Zwischenbilanz der Ampel zur Bodenpolitik
Zum Jahresende fragen wir uns, wie die Zwischenbilanz des „politischen Zweckbündnisses“, wie es die FAZ vor Kurzem nannte, nach etwas mehr als 12 Monaten aus der Perspektive des Grundstücksmarktes aussieht.
Fakt ist, dass sich jede Bundesregierung am Grundproblem der Wohnungsnot versucht. Eine spürbare Veränderung für Wohnungssuchende hat sich dennoch bisher nicht gezeigt. Ganz im Gegenteil: Betroffene haben den Eindruck, dass es Jahr für Jahr schwieriger wird eine bezahlbare Wohnung oder gar ein bezahlbares Grundstück mit Platz für die ganze Familie zu finden. Viele Politiker betonen deshalb, dass das Thema Wohnen die soziale Frage unserer Zeit ist.
Im Koalitionsvertrag der Ampel wurde deshalb festgeschrieben, dass die neue Regierung einen „Aufbruch in der Bau-, Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik“ starten will. Dabei soll „das Bauen und Wohnen der Zukunft bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, barrierearm, innovativ und mit lebendigen öffentlichen Räumen“ gestaltet werden.
Um diesen Aufbruch anzustoßen und zu leiten wurde im ersten Schritt nach 23 Jahren das Bauministerium auf Bundesebene wieder eingeführt. Das Ressort wird von Klara Geywitz (SPD) geleitet.
Wie also will die Ampel-Regierung das Megaproblem Wohnen konkret anpacken? Welche Ziele hat sie sich dabei in Bezug auf den Bodenmarkt gesteckt? Welche Maßnahmen wurden vom Bauministerium diesbezüglich bereits konkret ergriffen? Und was können Grundstückseigentümer in dieser Legislaturperiode von Klara Geywitz noch erwarten?
1. Neubau
Zuallererst hält die neue Bundesregierung am Neubauziel der letzten Bundesregierung fest: Pro Jahr sollen 400.000 Wohnungen entstehen. Dabei soll der Anteil von Sozialwohnungen auf jährlich 100.000 Einheiten steigen.
Konkret heißt es: „Solange nicht genug bezahlbare Wohnungen gebaut werden, verhindert die Wohnraumknappheit vor allem in Ballungsgebieten, dass sich angemessene Mieten am Wohnungsmarkt bilden können.“
Grundsätzlich soll der Wohnungsmangel also vor allem durch die Zuführung von neuem Wohnraum im Markt bekämpft werden. Hier stellt sich jedoch auch in dieser Legislaturperiode die Frage, wie eine derart hohe Zahl an Neubauvorhaben überhaupt realisiert werden soll. Die vorherige Bundesregierung konnte dieses Ziel nämlich in keinem einzigen Jahr erreichen.
Woran scheitert das Neubauvorhaben also Jahr für Jahr?
Als Hauptgrund wurde in den letzten Jahren stets der Mangel an bezahlbaren und schnell bebaubaren Flächen, sprich Grundstücken, genannt. Aus diesem Grund startete das Bauministerium unter Geywitz bereits im März eine bundesweite Baulandumfrage, um genau dieser Frage nachzugehen: Gibt es tatsächlich zu wenig Grundstücke in diesem Land?
Das Ergebnis lautete kurz: Es gibt genügend Flächen – auch in Ballungszentren. Laut Studie sind mindestens 99.000 baureife, potentiell bebaubare Flächen vorhanden, die Platz für zwischen zwei bis vier Millionen Menschen bieten können. Die Hälfte dieses Flächenpotentials sei dabei kurzfristig nutzbar. Mit dem Argument der Grundstücksknappheit will Geywitz somit aufräumen.
Wenn es allerdings doch tatsächlich immer genügend Flächen gab, stellt sich die Frage, wo stattdessen das Problem lag. War tatsächlich nie etwas dran am „Mythos des Flächenmangels“?
- Bündnis bezahlbarer Wohnraum
Um wiederum unter anderem diese Frage zu beantworten, wurde im April das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ durch die Bauministerin ins Leben gerufen. Dieses setzt sich aus Vertretern des Bundes, der Länder, kommunalen Spitzenverbänden, der Wohnungs- und Bauwirtschaft, der Zivilgesellschaft, Gewerkschaften und Kirchen zusammen. Ziel ist es, die extremen Herausforderungen im Bau- und Immobilienmarkt zu erörtern und Maßnahmen zu entwickeln, um diesen zu begegnen und das Ziel der 400.000 Wohnungen erreichen zu können.
