Warum diese Art von Bewertungen im Fall von Grundstücken nutzlos sind
Alle gängigen Online-Portale scheinen mittlerweile damit zu werben: Eine kostenlose (online) Bewertung Ihrer Immobilie. Während ungefähre Immobilienrichtwerte oder Preisspannen über die Eingabe einiger weniger Datenpunkte, wie dem Baujahr, der Lage und der Wohnfläche mittlerweile standardisiert und automatisiert berechnet werden können, trifft dies für Grundstücke nicht zu.
Wieso das so ist und warum kostenlose und unverbindliche (online) Bewertungen für Grundstücke deshalb unzureichend sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Bewertung eines Grundstücks
Die Bewertung eines Grundstücks ist durchaus komplexer, als sich vielleicht vermuten lässt. Statt um Mietpreise und den Zustand der Immobilie, also letztlich den Bestand, geht es bei Grundstücken maßgeblich um das vorhandene Baurecht und damit das Potential des Grundstücks. Relevante Fragen für die Bewertung eines Grundstücks sind zum Beispiel:
- Gibt ein Bebauungsplan? Dabei sind Bebauungspläne keine Standardwerke, sondern werden individuell für jedes Gebiet entwickelt und festgeschrieben.
- Welche maximale Ausnutzung lässt der Bebauungsplan zu? Gibt es Befreiungen vom Bebauungsplan in der direkten Umgebung?
- Wie ist der Bestand zu bewerten? Fallen Abrisskosten an? Existieren Altlasten?
- Wie sehen die Nachbargebäude aus? Wie dicht und wie hoch sind die Grundstücke hier bebaut?
- Gibt es Baulasten, die eine mögliche Bebauung begrenzen oder einschränken könnten?
- Wo liegen die aktuellen Baukosten und welche Prognose kann über zukünftige Verkaufspreise getroffen werden?
Wie eine Grundstücksbewertung genau erfolgt und welches die wichtigsten, wertbestimmenden Faktoren sind, erfahren Sie hier.
Während ein Grundstück zum Beispiel eine Bebauung von einem Mehrfamilienhaus zulässt, kann das andere nur für den Bau eines Einfamilienhauses genutzt werden. Da dies im ersten Fall zu einer deutlich höheren Fläche führt, die ein Immobilienentwickler nach dem Bau verkaufen kann, wird der Preis für dieses Grundstück auch deutlich höher sein, als für das zweite Grundstück – obwohl beide Grundstücke vielleicht sogar ähnlich groß sind und in einer vergleichbaren Region liegen. So kann es sein, dass zwei Grundstücke, die auf den ersten Blick sehr ähnlich oder gar gleich aussehen, einer gänzlich anderen Bewertung zugrunde liegen
Aus diesem Grund muss jedes Grundstück individuell und fachmännisch geprüft werden. Hierfür müssen Unterlagen von verschiedenen Ämtern abgefragt und offene Fragen im persönlichen Austausch mit der zuständigen Baubehörde geklärt werden.
Der Prüfungsprozess und die notwendigen Daten können also weder pauschalisiert noch standardisiert werden und mit Hilfe von Computern und Algorithmen einfach berechnet werden. Aus diesem Grund sind online Bewertungen für Grundstücke faktisch unzureichend.
Der Zweck einer kostenlosen (online) Immobilienbewertung
Doch warum werden dann überhaupt kostenlose Bewertungen angeboten, wenn sich ein Grundstückswert nur durch eine individuelle und fachgerechte Analyse ermitteln lässt?
Letztlich handelt es sich bei diesem Angebot um eine Marketingmaßnahme, deren Ziel es ist Eigentümerdaten abzugreifen. Denn in Deutschland sind Informationen zu Eigentümern von Immobilien und Grundstücken sogenannte „personenbezogene Daten“ und damit geschützt. Auskünfte erhält nur derjenige, der ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Makler zählen, sofern Ihnen keine Eigentümervollmacht zur Einsichtnahme vorliegt, hier nicht zu. Aus diesem Grund sind Personen- und Kontaktdaten eines Immobilieneigentümers von besonders hohem Wert.
