Was ist eine aufschiebende Bedingung und welche Konsequenz ergibt sich daraus für mich als Eigentümer?
Im Zuge eines Grundstücksverkaufs kommt es von Seiten des potentiellen Käufers häufig zu der Frage nach der Möglichkeit einer „aufschiebenden Bedingung“. Was dies genau bedeutet und welche Konsequenz ein aufschiebend bedingter Kaufvertrag hat, möchten wir Ihnen im Folgenden erklären. Abschließend erhalten Sie zudem nützliche Tipps falls Sie in einem Verkaufsprozesses damit konfrontiert werden.
Bedeutung eines aufschiebend bedingten Kaufvertrags
Der Grundstückskauf wird in der Praxis tatsächlich oft mit einer sogenannten „aufschiebenden Bedingung“ nach §158 BGB getätigt. Im Kaufvertrag werden hierbei Bedingungen formuliert, von denen die Wirksamkeit des Vertrags abhängig ist. Verkäufer und Käufer gehen zwar zum Notar und schließen den gemeinsamen Kaufvertrag ab. Wirksam wird dieser jedoch erst, sobald alle im Vertrag genannten Bedingungen erfüllt sind. Demnach folgen auch dann erst die Eigentumsübertragung und die Kaufpreiszahlung. Dabei wird ein bestimmtes Datum festgelegt, in der die vereinbarten Bedingungen eingetreten sein müssen. Sollte jedoch eine der Bedingungen nicht erfüllt sein, wird der Vertrag rückabgewickelt. Die bis dahin verursachten Kosten werden im Regelfall vom Käufer übernommen.
Sobald eine aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag inkludiert ist, ist die Wirksamkeit des Vertrags an das Eintreten der Bedingung/en geknüpft
Typische Beispiele für aufschiebende Bedingungen im Grundstückskaufvertrag
Ein Beispiel für eine aufschiebende Bedingung ist eine Bodenuntersuchung. Altlasten und deren Entfernung können zu sehr hohen Mehrkosten führen, weshalb sie ein Käufer in jedem Fall ausschließen will. Deshalb verankert er im Kaufvertrag die aufschiebende Bedingung eines Bodengutachtens. Nur wenn das Gutachten die Altlastenfreiheit oder eine bestimmte Bodenqualität belegt, kauft er das Grundstück auch an.
Eine weitere gängige aufschiebende Bedingung ist die der Baugenehmigung. Die Voraussetzung für die Wirksamkeit des Kaufvertrags ist also eine vom zuständigen Stadtplanungsamt vorliegende Baugenehmigung. Anders als bei einem Bodengutachten handelt es sich hierbei jedoch um einen oft langwierigen Prozess, der sich über mindestens drei Monate streckt. Dies hat deshalb zur Folge, dass der Verkäufer das Geld für das Grundstück erst dann erhält, wenn der Prozess erfolgreich abgeschlossen ist und dem Käufer die Baugenehmigung der Stadt vorliegt. Da viele Eigentümer diese Bedingung strikt ablehnen, möchten wir auf diesen Punkt noch einmal genauer eingehen.
Warum wird eine Baugenehmigung als aufschiebende Bedingung vorgeschlagen?
- Unklares Baurecht
Einerseits wird ein aufschiebend bedingter Vertrag vom Käufer vor allem bei einem unklaren Baurecht gefordert. Gibt es zum Beispiel keinen Bebauungsplan, oder muss dieser im Zuge der Projektentwicklung geändert werden, kann der Käufer vorab nicht abschätzen, ob das Gebäude vom zuständigen Bauamt genehmigt wird. Der Genehmigungsprozess erfordert einen engen und intensiven Austausch zwischen Stadt und Entwickler und nimmt mehrere Monate (im Fall einer Bebauungsplanänderung auch möglicherweise Jahre) in Anspruch.
Dies bedeutet also, dass dem Käufer zum Zeitpunkt der Kaufvertragsverhandlung mit dem Grundstückseigentümer keine gesicherten Informationen zu einer möglichen Genehmigung vorliegen. Er weiß noch nicht, ob er das Grundstück für das geplante Vorhaben überhaupt nutzen kann und wenn ja, wie viel Fläche er darauf errichten und folglich veräußern kann. Die Planung und Kalkulation, die im Zuge der Angebotsabgabe erstellt wird, basiert also letztlich nur auf Annahmen. Um dieses elementare Risiko zu minimieren, schlägt ein Entwickler deshalb einen aufschiebend bedingten Kaufvertrag vor.
- Konservative Unternehmenseinstellung
Andererseits gibt es zudem sehr konservative Immobilienentwickler, oftmals traditionell geführte Familienunternehmen, die generell äußerst risikoavers agieren. Es wird versucht jede Unsicherheit, entsprechend auch das mit dem Baurecht verbundene Risiko, zu minimieren. Aus diesem Grund kaufen sie häufig ausschließlich Grundstücke eines Eigentümers an, der einer entsprechenden aufschiebenden Bedingung zustimmt.