Am 12. Oktober 2022 wurde von dem Bündnis ein 65-seitiger Maßnahmenkatalog für eine Bau-, Investitions-, und Innovationsoffensive in Deutschland veröffentlicht, den Sie hier abrufen können
In Bezug auf Grundstücke zogen die Vertreter folgendes Fazit: „Die Baulandumfrage 2022 des BBSR zeigt, dass in den Kommunen theoretisch ausreichend Flächenpotentiale zur Deckung des Neubaubedarfs vorhanden sind“. Diese Flächen müssen allerdings auch praktisch genutzt werden können.
Prof. Dr. Eckart Würzner, erster Stellvertreter des Präsidenten des Deutschen Städtetages und Oberbürgermeister von Heidelberg, kommentierte weiter: „… geeignete Flächen müssen kurzfristig mobilisiert und das Baurecht insgesamt entrümpelt werden. Städte müssen in die Lage versetzt werden, Grundstücke vergünstigt kaufen und gemeinwohlorientiert entwickeln zu können. Sofort nutzbare Bauflächen dürfen nicht aus Spekulationszwecken liegengelassen werden.“
Um die vorhandenen Flächen nutzen zu können sollen deshalb einerseits Hemmnisse beseitigt, und andererseits wirksame rechtliche Instrumente für deren Mobilisierung geschaffen werden (mehr hierzu siehe unten).
Doch auch wenn die gesamten notwendigen Flächen morgen zur Bebauung zur Verfügung stehen würden, scheint die 400.000 Marke momentan geradezu unerreichbar, denn der Angriffskrieg Russland‘s auf die Ukraine am 24. Februar hat auch die Baubranche hart getroffen. Zu der anhaltenden Material- und Fachkräfteknappheit und dem weiteren Anstieg der Baukosten, der mittlerweile im zweistelligen Prozentbereich liegt, kommen nun obendrein enorme Energiepreise und substantiell höhere Finanzierungskosten hinzu.
Zudem erhöhen die gesteigerten Anforderungen an Gebäudestandards, die aufgrund eines Förderchaoses durch den Bund zu großen Teilen aktuell nicht gedeckt werden, die Kosten signifikant.
Der Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) bilanziert im November: „Projektentwickler und Bauträger beginnen keine neuen Projekte, weil es unbezahlbar geworden ist für Verbraucherinnen und Verbraucher, aber auch komplett unwirtschaftlich für die Unternehmen.“
Der Wohnungsbau droht laut einigen Experten deshalb im nächsten Jahr zum Erliegen zu kommen. Die Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen sinkt seit sechs Monaten und eine Vielzahl von Projekten wird verschoben oder gar stornieret. Im August kam es zu circa 200 Insolvenzen im Baugewerbe. Aus diesem Grund rechnet Axel Gedaschko, der Präsident des Gesamtverbands der deutschen Wohnungswirtschaft, im Jahr 2022 mit circa 250.000, 2023 mit 200.000 und 2024 mit einer noch geringeren Anzahl an Neubauwohnungen.
2. Reduzierung der Siedlungs- und Verkehrsfläche
Das zweite Ziel betrifft die Umwelt bzw. das Klima, das in der Bau- und Immobilienbranche stärker in den Fokus gerückt werden soll. In Bezug auf Grundstücke bzw. Flächen ist dabei ein entscheidendes Kriterium, dass die Flächenneuinanspruchnahme und insbesondere die Flächenversiegelung substantiell verringert wird. Deshalb ist im Koalitionsvertrag verankert, dass auch das Ziel der Reduktion der Flächenversiegelung auf 30 Hektar bis 2030 von der alten Bundesregierung übernommen werden soll.
In Deutschland werden im Durchschnitt jeden Tag rund 54 Hektar Natur für Siedlungs- und Verkehrsflächen verbraucht. Der tägliche Anstieg nahm seit langer Zeit nun erstmalig wieder leicht zu. Circa 45% dieser Fläche wird dabei wiederum Tag für Tag versiegelt. Die Hochwasserkatastrophe im Jahr 2021 führte uns das Ausmaß der massiven Flächenversiegelung der letzten Jahrzehnte direkt vor Augen.
