuche. Der Aufwand der Käufersuche ist in Zeiten des Wohnraummangels, und demnach der übermäßigen Suche nach bebaubaren Grundstücken, eher begrenzt. Zudem handelt es sich bei vielen Käufern nicht um private, sondern um gewerbliche und damit professionelle Interessenten. Die Erfahrung und Expertise dieser Zielgruppe erleichtern den Verkaufsprozess zusätzlich.
Herausforderungen einer Grundstücksvermittlung
Einerseits: Bewertung eines Grundstücks
Die Grundstücksbewertung lässt sich leider nicht automatisiert darstellen, da jedes Grundstück im Detail analysiert werden muss. Eine bloße Recherche nach Vergleichspreisen im Internet ist keineswegs ausreichend, da individuelle Gegebenheiten und das Baurecht eine explizite und fachmännische Prüfung erfordern. Eine realistische Bewertung kann deshalb nur von einem Experten erfolgen, der regionale und langfristige Erfahrung im Bauwesen hat.
Mehr zur Grundstücksprüfung und wertabhängigen Faktoren lesen Sie hier
Andererseits: Ausbildung zum Makler
Eine Ausbildung zum Immobilienmakler kann innerhalb eines zweiwöchigen Intensivkurses bei der IHK absolviert werden. Es sind weder Vorkenntnisse noch spezielles Branchenwissen erforderlich und damit ein idealer Job für Quereinsteiger. Teilnehmer müssen in dieser Zeit zu 80% anwesend sein und die Abschlussprüfung anhand eines schriftlichen Multiple-Choice Tests bestehen.
Diese Rahmenbedingungen lassen es leider nicht zu, auf spezielle Themen wie die Prüfung des Baurechts einzugehen, die für eine Grundstücksvermittlung elementar sind. Die erforderliche Expertise, um Grundstücke im Detail zu bewerten, wird nicht bzw. kann in diesem Format schlichtweg nicht vermittelt werden. Eine fundierte Grundstücksbewertung kann und sollte daher gar nicht von einem Makler verlangt werden.
Die Verbraucherzentrale schreibt hierzu in Ihrem Ratgeber zum Thema Immobilienwertermittlung:
„Makler sind oft gar keine ausgebildeten Fachleute zur Immobilienwertermittlung. […] Da Makler in Deutschland zu ihrer Berufsausübung keinerlei Ausbildung benötigen, wissen Sie nie, mit welcher Qualität Sie es zu tun haben und es bleibt ein hohes Risiko.“
Daher rät die Verbraucherzentrale dazu, Wertermittlungen nicht über Makler, sondern stets über Fachexperten einzuholen.
Natürlich gibt es immer Ausnahmen! Wir empfehlen Grundstückseigentümern deshalb detaillierte Fragen zu stellen, wenn sie in Betracht ziehen, Ihr Grundstück über einen Makler zu verkaufen. Informieren Sie sich im Detail darüber, wie viele Grundstücke der Makler in der Region bereits veräußert hat, wie umfassend die Prüfung des Baurechts erfolgt, welche Schritte der Vermittlungsprozess beinhaltet, auf welcher Basis er die passende Zielgruppe für potentielle Käufer auswählt, etc.
Das Interesse eines Vermittlers
Die Provision, und damit das Einkommen eines Maklers, ist vollkommen abhängig von der Höhe des Verkaufspreises und der Schnelligkeit eines Verkaufs. Folglich ist ein Makler per se incentiviert nach Höchstpreisen und zügigen Prozessen zu streben.
Das kann wiederum zu folgenden Problemen führen:
- Zu hohe Wunschpreise von Eigentümern werden nicht/ nicht ausreichend korrigiert:
Einerseits ist das Gehalt eines Maklers abhängig davon, Aufträge zu erhalten. Die Korrektur eines Wunschpreises könnte dazu führen, dass der Eigentümer einen anderen Makler aufsucht. Zweitens liegt die Annahme zugrunde, dass der Preis im Laufe einer Vermarktung ohnehin zu jedem Zeitpunkt gesenkt werden kann. Diese Vermarktungsstrategie kann allerdings fatale Folgen haben und letztlich zu einem „verbrannten“ Objekt führen.
