- Grundstücksverkauf zum Festpreis
- Grundstücksverkauf mit aufschiebender Bedingung
- Grundstücksverkauf zum Fest-oder Staffelpreis plus Besserungsschein
- Jetziger Grundstücksverkauf – Übergabe zu einem späteren Zeitpunkt
- Grundstücksverkauf mit Tausch gegen Wohnfläche
- Grundstücksvergabe per Erbbraurecht
- Fazit zu verschiedenen Grundstücksverkaufsarten
Über welche verschiedenen Arten kann ein Kaufvertrag geschlossen werden? Welches sind die einzelnen Vor- und Nachteile?
Viele Grundstückseigentümer glauben, dass es nur den „klassischen“ Grundstücksverkauf gibt, bei dem ein Eigentümer sein Grundstück für einen festgelegten Preis an einen Käufer veräußert. Allerdings haben sich über die Zeit hinweg viele Verkaufsmöglichkeiten für Eigentümer, sicherlich auch bedingt durch die extrem hohe Nachfrage, herauskristallisiert. Wir möchten Eigentümern im Nachfolgenden verschiedene Optionen vorstellen, über die Kaufverträge geschlossen werden können.
Grundstücksverkauf zum Festpreis
Die wohl geläufigste Kaufvertragsart ist der Erwerb eines Grundstücks zu einem genannten Festpreis. Eigentümer und Käufer einigen sich also auf einen festgelegten Preis pro m2 Grundstücksfläche und eine Gesamtsumme, die nach dem notariell beglaubigten Vertragsabschluss vom Käufer an den Grundstückseigentümer zu zahlen ist. Das Grundstück wird vom Käufer erworben „wie es steht und liegt“. Der Käufer zahlt also für das ihm angebotene Grundstück im aktuellen Zustand einen festen Preis.
Diese Variante bietet beiden Seiten die höchstmögliche Sicherheit. Zudem trägt allein der Käufer das Entwicklungsrisiko.
Grundstücksverkauf mit aufschiebender Bedingung
Bei der Inklusion einer aufschiebenden Bedingung in einem Grundstückskaufvertrag ist der Vertrag erst dann rechtswirksam, wenn die im Vertrag genannte Bedingung eingetreten ist.
Viele Immobilienentwickler kaufen Grundstücke zum Beispiel nur unter der Prämisse einer Baugenehmigung an. Das heißt in der Praxis, dass die Wirksamkeit des Kaufvertrags erst mit Eintreffen der Baugenehmigung eintritt und somit auch die Eigentumsübertragung und Kaufpreiszahlung erst zu diesem Zeitpunkt stattfindet.
Wenn ein Immobilienentwickler Ihnen also mitteilt, dass er Grundstücke „nur aufschiebend bedingt“ ankauft, spricht er hierbei von einer vorausgesetzten Baugenehmigung
Die meisten Grundstückseigentümer sind der Meinung, dass der Entwickler auch das Entwicklungsrisiko tragen muss und lehnen diese Art Kaufvertrag deshalb grundsätzlich ab. Zu lange könnte es dauern, bis die Baugenehmigung durch das zuständige Amt ausgesprochen wird und das Geld letztlich fließt.
Es kann jedoch unter Umständen durchaus Sinn machen, einen Kaufvertrag auf diese Art und Weise zu schließen. Dies trifft zum Beispiel zu, wenn das Baurecht unklar ist und noch viele Fragen offen lässt. Wichtig ist es als Eigentümer deshalb, sich die individuellen Gegebenheiten und Umstände genau anzuschauen und einen Kaufvertrag mit aufschiebender Bedingung nicht pauschal abzulehnen. Denn bei einigen Grundstücken ist dies sogar die einzige Möglichkeit einen Käufer zu finden.
