Wie gebe ich die Lage meines Grundstücks korrekt an?
Eine präzise Angabe der Lage eines Grundstücks ist von größter Bedeutung, um dieses eindeutig identifizieren und von anderen Flächen abgrenzen zu können. Die genaue Ortsangabe fungiert hierbei als geographischer Referenzpunkt, der es ermöglicht, ein Grundstück eindeutig zu beschreiben. Dies ist insbesondere bei behördlichen Angelegenheiten, wie der Beantragung von Baugenehmigungen, aber auch beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken unerlässlich. Denn nur auf Grundlage korrekter Lageinformationen können diese Geschäfte rechtsverbindlich vorbereitet und abgewickelt werden.
Unsere Erfahrung zeigt allerdings, dass es häufig vorkommt, dass Grundstückseigentümer nicht über die erforderlichen Informationen verfügen und sich nicht bewusst sind, wo und wie sie diese abrufen können.
Aus diesem Grund haben wir in diesem Beitrag zusammengestellt, welche vier wichtigen Lageinformationen Sie zu Ihrem Grundstück kennen sollten. Zudem stellen wir Ihnen verschiedene Alternativen vor, wo und wie Sie diese Daten zur Ihrem Grundstück finden oder beantragen können.
Die wichtigsten Angaben zur genauen Beschreibung der Grundstückslage
Um die exakte Lage eines Grundstücks zu beschreiben, sind insbesondere vier Angaben wichtig:
- Gemeinde,
- Gemarkung,
- Flur (sofern angegeben) und
- Flurstücksnummer bzw. -nummern.
Dabei arbeitet man sich von außen (Gemeinde) bis nach innen (Flurstück) vor, denn:
Ein Grundstück liegt innerhalb einer Gemeinde. Die Gemeinde ist wiederum in Gemarkungen unterteilt. Eine Gemarkung ist daher ein räumlich abgegrenztes Gebiet der Gemeinde. Sie besteht dagegen aus Fluren, die sich wiederum aus mehreren Flurstücken zusammensetzen.
Aus diesem Grund spielt jede der vier Informationen eine wichtige Rolle für die klare Abgrenzung und Identifizierung eines Grundstücks innerhalb eines Gemeindegebiets.
Zum besseren Verständnis möchten wir dies noch einmal an einem Beispiel in Köln erläutern:
Lagebeschreibung eines Grundstücks
Die Gemeinde
Die Gemeinde ist eine bestimmte Form der lokalen politischen Verwaltungseinheit. Diese kann aus einem einzelnen Ort oder mehreren Ortschaften, bzw. im Falle einer Stadt aus mehreren Stadtteilen, bestehen.
Das Gebiet einer Gemeinde setzt sich aus sämtlichen Grundstücken zusammen, die zur Gemeinde gehören bzw. innerhalb der Gemeinde liegen.
Das gesamte Gemeinde- bzw. Stadtgebiet von Köln, das eine Fläche von 405 km² umfasst, ist beispielsweise in 86 verschiedene Stadtteile unterteilt.
Die Gemarkung
Eine Gemarkung ist ein räumlich abgegrenztes Gebiet einer Gemeinde.
Oft gleicht die Gemarkung eines Grundstücks der Gemeinde. Allerdings werden größere Gebiete für eine bessere Zuordnung weiter unterteilt, sodass eine Stadt letztendlich aus vielen Gemarkungen besteht.
Köln hat insgesamt 226 Gemarkungen. Folglich sind die 86 Stadtteile in mehrere Gemarkungen unterteilt. Im Süd-Westen der Stadt befindet sich zum Beispiel die Gemarkung Köln-Müngersdorf und Köln-Rondorf.
Die Flur
Die Gemarkung wird weiter in sogenannte Flure unterteilt. Eine Flur ist ein topografisch abgegrenzter Teil der Gemarkung und grenzt die Lage damit noch näher ein.
Flure werden nach einem bestimmten Schema nummeriert. Begonnen wird im Norden oder Nordwestern der Gemarkung mit der Nummer 1. Dann wird sie im Uhrzeigersinn von außen nach innen fortgesetzt.