- Sensible Daten von Eigentümern und Grundstücken werden in der Regel nicht/ nicht ausreichend geschützt:
Zügige Abwicklungen und hohe Verkaufschancen ergeben sich für Makler natürlich dort, wo sich viele Interessenten aufhalten – auf Verkaufsplattformen im Internet. In der Hoffnung auf einen zügigen Verkauf werden die Informationen häufig rasch öffentlich im Internet verfügbar gemacht.
- Grundstücke und das Baurecht werden gar nicht/ nicht ausreichend geprüft:
Einerseits liegt das daran, dass man der Meinung sein könnte, dass es nicht notwendig ist, da die Interessenten das Baurecht ohnehin noch einmal selbst prüfen. Andererseits liegt dies jedoch, wie bereits oben beschrieben, auch an mangelndem Fachwissen.
Infolgedessen ist der Markt überflutet von unzulänglich geprüften Grundstücken mit außergewöhnlich hohen Preisen.
Der Mehrwert eines Maklers beim Grundstücksverkauf
Der Mehrwert eines Maklers lässt sich maßgeblich in zwei Tätigkeiten erkennen. Erstens beschafft er die notwendigen Informationen und Dokumente, die für eine Grundstücksprüfung notwendig sind. Eine Vielzahl der Eigentümer weiß erfahrungsgemäß nicht, welche Unterlagen ein Käufer oder Investor für eine Grundstücksprüfung benötigt. Durch die vielen unterschiedlichen Behörden in Deutschland und die geteilten Zuständigkeitsbereiche ist es zudem oft schwer herauszufinden, wo welche Dokumente beantragt werden können.
Außerdem kennt der Makler den Verkaufs- und Vermittlungsprozess. Auch hier kann er dem Grundstückseigentümer durch die Erklärungen von Begrifflichkeiten, wie beispielsweise einer aufschiebenden Bedingung oder einer Exklusivitätsvereinbarung, helfen.
Die verkaufsrelevanten Unterlagen beschränken sich jedoch auf wenige Dokumente. Zudem ist ein Verkaufsprozess eines Grundstücks letztlich ein gängiges Rechtsgeschäft, das ohnehin von einem Steuerberater und Anwalt begleitet werden sollte
Zweitens ist der Makler für die Käufersuche verantwortlich. Diese wird heutzutage einerseits durch das Internet und andererseits durch die große Nachfrage nach Grundstücken sichtlich erleichtert.
Vorteile auf Seiten des Käufers ohne Makler
Da eine aussagekräftige baurechtliche Prüfung eines Grundstücks von einem Makler gar nicht übernommen werden kann, liegt der große Vorteil eines Maklers aufseiten des Käufers beim Liefern des Grundstücksangebots. Manchmal hat ein Makler eine persönliche Beziehung zum Verkäufer und ist deshalb auch für eine erfolgreiche Kommunikation zwischen dem Interessenten und dem Verkäufer wichtig.
Für den Käufer ergeben sich jedoch entscheidende Vorteile bei einem Verkaufsprozess ohne Makler. Erstens steht er in direktem Kontakt zum Eigentümer und kann besser einschätzen, wie die Ausgangslage, welches das persönliche Interesse und die Absicht des Verkaufs ist. Zweitens ist der Prozess besser steuerbar. Wird dieser nämlich über einen Makler koordiniert, ist unklar wie breit das Angebot bereits im Markt verteilt ist und wie viele andere Interessenten gleichzeitig mit dem Stadtplanungsamt sprechen.
Ein Prozess ist ohne einen Makler für einen Käufer demnach transparenter und effizienter, denn es gibt keine Informationsverzerrung durch Dritte. Vor allem erhöhen sich jedoch die Kaufchancen, da er dem Eigentümer durch die Ersparnis der Maklerkosten ein höheres Angebot unterbreiten kann. Und dies ist letztlich auch ein entscheidender Vorteil für den Verkäufer.
