Welche Kosten und Steuern fallen im Zuge eines Grundstücksverkaufs für mich als Eigentümer an?
Bei einem Grundstücksverkauf fallen verschiedene Kostenarten an. Viele Eigentümer sind sich jedoch einerseits nicht sicher, welche und wie hoch diese sind und andererseits von welcher Partei sie gezahlt werden müssen und ob es hierzu Vorschriften oder praxisgängige Regelungen gibt. Die Antworten auf diese Fragen möchten wir Ihnen in diesem Beitrag liefern.
Bei einem Grundstücksverkauf können folgende Kosten anfallen:
- Kosten für verkaufsrelevante Unterlagen, wie einen Grundbuchauszug, Lageplan oder Auszüge aus dem Altlastenkataster oder Baulastenverzeichnis
- Maklerkosten
- Vermessungskosten
- Notarkosten (inkl. Löschungen im Grundbuch)
- Grunderwerbsteuer, sowie gegebenenfalls die
- Spekulationssteuer.
Verkaufsrelevante Unterlagen (ggf.)
Bei den Kosten für verkaufsrelevanten Unterlagen handelt es sich in jedem Fall um die Gebühren für einen Grundbuchauszug, einen Lageplan, sowie Auszüge aus dem Altlastenkataster und Baulastenverzeichnis. Die Höhe der Kosten ist abhängig von der jeweiligen Behörde und kann deshalb nicht pauschalisiert werden. Während eine planungsrechtliche Auskunft in Dortmund beispielsweise 90€ kostet, ist diese Auskunft in Frankfurt gebührenfrei. Der Gebührenbescheid des Umweltamts für einen Auszug aus dem Altlastenkataster richtet sich oftmals nach dem Arbeitsaufwand des Sachbearbeiters.
Allerdings sind die hierbei anfallenden Kosten für Dokumente und Unterlagen absolut überschaubar. Ein beglaubigter Grundbuchauszug kostet zum Beispiel pro Flurstück in der Regel 20€.
Über die Dokumente, die für einen Grundstücksverkauf benötigt werden, können Sie sich im Ratgeberbeitrag „Verkaufsrelevante Unterlagen“ informieren
Maklerkosten (ggf.)
Sofern Sie für den Verkauf Ihres Grundstücks einen Makler beauftragt haben, muss im Falle einer erfolgreichen Vermittlung die Maklercourtage gezahlt werden. Die Höhe und die Verteilung der Provision richten sich üblicherweise nach dem gängigen Provisionssatz im jeweiligen Bundesland. Dennoch ist sie grundsätzlich immer mit dem Makler verhandelbar. Entweder teilen sich Käufer und Verkäufer die anfallende Provision, oder sie wird vollständig vom Käufer getragen. Dies ist im Grundstücksmarkt nach wie vor möglich, da das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision den Grundstückshandel nicht betrifft.
Mehr zur Höhe und Tipps zu der Maklerprovision im Grundstücksmarkt können Sie hier in unserem Ratgeber lesen
Sofern Sie einen Makler beauftragt haben, fällt dieser Kostenpunkt für Sie als Eigentümer weg. Der Makler bestellt die Unterlagen vorab auf eigene Rechnung. Allerdings ist in manchen Maklerverträgen eine Aufwandsentschädigung enthalten, die anfällt, wenn die Vermarktung nicht erfolgreich war. Diese wird unter anderem mit solcherlei Kosten begründet. Auf die Höhe der pauschalen Aufwandsentschädigung sollten Sie in entsprechenden Klauseln also achten.
Sofern Sie sich für einen Direktkontakt mit einem Interessenten bzw. potentiellen Käufer entschieden haben und Sie ihm nicht alle Dokumente vollständig vorlegen können, kann dieser die notwendigen Unterlagen auch problemlos selbst auf eigene Kosten beantragen. Grundstücksanalysen und der Austausch mit den zuständigen Ämtern gehören zu dessen täglichen Aufgaben und stellen deshalb keinen besonderen Aufwand dar. Hierfür benötigt er lediglich eine Eigentümervollmacht.
Vermessungskosten (ggf.)
In manchen Fällen, wie zum Beispiel bei einer Grundstücksteilung, ist es notwendig das Grundstück im Zuge eines Verkaufs noch einmal zu vermessen. Laut BGB (BGB § 448) trägt der Verkäufer „die Kosten der Übergabe der Sache“ und demzufolge auch Vermessungskosten. Allerdings ist es trotzdem verhandelbar, wer dafür aufkommt. Im Kaufvertrag kann dies beliebig formuliert werden. In der Praxis ist es nicht ungewöhnlich, dass sich beide Parteien den Betrag teilen oder sie sogar vollständig vom Käufer getragen werden.
Die Höhe der Vermessungskosten ist pauschal leider nicht zu beziffern, da sie sich nach der Gebührenverordnung des jeweiligen Bundeslandes richtet. Zudem wird sie durch weitere Kriterien beeinflusst, wie zum Beispiel die beauftragte Art der Vermessung oder den Bodenwert des Grundstücks. Dementsprechend können hierfür zwischen einigen Hundert bis circa 3.000 € anfallen.
Notarkosten
Die Kosten des Vertrags (Kaufvertragserstellung, Auflassung und Grundbucheintragung) sowie die Kosten für behördliche Genehmigungen werden vom Käufer getragen. Grob sollte mit einem Betrag in Höhe von 1,5% des Kaufpreises gerechnet werden.
