Besserungsschein
Was ist ein Besserungsschein?
Ein Besserungsschein ist eine vertragliche Vereinbarung im Immobilienrecht, die zwischen einem Grundstückseigentümer und einem potenziellen Käufer im Rahmen eines Grundstücksverkaufs getroffen wird. Ein Besserungsschein bietet dem Eigentümer die Möglichkeit, einen zusätzlichen finanziellen Nutzen zu erzielen, falls sich das Entwicklungspotenzial des Grundstücks nach dem Verkauf erhöht.
In Situationen, in denen das geltende Baurecht für ein Grundstück nicht eindeutig ist, muss ein Immobilienentwickler oft mit dem zuständigen Stadtplanungsamt eine genehmigungsfähige Lösung finden. Dabei werden Pläne erstellt, die gemeinsam besprochen und an die Bedingungen und Wünsche der Stadt angepasst werden.
Zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs ist es daher nicht immer klar, wie viel Fläche ein Entwickler auf einem Grundstück errichten darf und letztlich weiterverkaufen kann. Wenn eine größere Fläche genehmigt wird, als zuvor angenommen, entsteht ein größerer Ertrag auf Seiten des Immobilienentwicklers. Dieser Umstand eröffnet Verhandlungsspielraum auf der Seite des Eigentümers. Ein Besserungsschein ermöglicht es dem Eigentümer, zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis einen Betrag pro Quadratmeter der zusätzlich genehmigten Fläche („Mehrfläche“) zu erhalten, falls sich das Entwicklungspotenzial des Grundstücks nach dem Verkauf erhöht.
Welchem Zweck dient „Besserungsschein“
Ein Beispiel für den Begriff „Besserungsschein“
Angenommen, Herr Müller besitzt ein Grundstück in einer Stadt, in der das Baurecht nicht eindeutig ist. Er entscheidet sich, sein Grundstück zu verkaufen, und erhält ein Angebot von Frau Schmidt, einer Immobilienentwicklerin. Frau Schmidt möchte sich das Grundstück sofort sichern, und nicht erst warten, bis eine Baugenehmigung vorliegt.
Herr Müller und Frau Schmidt einigen sich deshalb darauf, einen Besserungsschein in den Kaufvertrag aufzunehmen. Dieser besagt, dass Herr Müller zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis einen Betrag pro Quadratmeter der genehmigten Mehrfläche erhält, falls sich das Entwicklungspotenzial des Grundstücks nach dem Verkauf erhöht.
Einige Zeit später erhält Frau Schmidt eine Genehmigung, mehr Fläche zu bebauen als ursprünglich erwartet hatte. Dank des Besserungsscheins ist Herr Müller berechtigt, einen zusätzlichen Betrag pro Quadratmeter der zusätzlich genehmigten Fläche zu erhalten, was zu einem höheren Verkaufserlös führt.
Tipps zum Thema „Besserungsschein“
1. Korrekte Absicherung: Stellen Sie sicher, dass alle Bedingungen und Modalitäten des Besserungsscheins klar und eindeutig im Kaufvertrag festgehalten sind. Dies umfasst die Höhe der zusätzlichen Vergütung pro Quadratmeter der genehmigten Mehrfläche sowie die Bedingungen, unter denen der Besserungsschein aktiviert wird.
2. Professionelle Beratung: Bevor Sie einen Besserungsschein vereinbaren, ist es ratsam, sich von einem erfahrenen Immobilienanwalt beraten zu lassen. Dies hilft sicherzustellen, dass Ihre Interessen angemessen vertreten sind und alle rechtlichen Aspekte des Besserungsscheins ordnungsgemäß berücksichtigt werden.
3. Erwartungshaltung anpassen: Es ist wichtig zu verstehen, dass die Aufnahme eines Besserungsscheins in den Kaufvertrag nicht zwangsläufig bedeutet, dass Sie als Eigentümer einen zusätzlichen Verkaufserlös bei der Erteilung einer Baugenehmigung erhalten. Ein Besserungsschein stellt lediglich eine Möglichkeit dar, die sich ergeben kann, jedoch nicht zwingend eintritt.