Die Gemarkung Köln-Müngerdsorf umfasst zum Beispiel die Flur Nummer 69, die die darin liegenden Flurstücke umfassen.
Das Flurstück
Das Flurstück ist die kleinste zu definierende Einheit im Liegenschaftskataster. Ein Grundstück kann aus einem oder aus mehreren Flurstücken bestehen.
Die Nummerierung der Flurstücke erfolgt wie die der Flure. Wenn ein Flurstück jedoch geteilt wird, wird die Nummer in einen Zähler und Nenner geteilt. Dadurch entstehen Nummern wie beispielsweise 152/5. Die alte Nummer wird nach der Teilung nicht mehr verwendet und entfällt.
Innerhalb der Flur 69 liegen beispielsweise die Flurstücke 600, 3553/152 oder 152/5.
Beispiel
Die genaue Lagebeschreibung der Zülpicher Straße 194, in 50937 Köln wäre damit:
- Gemeinde: Köln
- Gemarkung: Müngersdorf
- Flur: 069
- Flurstück: 152/5
Woher erhalte ich die Lageinformationen des Grundstücks?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten die Informationen zur Gemarkung, der Flur und dem Flurstück zu gelangen. Dabei sind einige Wege kostenfrei und schnell, während andere mit einer Bearbeitungszeit und Gebühren verbunden sind.
Im Folgenden führen wir für Sie 4 Möglichkeiten auf, sodass Sie die für sich passenden Option wählen können.
Wir listen Ihnen im Nachfolgenden vier unterschiedliche Möglichkeiten auf, aus denen Sie eine für Sie passende Option wählen können.
1. Grundbuch
Als erster Schritt können Sie die Angaben aus dem Grundbuchauszug ermitteln. Unter anderem enthält der Auszug ein Grundbuchblatt, worin Sie alle notwendigen Lageinformationen zum Grundstück finden. Darüber hinaus ist hier beispielsweise auch die genaue Größe des Grundstücks aufgeführt.
Falls Ihnen kein Grundbuchauszug vorliegt und Sie diesen neu beantragen müssen, entstehen Kosten in Höhe von 10€ für einen unbeglaubigten und 20€ für einen beglaubigten Auszug pro Flurstück.
Die Bearbeitungszeit kann leider nicht pauschalisiert werden, da dies behördenabhängig ist. In einigen Behörden ist die Beantragung per E-Mail möglich. Der Erhalt des Auszugs erfolgt dann innerhalb weniger Tage postalisch. In anderen Behörden ist nach wie vor eine persönliche oder gar eine Beantragung per Fax notwendig. In diesen Fällen kann es durchaus etwas länger dauern, bis Ihnen der Grundbuchauszug zugestellt wird.
Es haben sich mittlerweile verschiedene Services im Internet etabliert, die die Beantragung für einen Grundbuchauszug übernehmen. Während die Beauftragung eines Externen grundsätzlich möglich ist, ist wichtig zu betonen, dass es sich dabei nicht um Behörden handelt! Zu den Kosten des Grundbuchauszugs werden von den Anbietern deshalb zusätzliche Gebühren für die Beantragung in Rechnung gestellt. Der Betrag kann im Vergleich zu einer eigenständigen Antragstellung beim zuständigen Grundbuchamt daher bis zu drei Mal so hoch sein. Zudem kann es sich bei diversen Anbietern um Täuschungen handeln. Es wird deshalb empfohlen einen Grundbuchauszug ausschließliche bei offiziellen Stellen zu beantragen. Auch Grundbuchämter weisen mittlerweile auf die ansonst bestehende Gefahr hin. Hier finden Sie beispielhaft einen entsprechenden Hinweis einer öffentlichen Stelle in Hessen.
Da das Grundbuch kein öffentliches Register ist, weil es Eigentümerdaten enthält, kann ein Grundbuchauszug nur von Personen mit sogenanntem berechtigten Interesse beantragt werden.
2. Liegenschaftskataster
Geführt und nachgewiesen werden alle Grundstücke im sogenannten Liegenschaftskataster. Hierbei handelt es sich um ein Register, welches als amtliches Verzeichnis alle Grundstücke, Gebäude und Flurstücke in einem bestimmten Gebiet erfasst und dokumentiert.