Die Bauministerin sagt deshalb bereits in einem Interview im April, dass vorhandene Flächen effizienter genutzt werden müssen, um den Flächenverbrauch zu senken und den Umweltschutz voranzutreiben“.
Dieses Ziel soll laut Koalitionsvertrag erreicht werden, indem Anreize gesetzt, Fehlanreize vermieden und wirksame Initiativen geschaffen werden. Konkret untermauert wird dies allerdings nicht weiter. Es heißt lediglich, dass ein Bodenmonitoringzentrum eingerichtet werden soll.
Bei einem Bodenmonitoring wird der Zustand der Böden langfristig dokumentiert, um Veränderungen der Funktionsfähigkeit frühzeitig zu erkennen. Jede Baumaßnahme betrifft unmittelbar den Boden. Je nach Intensität der baulichen Veränderungen verliert der Boden laut Umweltbundesamt dabei teilweise oder sogar ganz seine wertvollen Funktionen
Diesbezüglich gibt allerdings der Maßnahmenkatalog des „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ Aufschluss darüber, wie das Ziel der Flächenreduzierung erreicht werden und in den Einklang des Neubauziels gebracht werden soll. Hierfür sollen nämlich bereits vorhandenen und versiegelten Flächen stärker genutzt werden. Um die Wohnungsneubauziele zu erreichen, und dabei Klima- und Ressourcenschutz zu betreiben, ist konkret die „vorrangige Nutzung von Potentialen in der Innenentwicklung, der Nachverdichtung, Aufstockung, Sanierung, Umnutzung und der Reaktivierung von Leerständen“ ein zentrales Vorhaben.
Geywitz betonte: „Um Versiegelung und Flächenfraß zu vermeiden, ist die Innenentwicklung und das kluge Nutzen von Brachflächen und Baulücken wichtig. Land zum Bauen ist da. Jetzt kommt es auf den gemeinsamen Willen an […]“.
3. Rechtliche Mittel für eine effizientere Flächennutzung
Um baureife und womöglich bereits versiegelte Flächen zu nutzen, dadurch den Flächenverbrauch zu verringern und dem Klimaschutz gerecht zu werden, muss wie oben beschrieben, allerdings auf das Land zum Bauen zugegriffen werden können.
Daher heißt es bereits im Koalitionsvertrag, dass das Baugesetzbuch novelliert werden soll, um seine Instrumente noch effektiver und unkomplizierter anwenden zu können. Dabei geht es zum Beispiel darum, dass Bauflächen einfacher mobilisiert werden können. Bereits zu Beginn des Jahres sagte Geywitz in einer Rede im Bundestag, dass wir uns Baulücken in Deutschland nicht mehr leisten könnten.
Mit der Einführung des Baulandmobilisierungsgesetzes wurden hierfür bereits 2020 durch die letzte Bundesregierung die Weichen gestellt.
Erstens sollen Kommunen sollen deshalb dabei unterstützt werden ein Potentialflächenregister einzuführen, um Baulücken und ungenutzte Grundstücke aufzufinden. Ziel ist es, dass alle bebaubaren Grundstücke dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen. Hierfür sollen dann folgende rechtliche Instrumente durch die Kommunen stärker eingesetzt werden:
- Kommunales Vorkaufsrecht
Das kommunale Vorkaufsrecht wurde bereits im Zuge des Baulandmobilisierungsgesetzes ausgeweitet. Seither ist die Darlegung eines öffentlichen Interesses am Grundstück keine Vorraussetzungen mehr, um das Vorkaufsrecht der Gemeinde geltend zu machen. Nun soll zudem geprüft werden, ob sich ein „gesetzgeberischer Handlungsbedarf“ in Bezug auf das gemeindliche Vorkaufsrecht in Gebieten mit einer Erhaltungssatzung ergibt, um es auch hier rechtssicher anwendbar zu machen.