Löschung von Belastungen und Rechten Dritter im Grundbuch
Die Löschung der Belastungen und der Rechte Dritter am Kaufobjekt, die im Grundbuch hinterlegt sind, sind wiederum grundsätzlich vom Verkäufer zu tragen. Denn hierbei handelt es sich zum Beispiel um Grundschulden, die vormals vom Verkäufer für die Finanzierung bestellt wurden. Die Kosten richten sich nach dem jeweiligen Umfang. Hierzu können Sie jederzeit den zuständigen Notar befragen.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist bei jedem Grundstückskauf oder -teilkauf fällig und wird von den Ländern erhoben. Sie beträgt abhängig vom jeweiligen Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% vom Kaufpreis. Die Steuer ist vollständig durch den Käufer zu entrichten.
Nebenstehen finden Sie eine Karte zur Übersicht über die aktuelle Höhe der Grunderwerbsteuer in den verschiedenen Bundesländern. Sachsen und Hamburg haben den Steuersatz zum 01.01.2023 zur Finanzierung der stark gestiegenen Haushaltkosten auf 5,5% angehoben.
Die Grunderwerbsteuer könnte durch die neue Ampel-Regierung reformiert werden. Dies wird auch im Koalitionsvertrag mit dem Vorschlag eines Freibetrags festgehalten. Finanzminister Christian Lindner äußerte sich hierzu öffentlich im Mai 2022. Da die Grunderwerbsteuer die Nebenkosten bei einem Kauf eines Grundstücks oder Eigenheims drastisch erhöhen, möchte man einen ermäßigten Steuersatz prüfen, um zum Beispiel „Familien den Zugang zu Wohneigentum“ zu erleichtern. Im Juni 2022 wurde vom Finanzministerium ein entsprechendes Papier an die Länder verschickt. Hierin ist von einer geplanten Öffnungsklausel die Rede, die es den Ländern ermöglicht, den Steuersatz flexibel auf bis zu null Prozent herunterzufahren
Spekulationssteuer (ggf.)
Bei einem privaten Immobilienverkauf ist die sogenannte Spekulationssteuer zu beachten. Diese fällt bei einem gewinnbringenden Verkauf für „private Veräußerungsgeschäfte“ für den Verkäufer an. Halten Sie Ihr Grundstück also im privaten Besitz, ist die Frage nach der Spekulationssteuer von großer Relevanz. Die Höhe der abzuführenden Steuer bemisst sich nach dem Gewinn und dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers. Allerdings macht der Gesetzgeber auch Ausnahmen, wodurch Eigentümer von der Spekulationssteuer befreit werden können. Befindet sich Ihr Grundstück bereits seit über 10 Jahren in ihrem privaten Besitz, ist die Spekulationsfrist überschritten und die Steuer ist in diesem Fall nicht abzuführen.
Übersicht: Kosten und Steuern beim Grundstücksverkauf
Zur Übersicht über anfallende Kosten und Steuern bei einem Grundstücksverkauf haben wir Ihnen nachfolgende Tabelle erstellt, die alle erwähnten Kostenpunkte noch einmal zusammenfasst. Dabei ist Folgendes festzuhalten: Wenn sie anfallen, gehören die Maklerprovision und die Spekulationssteuer zu den höchsten Kosten bei einer Grundstücksveräußerung. Dabei können beide Kostenpunkte vermieden werden.
Tipps für Eigentümer bezüglich der Kosten und Steuern beim Grundstücksverkauf
Wenngleich die Kostenverteilung im BGB vorgeschlagen und die oben aufgeführte Weise in der Praxis gängig ist, ist sie verhandelbar. Um Missverständnisse und unerwartete Kosten zu vermeiden, empfehlen wir Eigentümern sich frühzeitig mit dem Käufer über anfallende Kosten und die jeweilige Kostenübernahme auszutauschen und dies schriftlich im Kaufvertrag wie vereinbart festzulegen. Außerdem raten wir Ihnen den Grundstücksverkauf unbedingt mit Ihrem persönlichen Steuerberater zu besprechen.
Sofern Sie Ihr Grundstück mit Makler verkaufen, können Sie zumindest versuchen, die Provision zu verhandeln. Wenn die Courtage ausschließlich vom Käufer erhoben wird, sollten Sie sich dennoch darüber im Klaren sein, dass auch in diesem Fall Kosten für Sie als Eigentümer entstehen. Denn eine Maklerprovision erhöht die Kaufnebenkosten signifikant und vermindert damit gleichzeitig das Budget des Käufers, das für das Grundstück zur Verfügung steht. Mit einer anfallenden Provision kann er einem Eigentümer also nur ein geringeres Grundstücksangebot machen.
Damit entsteht durch die Provision, auch wenn sie vollständig vom Käufer getragen werden, dennoch ein Kostenpunkt für den Eigentümer. Aus diesem Grund haben Sie als Grundstückseigentümer ohne jegliche Maklerprovision (weder für Sie noch für den Käufer) die Chance auf einen höher erzielbaren Verkaufspreis.
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Disclaimer
Es handelt sich bei allen Informationen und Empfehlungen in unserem Ratgeber maßgeblich um gewonnene Praxiserfahrungen. Diese wollen wir mit Ihnen teilen, um Ihnen hilfreiche Tipps zu geben und häufig gestellte Fragen bestmöglich zu beantworten. Für die Auskünfte können wir jedoch keine Gewähr auf Vollständig- und Richtigkeit übernehmen.