Um die notwendigen Grundstücksinformationen zu erhalten, kann aus dem Liegenschaftskataster kann einerseits eine Liegenschaftskarte, oder ein Auszug aus dem Liegenschaftsbuch (Liegenschaftsbeschreibung) beantragt werden.
Während die Liegenschaftskarte eine räumliche Darstellung von Grundstücken und Liegenschaften bietet, enthält das Liegenschaftsbuch Informationen über die Eigentümer und rechtliche Gegebenheiten.
Kurz gesagt ist eine Liegenschaftskarte bzw. Flurkarte der zeichnerischen Nachweis eines Flurstücks, und das Liegenschaftsbuch der beschreibende Nachweis eines Flurstücks.
Grafisch werden Grundstücke in einer Flur-/ oder Liegenschaftskarte dargestellt.
Auf dieser Karte werden die Lage und Grenzen von Grundstücken und Liegenschaften dargestellt. Sie zeigt die Form und Größe von Grundstücken und enhält Angaben zur Gemeinde, Gemarkung, Flur und dem Flurstück.
Die Liegenschaftskarte enthält keine personenbezogenen Daten. Daher sind Sie von jedermann abruf- bzw. bestellbar.
Eine amtliche Flurkarte erhalten Sie über das zuständige Liegenschaftskataster Ihrer Gemeinde. Das Dokument ist gebührenpflichtig und kostet zwischen 20 und 26€.
Eine amtliche Flurkarte wird in der Regel nur dann benötigt, wenn es um offizielle Zwecke geht, wie zum Beispiel bei Vermessungen im Zusammenhang mit Bauvorhaben, der Festlegung von Grundstücksgrenzen oder der Eintragung von Rechten im Grundbuch. Nicht amtliche Flurkarte sind für private Zwecke ausreichend und enthalten die notwendigen Grundstücksinformationen.
Das Liegenschaftsbuch ist der beschreibende Teil des Liegenschaftskatasters und dokumentiert die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Gebäuden sowie deren Lage, Größe und Nutzung.
Es können verschiedene Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch bestellt werden. Beispielsweise ein Flurstücksnachweis mit oder ohne Angaben zum Eigentümer, oder ein Bestandsnachweis mit Eigentümerangaben (Beispiele finden Sie unten).
Da das Liegenschaftsbuch personenbezogene Daten enthält, können diese Auszüge nur von Personen mit einem berechtigten Interesse beantragt werden. Vor der Übergabe der Dokumente wird die Berechtigung des Antragstellers durch das Amt geprüft, sodass keine unbefugten Dritte zu Eigentümerdaten gelangen. Als Eigentümer liegt das berechtigte Interesse selbstverständlich vor. Andere Parteien müssen sich zuerst eine Eigentümervollmacht einholen.
Die Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch sind gebührenpflichtig. Die Kosten sind abhängig vom Bundesland und der Behörde, sollten 30€ pro Auszug jedoch nicht überschreiten.
Flurkarten gehören zu den Unterlagen, die Sie einem Interessenten im Zuge eines Grundstücksverkaufs zur Verfügung stellen müssen. Welche Dokumente Sie zusätzlich benötigen, können Sie hier nachlesen
Das Bundesland Sachsen bietet auf seiner Website eine hilfreiche Übersicht und Musterbeispiele der verschiedene Auszüge aus dem Liegenschaftskataster
3. Geoportal
Alternativ können Sie das Geoportal Ihres Bundeslandes aufrufen und hier nach den notwendigen Informationen suchen (siehe Beispiel Köln oben). Sofern Ihnen kein Auszug aus dem Grundbuch oder dem Liegenschaftskataster vorliegt, ist dies sicherlich die schnellste und kostengünstigste Alternative. Um die notwendigen Angaben zu finden, müssen allerdings die richtigen Kartenebenen (zum Beispiel Karte „Bauen und Wohnen“ und „Liegenschaftskataster“) aktiviert sein. Leider ist dies in vielen Bundesländern äußerst unübersichtlich gestaltet, sodass die erforderlichen Informationen ohne Kenntnis schwer auffindbar sind.