Hintergrund ist ein Fall, der sich 2021 ereignete. Im Berliner Stadtbezirk Friedrichshain-Kreuzberg wurde das kommunale Vorkaufsrecht durch das Bezirksamt ausgeübt, als eine Immobiliengesellschaft im Begriff war ein Grundstück mit Mehrfamilienhaus zu erwerben. Die Liegenschaft befand sich in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung (Milieuschutz). Als Grund führte die Stadt aus, dass die Gefahr bestehe, dass ein Teil der Bewohner verdrängt werden könnten, sobald die Wohneinheiten aufgewertet und die Mieten danach entsprechend angepasst, oder aber in Eigentumswohnungen umgewandelt werden und veräußert würden. Das Bundesverwaltungsgericht stoppte das Vorhaben des Bezirksamtes, da eine mögliche erhaltungswidrige Nutzungsabsicht nach dem Kauf für die Anwendung des Vorkaufsrechts allein nicht ausreiche
Unterstrichen wird dieser Punkt des Koalitionsvertrags durch den Maßnahmenkatalog des Bündnisses für bezahlbares Wohnen. Hier heißt es noch einmal, dass das kommunale Vorkaufsrecht zur Baulandmobilisierung und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum beitragen kann. Allerdings dürfe es nur ausgeübt werden, wenn damit dem Zweck des Allgemeinwohls gedient wird. Deshalb sei es zu prüfen, „ob eine Verbesserung der Wirksamkeit des Vorkaufsrechts eine Anpassung einzelner [rechtlicher] Bestimmungen erfordert“. Daraus lässt sich schließen, dass die Anwendungsbereiche rechtlich ausgeweitet werden soll.
Ein entsprechender Gesetzesentwurf, um Gemeinden und Städten ein umfassendes Vorkaufsrecht in diesen Gebieten einzuräumen, hat Geywitz vor kurzem in die Ressortabstimmung gegeben. Allerdings äußert sich die FDP hier skeptisch, da es um Eingriffe in die Eigentumsrechte geht. Wann eine Einigung erzielt wird, ist deshalb noch nicht ersichtlich.
- Baugebot
Darüber hinaus wird das Baugebot als geeignetes Instrument für eine zügige Nutzung von Grundstücken und der Schaffung von Wohnraum erwähnt. Mit einem Baugebot kann eine Kommune von einem Grundstückseigentümer rechtlich fordern, dass er innerhalb einer gewissen Frist (meist 2 Jahre) sein Grundstück bebaut. So soll letztlich auch die Spekulation mit Boden eingedämmt werden.
- Baulandmobilisierungsgesetz
Um baureife Flächen zu aktivieren, sollen außerdem auch die geltenden Regelungen im Baulandmobilisierungsgesetz rechtssicher und praxistauglicher ausgestaltet werden, sodass Verantwortliche besser Gebrauch davon machen können. Sie sollen deshalb unter der Ampel-Regierung entfristet werden, um der Gemeinwohlorientierung und dem Klimaschutz stärker nachgehen zu können. Dabei solle die Situation der Grundstückseigentümer und die Bedürfnisse der Allgemeinheit berücksichtigt werden.
Das Ziel: Eine „nachhaltige“ Bodenpolitik
In der 141. Bauministerkonferenz, die am 25. November stattfand, wurde verkündet, dass es deutlich mehr als nur finanzielle Mittel bedarf, um den Neubau von 400.000 Wohnungen pro Jahr zu erreichen. Die Herausforderungen und Schwierigkeiten im Bau- und Immobilienmarkt sind vielschichtig und groß. Als Grundlage benötige es deshalb eine „langfristig angelegte, aktivierende und nachhaltige Bodenpolitik“.
Konkret soll diese zum Beispiel vorsehen, dass kommunale Grundstücke nicht mehr nach dem Höchstpreis, sondern nach dem besten Konzept vergeben werden, um die rasante Entwicklung der Immobilienpreise zu dämpfen. Denn Grundstückskosten werden letztlich auf Mieter und Käufer umgelegt und sind ein entscheidender Preistreiber.
Um dabei finanzielle Engpässe auszugleichen, sollen vom Bund zudem Bodenfonds aufgelegt werden, um zusätzliches Kapital für Investitionen in bezahlbares Wohnen bereitzustellen.