Aufgrund der häufigen Diskussionen und Fragen zum Kaufvertrag mit aufschiebender Bedingung haben wir diesem Thema bereits einen eigenen Beitrag gewidmet, den Sie hier lesen können
Es können in einem Kaufvertrag neben der Baugenehmigung allerdings auch andere Bedingungen formuliert werden. Zum Beispiel ein vorausgegangenes Bodengutachten, welches Altlasten ausschließt.
Für Besitzer von Grundstücken, auf denen nicht klar ist, was gebaut werden darf und welche Projekte genehmigt werden können, ergibt sich der Vorteil, dass Sie das Grundstück trotzdem verkaufen können. Ein professioneller Entwickler geht hier in Vorleistung und investiert die Planungsarbeit, -zeit und -kosten. Sofern es sich um ein noch genutztes Abrissgrundstück handelt wird die Zeit zudem meist ohnehin gebraucht, um das Gebäude ordnungsgemäß und ohne Zeitdruck leer zu räumen oder zu entmieten. Außerdem ergibt sich die Chance auf einen Besserungsschein (siehe unten).
Dennoch: Falls keine Baugenehmigung ausgesprochen wird, kauft der Immobilienentwickler das Grundstück nicht an und Sie erhalten als Eigentümer kein Geld. Allerdings sollte an dieser Stelle auch einmal betont werden, dass Eigentümer und Projektentwickler hier auf der gleichen Seite stehen. Die Planungsarbeit erfordert sehr viel Zeit und es wird bereits viel Geld vom Projektentwickler investiert. Beide Parteien sind also an einer schnellstmöglichen Genehmigung interessiert.
Fest- oder Staffelpreis plus Besserungsschein
Wie bereits oben erwähnt ist das geltende Baurecht für ein Grundstück oft gar nicht eindeutig. Also muss ein Immobilienentwickler in diesem Fall mit dem zuständigen Stadtplanungsamt eine genehmigungsfähige Lösung finden. In diesem Zuge werden vom Projektentwickler Pläne erstellt, die gemeinsam besprochen und an die Bedingungen und Wünsche der Stadt angepasst werden.
Zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs ist es unter diesen Umständen also gar nicht unbedingt klar, wie viel Fläche ein Entwickler auf einem Grundstück errichten darf und letztlich weiterverkaufen kann. Wird eine größere Fläche genehmigt, als zuvor angenommen, ergibt sich ein größerer Ertrag auf Immobilienentwicklerseite. Dadurch entsteht grundsätzlich auch Verhandlungsspielraum auf der Eigentümerseite: Wenn das Entwicklungspotential noch groß ist, kann ein sogenannter „Besserungsschein“ im Kaufvertrag aufgenommen. Hierbei erhält der Grundstückseigentümer zusätzlich einen Betrag pro x m2 zusätzlich genehmigter Fläche („Mehrfläche“).
„Liegt die genehmigte Bruttogeschossfläche mehr als 10% über ___ m², so hat der Käufer dem Verkäufer zusätzlich zum Kaufpreis eine Anpassung in Höhe von ___ € pro m² Mehrfläche zu bezahlen“
Alternativ können im Kaufvertrag auch unterschiedliche Flächenziele und Staffelpreise formuliert werden.
Diese Option ist allerdings eben nur sinnvoll, wenn es zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs noch nicht absehbar ist, wie viel m2 Fläche auf dem Grundstück errichtet werden darf. Sofern ein Bebauungsplan existiert und die Festsetzungen des B-Plans klar definiert sind, ist es auch eindeutig, wie viel Fläche auf einem Grundstück errichtet werden darf.
Jetziger Verkauf – Übergabe zu einem späteren Zeitpunkt
In einigen Fällen kann es auch sinnvoll sein, ein Grundstück zu verkaufen, es jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt zu übergeben. Zum Beispiel wenn es noch laufende Mietverträge gibt oder ein Eigentümer das Grundstück noch für einige Zeit für den eigenen Betrieb nutzen möchte. Aus diesem Grund ist es für viele Eigentümer eine attraktive Lösung das Grundstück bereits zu verkaufen während es noch genutzt wird, aber erst zu übergeben, wenn es nicht mehr genutzt wird. Da Projektentwickler langfristig planen, gibt es in Bezug auf den Übergabezeitpunkt einen großen Verhandlungsspielraum.
