Was steht grundsätzlich in einem Grundstückskaufvertrag und welche Punkte sollte ich als Eigentümer beachten?
Im Zuge eines Grundstücksverkaufs wird ein Rechtsgeschäft zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Grundstückskäufer geschlossen. Dabei ist es die Aufgabe des Verkäufers, dem Käufer das Eigentum am Grundstück zu verschaffen und ihm dieses in einem bestimmten Zustand zu übergeben. Der Verkäufer verpflichtet sich wiederum dem Käufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und das Grundstück abzunehmen.
Doch welche weiteren Punkte beinhalten ein Grundstückskaufvertrag und welche Klauseln sollten beachtet werden? Wir klären auf.
Beteiligte Parteien am Grundstückskaufvertrag
Zuallererst werden die am Grundstücksverkauf beteiligten Personen (natürlich und/oder juristisch) genannt. Sollte es mehrere Käufer oder Verkäufer geben, werden in der Regel deren Anteile in Bruchteilen angegeben. Alternativ kann auch das bestehende Rechtsverhältnis zwischen den Personen aufgeführt werden, wie zum Beispiel „Erbengemeinschaft“.
Kaufgegenstand
Um den Kaufgegenstand, in diesem Fall das Grundstück, genau zu benennen wird es anhand der im Grundbuch aufgeführten Merkmale bezeichnet. Also anhand der Gemarkung, der Flur, dem Flurstück/der Flurstücke sowie der Größe. Zusätzlich wird dem Anhang ein Lageplan beigefügt, der die genaue Position und Bezeichnung des Grundstücks nochmals grafisch darstellt, sodass keinerlei Verwechslungsgefahr besteht. Sollte es sich um eine Grundstücksteilung handeln, wird dem Anhang eine Skizze beigefügt.
Laut Gesetz wird bei einem Grundstückskaufvertrag jedoch nicht nur das Grundstück allein, sondern auch dessen wesentliche Bestandteile mitveräußert. Hierzu gehören deshalb die sich auf dem Grundstück befindlichen Gebäude inklusive aller Teile, die zu der Herstellung der Gebäude eingesetzt wurden, wie zum Beispiel Türen oder Heizkörper. Sofern nicht anders vereinbart, zählt hierzu sogar das verbleibende Heizöl im Öltank.
Kaufpreis
Selbstverständlich wird im Kaufvertrag der zu zahlende Kaufpreis genannt. Die Kaufpreiszahlung kann abgesehen von einer einmaligen Gesamtzahlung auch in anderen Formen, wie zum Beispiel mit einer Anzahlung oder in Staffelzahlungen erfolgen. Zudem ist sie oftmals auch an gewisse Bedingungen geknüpft. Die Vereinbarung und Formulierung hierzu können frei zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt und an den Notar weitergegeben werden. Aus diesem Grund wird die Zahlungsfälligkeit genau definiert.
Für den Fall eines Zahlungsverzugs wird außerdem die Höhe der Verzugszinsen aufgeführt.
Der Notar berät daraufhin beide Parteien, sodass die Kaufpreiszahlung in der Praxis reibungslos vonstattengehen kann und weder Käufer noch Verkäufer ein unverhältnismäßiges Risiko tragen.
Welche Alternativen es zu einem Grundstücksverkauf zum Festpreis gibt, erfahren Sie hier
Haftungen des Verkäufers bei Mängeln
Wie anfangs beschrieben, ist es die Pflicht des Verkäufers dem Käufer das Grundstück in einem bestimmten Zustand zu übergeben. Das Grundstück muss einerseits sach- und andererseits rechtsmängelfrei übergeben werden. Daraus ergeben sich also generell zwei Pflichten des Verkäufers:
- Sachmängelfreiheit: Das Grundstück muss sich für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignen oder den üblichen Anforderungen an ein Grundstück genügen
- Rechtsmängelfreiheit: Das Grundstück muss frei von Rechten Dritter sein, z.B. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte oder auch bestehenden Mietverträgen
An dieser Stelle ist jedoch darauf hinzuweisen, dass bestehende Wege- oder Leitungsrechte oder auch Baulasten in der Praxis vom Käufer übernommen werden. Wichtig ist dennoch im Kaufvertrag genau festzuhalten, welche der Rechte an den Käufer übertragen werden und welche Rechte durch den Verkäufer beseitigt werden müssen.
Da der Verkäufer für die sach- und rechtsmängelfreie Übergabe verantwortlich ist, haftet er hierfür auch. Vor allem dann, wenn er Garantien übernommen hat, wie zum Beispiel in Bezug auf die Angabe zum Zustand der Fläche. Die Haftung des Verkäufers kann nur in wenigen Ausnahmen ausgeschlossen werden. Allerdings kann im Vertrag eine Freizeichnungsklausel formuliert werden, die den Verkäufer bewusst von der Haftung ausschließt. Nichtsdestotrotz ist ein solcher Haftungsausschluss im Falle einer Garantie und im Fall einer arglistigen Täuschung (absichtliches Verschweigen von Mängeln) nichtig.
Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr
Im Grundstücksvertrag kommt der Regelung des Übergangs von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr eine große Bedeutung zu. Ab dem Tag des Gefahrenübergangs trägt der Käufer nämlich auch alle damit verbundenen Risiken. Der Übergabezeitpunkt wird deshalb im Vertrag genau festgelegt. Der Besitz definiert dabei den Zeitpunkt, ab dem die Person die „tatsächliche Herrschaft“ über das Grundstück erhält.
Unter den Begriff Nutzen fallen zum Beispiel Pachteinnahmen. Unter Grundstückslasten versteht man die mit dem Grundstück verbundenen anfallende Kosten, wie zum Beispiel die Grundsteuern. Ab dem Übergabezeitpunkt bestehen für den Käufer auch Gefahren. Zum Beispiel, dass das Grundstück einer zufälligen Zerstörung, wie beispielsweise einer Naturkatastrophe, unterliegt.
Kosten und Steuern
Weiter werden in einem Grundstückskaufvertrag anfallende Kosten und Steuern sowie deren Verantwortlichkeit schriftlich geregelt. Laut BGB hat der Käufer die Kosten der Beurkundung, des Kaufvertrags und der Auflassung sowie die Eintragung im Grundbuch zu übernehmen. Zudem kommen die Kosten aller erforderlichen behördlichen Genehmigungen. Weiter trägt der Käufer auch die anfallende Grunderwerbssteuer. Auf der anderen Seite sind Kosten, die für die Löschung der Belastungen und der Rechte Dritter anfallen, in der Regel vom Verkäufer zu tragen.
Allerdings können Verkäufer und Käufer bezüglich der Verteilung der Kosten auch selbst eine Einigung treffen und dies im Kaufvertrag wunschgemäß festhalten.
Mehr zu Kosten und Steuern erfahren Sie in diesem Ratgeberbeitrag: „Kosten und Steuern beim Grundstücksverkauf“
Auflassungsvormerkung, Auflassung und Grundbucheintragung
Die finale Eigentumsübertragung erfordert neben dem Abschluss eines Kaufvertrags zusätzlich eine Einigung über den Eigentumsübergang. Dies wird als sogenannte „Auflassung“ bezeichnet. Durch die Auflassung wird letztlich das Grundbuch umgetragen. Somit ist der Käufer erst ab dem Zeitpunkt der tatsächlichen Auflassung der neue Eigentümer.
In der Praxis liegt zwischen der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch jedoch eine gewisse Bearbeitungszeit. Allein die Beantragung zur Umtragung im Grundbuchamt kann mehrere Wochen dauern. Die Zeitspanne ist besonders groß, wenn aufschiebende Bedingungen im Vertrag vereinbart wurden, wie zum Beispiel eine vorliegende Baugenehmigung.
Daraus resultiert ein großes Risiko für den Käufer: Wenn er den Kaufpreis nach der Beurkundung zahlt und die Umschreibung im Grundbuch gleichzeitig noch nicht gesichert ist, ist er trotzdem noch kein Eigentümer. In diesem Fall könnte der Verkäufer, der nach wie vor als Eigentümer im Grundbuch vermerkt ist, das Grundstück zum Beispiel nochmals belasten oder gar an einen anderen verkaufen.
Aus diesem Grund wird im Kaufvertrag eine sogenannte Auflassungsvormerkung aufgenommen. Diese Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und zeigt, dass ein notariell beglaubigter Kaufvertrag geschlossen wurde und eine Eintragung im Grundbuch ansteht. Sie schützt den Käufer also gegen Verfügungen des Verkäufers und auch gegenüber seinen Gläubiger (zum Beispiel im Fall einer Zwangsvollstreckung).
Tipps für den Grundstückskaufvertrag
Besonders wichtig sind in der Praxis die genaue Formulierung der Verantwortlichkeit der anfallenden Kosten. Außerdem ist auch der Kaufgegenstand genau zu definieren. Handelt es sich zum Beispiel um ein gewerblich genutztes Grundstück könnte auch das Inventar mitverkauft werden. Dies hat jedoch auch steuerlichen Konsequenzen für den Grundstückseigentümer. Besprechen Sie den Kaufvertrag neben einem Anwalt deshalb unbedingt auch mit Ihrem Steuerberater und ergänzen Sie notwendige Klauseln. Aufschiebende Bedingungen sollten ebenfalls bestmöglich mit einem Anwalt besprochen werden, sodass kein übermäßiges Risiko für Sie als Eigentümer entsteht. Grundsätzlich sollten Sie jedoch vor allem darauf achten, dass Sie den Kaufvertrag mit einem professionellen und seriösen Grundstückskäufer verhandeln.
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