Damit ein langfristiger Einfluss auf die Flächennutzung und die Städtebaupolitik möglich wird, soll laut Maßnahmenkatalog der Bauminister neben der bereits angesprochenen Novellierung des Baugesetzbuches auch das Erbbaurecht Gebrauch finden. Dieses ist im Koalitionsvertrag zwar nicht verankert, soll nun aber gezielt gefördert werden. Einerseits soll der Bekanntheitsgrad ausgebaut, und andererseits Hemmnisse untersucht werden, die die Grundstücksvergabe im Erbbaurecht aktuell noch erschweren. Es soll so um- und ausgestaltet werden, dass es sich für alle Parteien auszahlt.
Mehr Details zu diesem Konzept finden Sie in unserem Ratgeberbeitrag zum Thema Erbbaurecht
Das Deutsche Institut für Urbanistik unterstreicht die Notwendigkeit einer Neuausrichtung der Bodenpolitik, „denn Grund und Boden sind knapp und teuer. […] Kommunale Bodenpolitik neu zu justieren, ist derzeit eine große Herausforderung der Stadtentwicklung. Angesichts der drängenden Fragen der Baulandentwicklung, der Aktivierung von Brachflächen und Baulücken, der rekordträchtigen Entwicklungen bei Immobilienpreisen und Mieten mit den zunehmend spürbaren Folgen für die Sozialstruktur in den Städten und die Stadtentwicklung ganz allgemein ist der Handlungsbedarf kaum mehr zu übersehen.“
Außerdem relevant für Grundstückseigentümer
Daneben wurden im Koalitionsvertrag noch drei weitere Punkte aufgeführt, die vor allem auch Eigentümer von Grundstücken betreffen:
- Grunderwerbsteuer
Erstens ist laut Koalitionsvertrag eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer vorgesehen, um den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum zu erleichtern. Die Grunderwerbssteuer fällt bei einem Grundstückskauf an und beträgt momentan je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5% bezogen auf den Kaufpreis. Sachsen und Hamburg haben in diesem Jahr angekündigt, die Grunderwerbsteuer zur Finanzierung der stark gestiegenen Haushaltkosten auf 5,5% anzuheben. Dabei handelt es sich insgesamt also um signifikante Nebenkosten beim Grundstückserwerb.
Im Juni 2022 wurde vom Finanzministerium ein erstes Papier an die Länder verschickt. Hierin ist von einer geplanten Öffnungsklausel die Rede, die es den Ländern ermöglicht, den Steuersatz flexibel auf bis zu null Prozent herunterzufahren. Dieses wird nun weiter besprochen.
Eine Übersicht über die Höhe der Grunderwerbsteuer in den verschiedenen Bundesländern erhalten Sie hier
Die Mindereinnahmen sollen übrigens durch die Abschaffung von sogenannten Share Deals ausgeglichen werden. Bei Share Deals handelt es sich um steuerliche Schlupflöcher, wobei eine Immobilie oder ein Grundstück in Form einer Gesellschaft verkauft und damit die Grunderwerbsteuer zu großen Teilen umgangen wird.
- Der Sachkundenachweis für Makler
Zweitens soll der „echte Sachkundennachweis“ in dieser Legislaturperiode eingeführt werden, nachdem die vorige Regierung diesen 2017 für eine einfache Weiterbildungspflicht für Makler eintauschte.
Dieser Nachweis verfolgt das Ziel qualitätssichernde Zulassungsregelungen schaffen, die Einstiegsbarrieren für Makler damit zu erhöhen und gleichzeitig einen Branchenstandard zu etablieren.
Letztlich soll es Eigentümern dadurch ermöglicht werden qualifizierte Makler, die erfahren und langjährig erfolgreich am Markt tätig sind, von unqualifizierten Maklern unterscheiden zu können. Denn nach wie vor ist die Berufsbezeichnung „Makler“ nicht geschützt und bietet deshalb keinerlei Qualitätssicherung. Die Ausbildung zum Makler kann in Form eines zweiwöchigen Kurses absolviert werden, zu dem Teilnehmer zu 80% anwesend sein müssen und den sie mit einem schriftlichen Multiple Choice Tests abschließen.
- Grundbuchdigitalisierung
Zuletzt soll zudem eine Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben werden, die prüfen soll, ob ein Grundbuch auf der Blockchain möglich und vorteilhaft ist. Auf diese Weise könnte das Grundbuch eventuell vollständig digitalisiert und Prozesse beschleunigt werden.
Dies ist der Kompromiss zum öffentlich einsehbaren Immobilieneigentümer-Register, das zuvor von der SPD und den Grünen gefordert wurden.