Wie Grundstücksverkäufe in der Praxis alternativ geschlossen werden, erfahren Sie hier: „Gängige Kaufvertragsarten“
Die Konsequenz für den Verkäufer
Eigentümer lehnen die aufschiebende Bedingung einer Baugenehmigung deshalb ab, weil sie letztlich kein Geld erhalten, wenn das Projekt nicht genehmigt wird. Dieses Risiko sollte ihrer Meinung nach das alleinige Risiko des Entwicklers sein und nicht das des Grundstückseigentümers. Selbstverständlich ist diese Ansicht korrekt. Allerdings sollten Eigentümer hier unbedingt beachten, dass Käufer und Verkäufer unter diesen Umständen auf der selben Seite stehen.
Ein Grundstückskäufer investiert nämlich bereits während des Planungsprozesses sehr viel Geld und Zeit. Während dieser Phase muss das Grundstück untersucht, eine Planung aufgestellt und erste Vermarktungserkenntnisse gewonnen werden. Demnach wird er alles dafür tun, dass sein Projekt durch die Stadtplanung genehmigt wird und die vielen geleisteten Arbeitsstunden und das bereits investierte Kapital nicht umsonst waren.
Beide Parteien sind also letztlich daran interessiert, dass die Genehmigung durch die zuständige Behörde so zügig wie möglich ausgesprochen wird.
Außerdem ist zu erwähnen, dass der Verkäufer durch eine entsprechende aufschiebende Bedingung einen gewissen Verhandlungsspielraum in Bezug auf den Grundstückspreis erhält. Sofern der Entwickler noch nicht genau weiß, wie viel Fläche er letztlich errichten kann und darf, könnte ein sogenannter Besserungsschein in Erwägung gezogen werden. Der Käufer verpflichtet sich dabei dem Verkäufer einen weiteren Betrag X zu zahlen, wenn die genehmigte Fläche über der anfangs geplanten Fläche liegen sollte.
„Liegt die genehmigte Bruttogeschossfläche mehr als 10% über ___ m², so hat der Käufer dem Verkäufer zusätzlich zum Kaufpreis eine Anpassung in Höhe von ___ € pro m² Mehrfläche zu bezahlen“
3 Tipps für Verkäufer für die aufschiebende Bedingung einer Baugenehmigung
- Vergleichsangebote einholen
Erstens sollten Sie sich von verschiedenen Immobilienentwicklern zwei bis drei Vergleichsangebote einholen. Sollte ein Investor das Grundstück ohne eine aufschiebende Bedingung ankaufen, ist dies die risikoärmere Variante für Sie als Eigentümer.
Sofern alle Interessenten einen Grundstücksankauf von einer Baugenehmigung abhängig machen, sollten Sie sich hier jedoch keinesfalls abschrecken lassen. Letztlich sind aufschiebend bedingte Grundstückskaufverträge in der Praxis sehr gängig. Dennoch trägt der Verkäufer natürlich ein höheres Risiko. Zudem erhält er den Ertrag des Verkaufs erst zu einem späteren Zeitpunkt. Wir empfehlen Ihnen deshalb Ihre persönliche Situation und Ihre Anliegen offen mit dem Käufer zu kommunizieren und nach Möglichkeiten der Preisgestaltung zu fragen. Zudem können Ihnen regional tätige Immobilienentwickler dank Ihrer Erfahrungswerte Auskunft darüber geben, wie lange der Prozess mit dem zuständigen Bauamt in der Regel dauert.
- Sich über einen möglichen Nutzen einer aufschiebenden Bedingungen Gedanken machen
Zweitens sollten Sie darüber nachdenken, ob Sie nicht selbst einen Nutzen aus einer aufschiebenden Bedingungen ziehen können. Vielleicht könnte die Zeit bis zur Erfüllung der aufschiebenden Bedingung auch für Sie als Eigentümer günstig sein? Beispielsweise stellt die aufschiebende Bedienung einer Baugenehmigung für ältere Unternehmer, die ein Grundstück für Ihren Betrieb nutzen, eine geeignete Lösung dar die Aufgabe des Geschäfts vorzubereiten und einzuleiten. Bis zur Baugenehmigung kann die Zeit also ideal genutzt werden, den Betrieb geregelt und ordentlich abzuwickeln. Oder aber Sie nutzen die Zeit zur Entmietung oder Freiräumung der Immobilie. Gleichzeitig haben Sie bereits frühzeitig die Sicherheit eines bereits verhandelten und abgeschlossenen Verkaufs. Sollte es noch völlig unklar sein, was und wie viel auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf, können Sie sich durch eines Besserungsscheins zudem eine gewisse Partizipation am Erfolg sichern.
- Mit einem professionellen Käufer verhandeln
Schließlich ist es entscheidend, dass sie einen professionellen, seriösen und erfahrenen Käufer haben. Machen Sie sich deshalb anhand der gemeinsamen Verhandlungen und den Referenzprojekten des Entwicklers unbedingt ein eigenes Bild von den Interessenten. Es gibt, wie oben erwähnt, viele eigentümergeführte Immobilienentwickler, die Grundstücke grundsätzlich nur aufschiebend bedingt ankaufen. Ihre diesbezüglichen Erfahrungen machen sie auch in der Vertragsverhandlung flexibler. Zudem verfügen Sie über das notwendige Wissen darüber, wie man einen solchen Prozess sicher und, sofern erforderlich, auch diskret abwickelt.
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