Auf diese Weise kann mit einem geeigneten und passenden Immobilienentwickler frühzeitig eine Übereinkunft getroffen werden. Das schafft Planungssicherheit und finanzielle Sicherheit. Auf der anderen Seite kann sich ein Immobilienentwickler auf diesem Weg ein passendes Grundstück sichern und hat darüber hinaus genügend Zeit für die Planung und die Schaffung des Baurechts.
Diese Option kann auch in Form eines aufschiebend bedingten Kaufvertrags (Bedingung zum Beispiel Betriebsschließung nach zwei Jahren ab Verkauf) umgesetzt werden.
Tausch gegen Wohnfläche
Einige Grundstückseigentümer wünschen sich für den Verkauf ihres Grundstücks, je nachdem welche Art Gebäude auf dem Grundstück errichtet wird, eine Wohnung oder zum Beispiel ein Reihenhaus als Gegenleistung. Im Immobilienjargon spricht man hierbei von einem „Tausch gegen Wohnfläche“. Das Grundstück wird also vom Eigentümer an den Immobilienentwickler zu einem Betrag X verkauft. Hierfür erhält er einen Teil als Geldbetrag. Den anderen Teil tauscht er für einen Teil der Wohnfläche ein. Der Kaufpreis wird also mit einem vorab definierten Anteil an Wohnfläche verrechnet.
Auf diese Weise können Eigentümer ohne selbst zu bauen, und ohne das damit verbundene Risiko zu tragen, neues Wohneigentum zur Selbstnutzung oder zur Vermietung erlangen.
Erbbaurecht
Auch über das Erbbaurecht haben wir bereits einen eigenen Beitrag veröffentlicht (siehe hierzu Ratgeberbeitrag „Das Erbbraurecht“). Grundsätzlich kann ein Eigentümer sein Grundstück durch ein Erbbaurecht behalten und erteilt stattdessen einer anderen Person das Recht sein Grundstück zu nutzen. Damit sind Grundstückseigentümer und Immobilieneigentümer bei Erbbraurechten verschiedene Personen.
Das Erbbraurecht ist vor allem für diejenigen Eigentümer eine Option, die das Grundstück in jedem Fall im eigenen Besitz halten wollen, es jedoch nicht für eigene Zwecke benötigen. Andererseits hat eine andere Person durch ein Erbbaurecht die Chance auf eine eigene Immobilie und kann sich dabei die hohen Erwerbskosten für das Grundstück sparen. Vor allem bleibt ein Grundstück jedoch auf diese Weise in keinem Fall ungenutzt.
Fazit
Letztlich soll dieser Beitrag Eigentümern verdeutlichen, dass es viele verschiedene Ausgestaltungsmöglichkeiten eines Kaufvertrages gibt und dieser immer an die individuelle Situation des Grundstückseigentümers angepasst werden kann. Verkäufer und Käufer können zweifellos eine gemeinsame Lösung finden, wenn sie sich über den grundsätzlichen Verkauf einig sind.
Die verschiedenen Optionen zeigen aber gleichzeitig auch, wie wichtig es ist, dass Grundstückseigentümer einen professionellen und vertrauensvollen Immobilienentwickler finden, der durch seine langjährige Erfahrung verschiedene Möglichkeiten anbieten und den Prozess kompetent gestalten kann.
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Disclaimer
Es handelt sich bei allen Informationen und Empfehlungen in unserem Ratgeber maßgeblich um gewonnene Praxiserfahrungen. Diese wollen wir mit Ihnen teilen, um Ihnen hilfreiche Tipps zu geben und häufig gestellte Fragen bestmöglich zu beantworten. Für die Auskünfte können wir jedoch keine Gewähr auf Vollständig- und Richtigkeit übernehmen.