Auch der Maßnahmenkatalog des Bündnisses bezahlbarer Wohnraum sieht in der Verbesserung der Markttransparenz einen bedeutenden Aspekt, um die Ziele im Bauministerium zu erreichen.
Da man jedoch schnell zum Schluss kam, dass ein bundeseinheitliches Datenbankgrundbuch der Länder in absehbarer Zeit nicht fertigzustellen sei, entschloss man sich im Oktober dazu Immobiliendaten im Transparenzregister auszuweisen und die Zeit so zu überbrücken (Saktionsdurchsetzungsgesetz II).
Das Transparenzregister erfasst zentral die Daten zu den hinter einer juristischen Person stehenden tatsächlich wirtschaftlich Berechtigten, so dass Abfragen nicht in mehreren anderen Registern (zum Beispiel Handelsregister) separat erfolgen müssen)
Damit werden alle Grundbuchämter verpflichtet, der registerführenden Stelle Informationen zu allen bei ihnen geführten Grundbuchblättern bis zum 31. Juli 2023 zu übermitteln (unter anderem zu Gemarkung, Flurstück, Name/Firma des Eigentümers, Sitz). Dann sollen Veränderungen wie bspw. Eintragungen eines Eigentümers automatisch an die registerführende Stelle übermittelt.
Ein Recht zur Einsicht in die grundbuchbezogenen Angaben besteht allerdings nur für bestimmte Behörden (z.B. für die Strafverfolgungsbehörden, das Bundeszentralamt für Steuern sowie örtliche Finanzbehörden), aber auch für Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Zahlungsinstitute, Versicherungsunternehmen und Notare.
Grundbuchdaten sind Personendaten und daher in Deutschland geschützt. Sie dürfen eigentlich nur mit sogenanntem berechtigtem Interesse eingesehen werden. Dadurch dass zum Beispiel nun auch Finanzinstitute Einsicht erhalten, stieß die Regelung auf Kritik da man so die Voraussetzung des berechtigten Interesses teilweise umgehe
Mit der Verknüpfung von Transparenzregister und Grundbuch erhofft man sich unklaren Geldflüssen, die oftmals mit unerwünschtem Leerstand, verwahrlosten Wohnungen und Geldwäsche in Verbindung stehen, auf den Grund zu gehen und besser sanktionieren zu können. Gleichwohl betrifft dies nur Immobiliengesellschaften. Zusammen mit weiter geplanten Maßnahmen, wie zum Beispiel dem Barzahlungsverbot für Immobiliengeschäfte, oder der Mitteilungspflicht für ausländische Immobilienbesitzer, erachtet das Bundesbauministerium dies als „Quantensprung im Kampf gegen undurchsichtige Strukturen auf dem Immobilienmarkt und für mehr Bodenmarkttransparenz“.
Doch auch hier gibt es noch viel Kritik. Beispielsweise kommt der Finanzwende e.V. zu einem ganz anderen Schluss und sieht im Gesetz insgesamt alles andere als einen großen Wurf. Es blieben noch viel zu viele Lücken und die Datenqualität des Transparenzregisters müsse verbessert werden.
Fazit zur aktuellen Bodenpolitik der Ampel
Beim Vergleich der Parteiprogramme ließ sich bei der SPD und den Grünen bereits eine klare Richtung erkennen, wohin sich die Bodenpolitik zukünftig entwickeln soll: Hin zum Gemeinwohl. Im Jahr 2021 wurde von beiden Parteien bereits diverse Enteignungsdebatten angestoßen und gewagte Vorschläge gemacht, wie beispielsweise das Abschöpfen der Wertzuwächse von Grundstücken. Außerdem sahen beide Parteien vor die Spekulationsfrist zu überarbeiten bzw. abzuschaffen. Diese ermöglicht einem Eigentümer eine steuerfreie Veräußerung einer Immobilie oder eines Grundstücks nach einer Haltefrist von 10 Jahren. Im Koalitionsvertrag ist dies jedoch nicht festgehalten.
Allerdings konnten sich die drei Ampel-Parteien neben der notwendigen Digitalisierung und Prozessbeschleunigung vor allem auf einen Punkt einigen: Flächen, die leer stehen (Baulücken) oder nicht ausreichend genutzt sind und sich zu einer Bebauung eignen, sollen zukünftig durch rechtliche Mittel mobilisiert und damit nutzbar gemacht werden. Kommunale Potentialflächenregister soll es den verantwortlichen Akteuren erleichtern freie Grundstücke zu identifizieren.