4. Internet Dienstleister
Nicht zuletzt haben sich mittlerweile auch Anbieter im Internet etabliert, bei denen Sie Liegenschaft- bzw. Flurkarten bestellen können.
Dabei sind jedoch zwei Dinge zu beachten:
- Bei manchen Anbietern handelt es sich ausschließlich um einen Beantragungsservice. Nach Ihrer Beauftragung sucht die Firma also lediglich das entsprechende Katasteramt und beantragt dort eine Flurkarte per E-Mail. Zahlen müssen Sie in diesem Fall die Beantragung für die Firma und zusätzlich die Kosten des Katasteramts. Damit kann eine Flurkarte statt 20€ bis zu 45€ kosten.
- Dank der öffentlichen Bereitstellung von Geodaten einiger Bundesländern haben sich mittlerweile auch Anbieter etabliert, über die Sie nicht amtliche Liegenschaft- bzw. Flurkarten bestellen können. Der Vorteil liegt darin, dass Ihnen die Flurkarte sofort nach der Adresseingabe zur Verfügung gestellt wird. Sie müssen dadurch weder das richtige Katasteramt ausfindig machen und kontaktieren, noch eine Bestellung veranlassen und darauf warten. Achten sollten Sie jedoch darauf, dass das Angebot auch von privaten und nicht nur von gewerbliche Kunden genutzt werden darf. Ein Service aus Deutschland ist aufgrund des geltenden Verbraucherschutz zusätzlich empfehlenswert. Prüfen Sie also stets das Impressum des Anbieters. Die Kosten einer Liegenschafts-/Flurkarte belaufen Sich auch circa 20€.
Zusammenfassung zur Lagebeschreibung eines Grundstücks
Um die genaue Lage eines Grundstücks anzugeben, werden vor allem 4 Angaben benötigt: Gemeinde, Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer/n.
Bei der Beschreibung arbeiten wir uns also immer von außen nach innen vor: von der Gemeinde, über die Gemarkung und Flur bis hin zum einzelnen Flurstück.
Diese Grundstücksdaten sind in verschiedenen Dokumenten aufgeführt und können entweder im Grundbuch, im Liegenschaftskataster, im Geoportal und oder über einen Online Service beantragt werden. Entscheiden Sie sich für einen Grundbuchauszug, sollten Sie diesen direkt beim zuständigen Amt bestellen.
Unabhängig von der Bezugsform sollten die Kosten 25€ pro Flurstück nicht überschreiten.
Sofern Sie die Daten für formale Zwecke benötigen, empfehlen wir Ihnen die Dokumente beim entsprechenden Amt (Grundbuchamt oder Katasteramt) direkt anzufordern. Benötigen Sie hingegen lediglich die Grundstücksdaten, reichen nicht amtliche Informationen vollkommen aus. In diesen Fällen bietet das Geoportal oder ein Anbieter im Internet eine geeignete Lösung. Letztere sind vor allem dann empfehlenswert, wenn Sie sich im Geoportal nicht zurechtfinden.
Lagedaten bei Grundstücksregister.de
Auf unserem Portal Grundstücksregister.de können Sie nach der Eingabe Ihrer Grundstücksadresse alle notwendigen Lageinformationen einfach und schnell digital abrufen.
Sie können zwischen einer Liegenschafts-/Flurkarte oder einem Grundstücksdatenblatt wählen. Das Grundstücksdatenblatt enthält zusätzlich zur Flurkarte Daten zur Flurstücksgröße, dem Bauplanungsrecht bzw. Bebauungsplan und dem Bodenrichtwert für Ihr Grundstück.
Disclaimer
Es handelt sich bei allen Informationen und Empfehlungen in unserem Ratgeber maßgeblich um gewonnene Praxiserfahrungen. Diese wollen wir mit Ihnen teilen, um Ihnen hilfreiche Tipps zu geben und häufig gestellte Fragen bestmöglich zu beantworten. Für die Auskünfte können wir jedoch keine Gewähr auf Vollständig- und Richtigkeit übernehmen.