Für welchen Zweck ist mein Grundstück nutzbar?
Grundstücke können nach verschiedenen Kategorien klassifiziert und entsprechend auch nach unterschiedlichen Arten definiert werden. In diesem Beitrag möchten wir Ihnen eine Übersicht zu gängigen Klassifizierungen und damit unterschiedlichen Arten von Grundstücken geben.
Da der Wert eines Grundstücks maßgeblich davon abhängig ist, wie das Grundstück genutzt werden kann, ist es vor einem Verkauf unabdingbar zu prüfen, zu welcher Kategorie das Grundstück gehört.
Klassifizierung nach Baulandarten
Grundstücke können einerseits nach Baulandarten unterschieden werden. Die Unterscheidung wird hierbei anhand des Entwicklungszustandes getroffen. Das bedeutet konkret: „Kann ich das Grundstück bereits bebauen?“
- Baureifes Land
Ein Grundstück, das als baureifes Land klassifiziert wird, kann sofort bebaut werden. Die Erschließung wurde bereits vollständig durchgeführt und alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften wurden während der Entwicklung berücksichtigt.
- Rohbauland
Bei Rohbauland handelt es sich hingegen um Grundstücke, die eine Bebauung vorsehen, jedoch noch nicht abschließend „vorbereitet“ sind. Diese Flächen sind beispielsweise noch nicht erschlossen, also nicht an das Netz für Strom, Wasser, Abwasser oder Gas angeschlossen. Dementsprechend handelt es sich bei Rohbauland um eine Vorstufe zum baureifen Land.
- Bauerwartungsland
Flächen, die in der städtebaulichen Entwicklung eines Gebiets relevant sind und eine zukünftige Nutzung als Bauland erwarten lassen, werden als Bauerwartungsland bezeichnet. Baurecht besteht zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht. Beispielsweise können hierunter landwirtschaftliche Flächen zählen, die direkt an eine Ortsbebauung angrenzen. Diese können dann zu einem späteren Zeitpunkt in einen Bebauungsplan integriert und als Bauland ausgewiesen werden.
Im Fall von Bauerwartungsland wird letztlich auf eine Bebauung in der Zukunft spekuliert. Ein Anspruch auf Planungsrecht ergibt sich daraus jedoch nicht
- Flächen der Land- und Forstwirtschaft
Darunter fallen alle Grundstücke die ausschließlich für die Land-und Forstwirtschaft genutzt werden dürfen.
- Sonstiges Bauland
Weiter gibt es das Industrieland, das für gewerbliche Zwecke genutzt wird und das Land für Verkehrszwecke, welches beispielsweise für den Straßen- oder Parkplatzbau verwendet wird. Zudem sind hier Freiflächen zu nennen, die keine Bebauung vorsehen, sondern wortwörtlich, für zum Beispiel Spielplätze, freigehalten werden.
Klassifizierung nach Art ihrer baulichen Nutzung
Weiter kann eine Einteilung von Grundstücken auch nach der baulichen Nutzung erfolgen. Die Kategorie schreibt also vor, für welchen Zweck ein Grundstück bebaut werden darf. Diese Begriffe werden ebenfalls in einem Bebauungsplan genutzt, um Gebiete mit entsprechenden Nutzungen zu kennzeichnen. Es sind grundsätzlich vier verschiedene Kategorien zu nennen:
- Wohnbauflächen (W)
- Gemischte Bauflächen (M)
- Gewerbliche Bauflächen (G)
- Sonderbauflächen (S)
Diese vier Kategorien können weiter herunter gebrochen werden. So können Wohnbauflächen beispielsweise als reine Wohngebiete (WR) oder allgemeine Wohngebiete (WA) ausgewiesen werden. Während in reinen Wohngebieten ausschließlich der Bau von Wohngebäuden erlaubt ist, können in allgemeinen Wohngebieten mit Ausnahme auch gewerbliche Bauten, wie nicht störende Handwerksbetriebe, errichtet werden. Nachzulesen sind diese Regelungen in der Baunutzungsverordnung.
Merkblatt zum Bebauungsplan
In unserem kostenfreien Merkblatt zum Bebauungsplan erhalten Sie unter anderem eine vollständige Übersicht über die verschiedenen Grundstücke, klassifiziert nach der Art ihrer baulichen Nutzung – inklusive der Links zu den entsprechenden Artikeln im Baugesetzbuch.
Klassifizierung nach dem Bewertungsgesetz
Letztlich können Grundstücke auch nach dem Bewertungsgesetz definiert werden. Dieses unterscheidet lediglich unbebaute und bebaute Grundstücke.
- Unbebaute Grundstücke
Unbebaut sind laut §72 Bewertungsgesetz (BewG) vorrangig Grundstücke, auf denen sich keinerlei Bauwerke befinden. Außerdem Grundstücke, auf denen sich zwar Gebäude befinden, die allerdings nicht bezugsfertig oder nicht mehr benutzbar sind oder aber eine untergeordnete Bedeutung haben.
- Bebaute Grundstücke
Darunter fallen laut §75 Bewertungsgesetz (BewG) Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser sowie sonstige bebaute Grundstücke.
Fazit zu Grundstücksarten
Praxisrelevant ist für einen Grundstückseigentümer vor allem die Klassifizierung nach der Art der baulichen Nutzung sowie nach dem Entwicklungszustand. Der Wert eines Grundstücks ist hiervon maßgeblich abhängig
Um herauszufinden, um welche Art Grundstück es sich bei Ihrer Liegenschaft handelt, müssen Sie den Flächennutzungsplan und den (sofern vorhanden) Bebauungsplan heranziehen. In diesen Plänen finden Sie die diesbezüglich notwendigen Informationen. Zudem können Sie die Informationen auch beim zuständigen Stadtplanungsamt erfragen.
Disclaimer
Es handelt sich bei allen Informationen und Empfehlungen in unserem Ratgeber maßgeblich um gewonnene Praxiserfahrungen. Diese wollen wir mit Ihnen teilen, um Ihnen hilfreiche Tipps zu geben und häufig gestellte Fragen bestmöglich zu beantworten. Für die Auskünfte können wir jedoch keine Gewähr auf Vollständig- und Richtigkeit übernehmen.