Rechtliche Hindernisse, die dies bisher noch verhindern, sollen abgeschafft werden. Es ist deshalb zu erwarten, dass die Bestimmungen diesbezüglich ausgeweitet und verschärft werden, um Städten und Kommunen den Zugriff auf entsprechende Grundstücke zu erleichtern. Grundstückseigentümer sollten sich darüber also bewusst sein.
Konkret heißt es im Maßnahmenpaket des Bündnisses für Bezahlbares Wohnen, dass eine Diskussion von Vorschlägen und Kriterien für eine stärkere Gemeinwohlorientierung in der Bodenpolitik geführt werden soll. Denn „Boden ist ein besonderes, knappes Gut und nicht vermehrbar. An den Umgang mit Grund und Boden sind daher besondere Anforderungen zu stellen“.
Dabei bleibt es spannend, welche Instrumente und Maßnahmen das Bauministerium hier noch konkret in Erwägung ziehen wird, um die Wohnungsnot in Deutschland zu bekämpfen. Klar ist, dass eine zukunftsgerichtete, langfristig angelegte und vorausschauende Bodenpolitik mehr bedarf, als die Mobilisierung von Bauland. Zudem befindet sich die Politik mitten im Spannungsfeld zwischen Eigentümer- und Allgemeinwohlinteressen. Deshalb erfordert Bodenpolitik eine intensive Auseinandersetzung mit den in der Regel konträren Bedürfnissen. Erfolgreich kann sie nur umgesetzt werden, wenn auch die Perspektive der Grundstückseigentümer berücksichtigt, und mit der Perspektive des Allgemeinwohls in Einklang gebracht wird.
Dennoch wurde durch das Bündnis zumindest die Grundlage erkannt und unterstrichen: Die Entwicklung der Bodenpreise hat maßgeblichen Einfluss auf die Bezahlbarkeit des Wohnens in den Städten und Gemeinden. Um die Probleme des Immobilienmarkts anzugehen, muss sich zuerst mit dem Bodenmarkt beschäftigt werden. Denn dieser ist dem Immobilienmarkt vorgelagert.
Ina Scharrrenbach formuliert dies in der Pressekonferenz der 141. Bauministerkonferenz im November folgendermaßen: „Ohne bezahlbare Grundstücke, kann es kein bezahlbares Wohnen, kein bezahlbares Leben geben. Und zentral für das künftige Bauen ist immer die Verfügbarkeit von Grundstücken. Ohne Grundstücke können Sie nicht bauen. Wenn die Grundstücke nicht bezahlbar sind, können sie auch nicht bezahlbar bauen oder mieten oder letztendlich kaufen.“
Im Bodenmarkt beginnen die Strukturen. Hier beginnt die exorbitante Preissteigerung. Ohne sich mit der Nutzung der begrenzten Ressource Grund und Boden zu beschäftigen, kann und wird es nicht gelingen die Wohnungsnot nachhaltig zu bekämpfen und dabei gleichzeitig die gestellten Anforderungen an Klimaschutz einzuhalten.
Die Folgen des weitestgehend unregulierten Bodenmarktes sind weitreichend: Hohe Immobilienkauf und -mietpreise, Land Grabbing, der Abbau landwirtschaftlicher Betriebe und das dramatische Höfesterben, die Verschärfung der sozialen Ungleichheit, und den großen Einfluss auf die Umwelt. Ob dies als großes Ganzes auf Seiten der Politik wahrgenommen wird, ist nach Lesen des Koalitionsvertrages und des Maßnahmenpakets des Bündnisses bezahlbarer Wohnbau allerdings kritisch zu hinterfragen.
Wir werden es jedenfalls zu unserer Routine machen, am Ende jeden Jahres zu überprüfen, ob und inwieweit die auf den Grundstücksmarkt bezogenen Ziele von der Bundesregierung erreicht wurden:
Mehr Fortschritt – in der Bodenpolitik?
Wo steht die Ampel zum Jahresende mit der Umsetzung Ihrer Ziele, die den Grundstücksmarkt betreffen?
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