Vorteile auf Seiten des Verkäufers ohne Makler
Wie wir bereits erwähnt haben, eröffnet sich bei einem Verkauf ohne Makler die Gelegenheit auf ein erhöhtes Grundstücksangebot, da sich der potenzielle Käufer die Maklerprovision einspart. Dieser Betrag kann der Käufer dann dem Grundstückseigentümer offerieren, um seine Chancen auf den Kauf zu steigern.
Unsere Immobilienentwickler bestätigen: Wenn ein Grundstück ohne Makler angeboten wird, sind sie bereit dem Eigentümer ein höheres Angebot zu unterbreiten, weil sie sich dadurch die Maklerprovision sparen. Gleichzeitig bieten Sie diesen Betrag gerne dem Eigentümer an, um so die eigenen Kaufchancen auf das Grundstück zu erhöhen
Abgesehen davon ergeben sich aber weitere Vorteile, die hier unbedingt aufzuzählen sind. Zum einen ist es auf diesem Weg möglich das Grundstück diskret zu veräußern. Sobald ein Dritter über Eigentums- und Grundstücksdaten verfügt, können Sie als Eigentümer nicht mehr sicherstellen, dass diese Daten nicht über das Internet weitergegeben und -verbreitet werden. Dies führt in der Praxis häufig zu unangemeldeten Besuchen auf dem Grundstück und unabgesprochenen Anrufen bei der Gemeinde. Außerdem können Sie durch eine diskrete Herangehensweise das Risiko einer verbrannten Immobilie minimieren.
Zum anderen erhalten Sie im Direktkontakt mit Experten eine fachkundige und realistische Einschätzung zu Ihrem Grundstück und keinerlei Fehlinformationen.
Warum diese Strategie irreführend ist und eine „verbrannten Immobilie“ zur Folge haben kann erfahren Sie hier
Fazit zum Grundstücksverkauf ohne Makler
Da ein Makler bei einer Grundstücksveräußerung maßgeblich für die Informationsbeschaffung und die Käufersuche, die durch das Internet und die hohe Nachfrage nach Grundstücken vereinfacht wird, verantwortlich ist, ergibt sich im Grundstücksmarkt generell die Frage nach dem tatsächlichen Mehrwert eines Maklers.
Diese Frage ist dabei nicht unbedingt dem Makler, sondern dem „Produkt“ geschuldet. Ein Grundstück ist faktisch und objektiv zu bewerten. Emotionale Komponenten, wie sie zum Beispiel bei einem Kauf eines Einfamilienhauses eine Rolle spielen, gibt es nicht. Es geht weder um Grundrisse, die Einrichtung, noch um die Gestaltung der Räumlichkeiten, sondern maßgeblich um die Lage und das Baurecht. Es ist nicht einmal notwendig ein umfassendes Exposés zu erstellen oder eine Vielzahl an Besichtigungsterminen zu vereinbaren. Der Arbeitsaufwand ist also begrenzt und dennoch liegt die Provision zwischen 5,95% – und 7,14% (inkl. MwSt.) bezogen auf den Kaufpreis.
Letztlich ergeben sich bei einem Verkauf ohne Makler für Verkäufer und Käufer enorme Vorteile. Entscheidend ist jedoch, dass sich beide Parteien die Kosten für die Vermittlung sparen, da das Budget des Käufers nicht durch die Courtagekosten gekürzt wird und der Eigentümer somit Chancen auf höhere Angebote erlangt. Grundstückseigentümer benötigen hierfür lediglich die verkaufsrelevanten Unterlagen und die Kontaktdaten von einem passenden Käufer.
Weitere Informationen zu Vorteilen einer diskreten Vermarktung eines Grundstücks erhalten Sie hier
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Disclaimer
Es handelt sich bei allen Informationen und Empfehlungen in unserem Ratgeber maßgeblich um gewonnene Praxiserfahrungen. Diese wollen wir mit Ihnen teilen, um Ihnen hilfreiche Tipps zu geben und häufig gestellte Fragen bestmöglich zu beantworten. Für die Auskünfte können wir jedoch keine Gewähr auf Vollständig- und Richtigkeit übernehmen.