Abhängig vom Portal werden Daten entweder für den eigenen Gebrauch und wiederholte Kontaktaufnahmen (weitere Werbemaßnahmen, Anrufe und E-Mails zu immobiliennahen Dienstleistungen) oder für den Verkauf an Dritte verwendet
In Ihrem Ratgeber zum Thema Immobilienwertermittlung schreibt die Verbraucherzentrale:
„Das Internet ist voll mit allen möglichen Angeboten kostenfreier Immobilienwerteinschätzungen. Binnen Minuten haben Sie angeblich den Wert Ihrer Immobilie auf dem Bildschirm. Das ist natürlich seriös nicht möglich. Und die Algorithmen dahinter sind weitgehend unbekannt. Bestenfalls ist das ein grober Marktabgleich.“
Und weiter:
„Kostenlose Wertermittlungsangebote zur Immobilienwertermittlung, meist über das Internet, haben die unterschiedlichsten Hintergründe. In aller Regel sind es werbliche Hintergründe. Die größte Unsicherheit im Zuge etwa eines Immobilienverkaufs ist natürlich der Preis. Den will und muss man wissen, bevor es an einen Verkauf geht. Und genau da setzen alle möglichen Anbieter an. Von fast allen werden einige Grobdaten zur Immobilie abgefragt, oft aber auch weitere Angaben, etwa die genaue Adresse der Immobilie und Kontaktmöglichkeiten zu den Eigentümern. Und auf diese weiteren Angaben haben es viele Unternehmen abgesehen. Solche Informationen lassen sich zum Beispiel an angeschlossene Makler verkaufen, die sich dann bei den Eigentümern melden und eine Immobilienwertermittlung anbieten. Makler sind aber oft gar keine ausgebildeten Fachleute zur Immobilienwertermittlung.“
Fazit zu kostenlosen (online) Bewertungen
Ein Grundstück ist also vor allem anhand des Baurechts detailliert zu prüfen. Grundstücke, die auf den ersten Blick ähnlich erscheinen, können deshalb einen völlig unterschiedlichen Marktwert aufweisen. Wenn Sie an einer realistischen und professionellen Bewertung Ihres Grundstücks interessiert sind, empfehlen wir Ihnen folgendes:
- Benötigen Sie eine Bewertung für einen rechtlichen Zweck (zum Beispiel im Fall einer Erbschaft), sollten Sie einen zertifizierten Gutachter beauftragen. Die Kosten belaufen sich hierbei auf einige hundert Euro.
- Möchten Sie sich unverbindlich zu Ihrem Grundstück und dem ungefähren Wert informieren, können Sie zum Beispiel einen bekannten Architekten anfragen. Dieser kann Ihnen fachmännisch eine Auskunft darüber geben, auf was es bei Ihrem Grundstück ankommt und welche Faktoren in Ihrem Fall zu beachten sind.
- Benötigen Sie eine Bewertung für einen Grundstücksverkauf, können Sie sich direkte Angebote von Immobilienentwicklern oder Bauträgern einholen. Durch den Vergleich von zwei bis drei Angeboten erhalten Sie eine valide Einschätzung zum Wert Ihres Grundstücks.
Auch wenn die kostenlosen (online) Bewertungen durch sogenannte „Immobilien-sachverständige“ durchgeführt werden, empfehlen wir Grundstückseigentümern sich trotzdem auf direktem Weg mit Experten aus der Baubranche auszutauschen. Diese können das Marktgeschehen durch Ihre Erfahrung realistisch einschätzen und das Grundstück durch ihre praktische Bauexpertise fachgerecht prüfen und bewerten. Auf diesem Weg vermeiden Sie unprofessionelle Einschätzungen und können Ihre Daten schützen und zukünftige Kontakt- und Werbemaßnahmen durch Dritte vermeiden.
Bei der Eingabe Ihrer Grundstücks- und Kontaktdaten sollten Sie bei den gängigen Portalen in jedem Fall vorsichtig sein, wenn Sie die Verwendung Ihrer Daten beschränken oder unterbinden möchten.
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