Ist ein Grundstück nicht einfach eine Immobilie und kann gleichermaßen verkauft werden?
Laut der Definition ist ein Grundstück ein „unbewegliches Sachgut“ und danach tatsächlich eine Immobilie. Allerdings gibt es entscheidende Unterschiede zwischen „klassischen“ Immobilien, wie zum Beispiel einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung und einem Grundstück, die vor allem bei einem Verkauf eine wichtige Rolle spielen.
Welches diese Unterschiede sind und warum es wichtig ist, dass Eigentümer sie kennen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
1. Unterschiedliche Bewertung
Der erste zentrale Unterschied liegt in der Bewertung von Immobilien und Grundstücken. Während bei einer Immobilienbewertung maßgeblich der Bestand bewertet wird, wird bei einem Grundstück vor allem das Baurecht und damit das Grundstückspotential analysiert.
Zur Veranschaulichung sind in nachfolgender Tabelle zentrale Parameter für die Bewertung einer Immobilie und eines Grundstücks gegenübergestellt.
Die Bewertung eines Grundstücks erfordert damit grundsätzlich ganz andere Kenntnisse, als die der Immobilienbewertung. Dies setzt damit auch eine andere Expertise voraus, was uns zum zweiten Punkt bringt.
2. Unterschiedliche Fachkenntnis
Um das Potential eines Grundstücks zu prüfen und zu bewerten, muss also das Baurecht anhand des geltenden Planungsrechts genau analysiert werden. Ein Fachmann muss hierfür den Bebauungsplan lesen, das maximale Potential des Grundstücks erfassen und sich letztlich mit dem Stadtplanungsamt professionell austauschen, um die Planung und eventuelle baurechtliche Hindernisse zu erkennen und diese auch kalkulatorisch in eine Baukosten- und Grundstücksbewertung mit einfließen zu lassen.
Das notwendige Wissen über die Immobilienentwicklung ist dementsprechend deutlich umfangreicher, als grundsätzliches Immobilienwissen
Um ein Grundstück letztlich realistisch bewerten zu können, werden zudem umfangreiche Praxiserfahrungen sowie lokale Marktkenntnis benötigt. Dies kann wiederum nur durch eine langjährige Tätigkeit im jeweils regionalen Bausektor aufgebaut werden.
Das notwendige Fachwissen ist leider kein Teil der Maklerausbildung. Einerseits ist es schlichtweg nicht möglich das dieses Wissen innerhalb von zwei Wochen in einem Maklerausbildungskurs zu vermitteln. Zudem ist das Ziel eines solchen Lehrgangs, dass den Teilnehmer vor allem die Vermittlung von klassischen Immobilien, wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, nahe gebracht wird. Das Thema Grundstücksvermarktung wird nicht explizit behandelt. Hinzu kommt, dass viele Kursteilnehmer eines Maklerlehrgangs berufliche Quereinsteiger sind und deshalb über keine entsprechenden Vorkenntnisse verfügen.
Letztlich verfügt ein Immobilienentwickler über ein ganzes Team aus Architekten und Fachplanern, auf die er zugreifen kann, um ein Grundstück genau zu analysieren und zu bewerten. Deshalb kann und sollte eine professionelle und umfassende Grundstücksbewertung von einem Makler gar nicht verlangt werden.
In Ihrem Ratgeber zum Thema Immobilienwertermittlung schreibt die Verbraucherzentrale:
„Makler sind oft gar keine ausgebildeten Fachleute zur Immobilienwertermittlung.“
Daher wird empfohlen, die Wertermittlung von einem Fachmann ermitteln zu lassen.
3. Unterschiedliche Käufergruppe
Zuletzt ist auch die Käufergruppe von klassischen Immobilien von Grundstückskäufern zu unterscheiden. Denn bei klassischen Immobilienkäufern handelt es sich entweder um Selbstnutzer, die zum Beispiel ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung zum Selbstzweck erwerben. Oder es handelt es sich um Investoren, die eine Immobilie ankaufen, um sie als Geldanlage zu vermieten und langfristig von einer potentiellen Wertsteigerung zu profitieren.
Grundstücke werden jedoch, anders als Immobilien, abhängig vom Baurecht von verschiedenen Käufergruppen erworben
Zum einen können Grundstücke ebenfalls von Privatpersonen gekauft werden, um sie selbst zu bebauen und zu nutzen. Dies ist zum Beispiel bei unbebauten Grundstücken in Neubaugebieten der Fall, in denen eine Einfamilienhausbebauung vorgeschrieben ist. Weiter können Privatpersonen Grundstücke auch, wie gewerbliche Investoren, zur langfristigen Geldanlage erwerben. In diesem Fall werden die Grundstücke in der Regel nicht genutzt und bleiben unbebaut „liegen“.
Zum andern werden Grundstücke, die eine dichte und höhere Bebauung zulassen, von Bauträgern und Immobilienentwicklern erworben. Diese werden bebaut und im nächsten Schritt wiederum entweder weiterverkauft oder (in selteneren Fällen) im Bestand gehalten.
Dabei lässt sich die Käufergruppe jedoch weiter unterscheiden. Einige Entwickler spezialisieren sich beispielsweise auf den Bau von gewerblichen Immobilien, wie den Einzelhandel oder Logistikimmobilien. Andere konzentrieren sich nur auf Wohnbauprojekte. Darunter gibt es wiederum Immobilienentwickler, die zum Beispiel nur Reihenhäuser oder nur Mehrfamilienhäuser bauen. Dabei fokussieren sich einige Entwickler ausschließlich auf kleinere, regionale Projekte. Auf der anderen Seite gibt es jedoch viele andere, die bundesweit agieren und Großprojekte realisieren.
Bei einem Grundstücksverkauf ist es deshalb elementar, entsprechend des geltenden Baurechts und der Projektgröße, die richtige Art von Immobilienentwickler zu kontaktieren. Wird ein Grundstück als Massenangebot verteilt, indem es zum Beispiel online inseriert wird, wird unter Umständen nicht die richtige Zielgruppe erreicht. Den Interessenten fehlen dann womöglich die benötigen Erfahrungswerte in Bezug auf die Region sowie die Art des Projekts.
Weitere Informationen zu den verschiedenen Käufergruppen finden Sie hier: „Potentielle Käufer für ein Grundstück“
Fazit zu den Unterschieden zwischen einer klassischen Immobilie und einem Grundstück
Die Unterschiede zwischen einer klassischen Immobilie und einem Grundstück lassen sich nicht direkt in der Definition erkennen, jedoch klar bei der Bewertung, der erforderlichen Expertise und bei der unterschiedlichen Käufergruppe. Bei einem Verkauf ist es entscheidend diese Unterschiede zu beachten.
Denn nur wenn ein Grundstück fachgerecht analysiert, korrekt bewertet und die richtige Käuferschicht angesprochen wird, kann ein Verkauf erfolgreich gelingen.
Aus diesem Grund empfehlen wir Grundstückseigentümern sich auf direktem Weg mit einem passenden Experten auszutauschen. Dieser sollte im entsprechenden Segment des Baurechts tätig sein und eine langjährige und regionale Erfahrung in der Baubranche aufweisen, um die nötige Kompetenz und Marktkenntnis zu haben.
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