Wie läuft ein Grundstücksverkauf ab und was muss ich dabei beachten?
Der Verkauf eines Grundstücks ist für viele Eigentümer eine einmalige Situation. Aus diesem Grund möchten wir Ihnen im Nachfolgenden den Ablauf eines Grundstücksverkaufs, von der Anfrage bis zur Übergabe, kurz darstellen.
Die aufgeführten Schritte können je nach Grundstück und Käufer zu unterschiedlichen Zeitpunkten durchgeführt werden. Die Prozessabfolge kann demnach variieren.
1. Die Einholung der notwendigen Unterlagen für einen Grundstücksverkauf
Sobald die verkaufsrelevanten Unterlagen und Informationen eingeholt sind, kann ein Grundstück zum Verkauf angeboten werden. Welche dies sind erfahren Sie im Ratgeberbeitrag zum Thema verkaufsrelevante Unterlagen.
Sollten Sie nicht alle Unterlagen vollständig vorliegen haben, ist dies keineswegs ein Ausschlusskriterium für einen professionellen Investor. Dieser ist mit einer Vollmacht vom Eigentümer durchaus in der Lage, alle erforderlichen Unterlagen selbst einzuholen. Dennoch ist eine gute Vorarbeit immer nützlich und spart dem Interessenten wertvolle Zeit.
2. Die Suche nach einem passenden Käufer
Die erfolgreiche Suche nach einem passenden Käufer bedingt im Fall von Grundstücken vor allem eines: die Orientierung am geltenden Baurecht.
Handelt es sich beispielsweise um ein kleines Grundstück, auf dem ein Einfamilienhaus errichtet werden kann, ist im Regelfall eine Privatperson der richtige Käufer. Gibt der Bebauungsplan hingegen an, dass eine Bebauung mit Doppelhäusern und Reihenhäusern zulässig ist, sollten Käufer angesprochen werden, die in dieser Nische spezialisiert tätig sind. Jedes Unternehmen hat einen Tätigkeitsbereich, in welchem es sich besonders gut auskennt und besonders erfahren ist. Diese Erfahrung spiegelt sich letztlich auch in den eigenen Baupreisen und im Kaufangebot wider. Es ist deshalb ausschlaggebend zu prüfen, auf welche Objektart sich ein Entwickler spezialisiert hat.
Mehr zum Thema passender Käufer erfahren Sie im Ratgeberbeitrag „Käufergruppen für ein Grundstück“
3. Der Prüfungsprozess
- Die Prüfung der Unterlagen
Sobald Sie einen für Ihr Grundstück passenden Investor ausfindig machen konnten und dieser auch erstes Interesse geäußert hat, senden Sie ihm alle vorhandenen Unterlagen zum Grundstück zu. Nun beginnen die interne Prüfung und die erste grobe Kalkulation auf Seiten des Interessenten. Dem Baurecht kommt hierbei, wie oben beschrieben, eine entscheidende Rolle zu.
- Die Besichtigung
Im nächsten Schritt erfolgt eine Besichtigung. Diese ist von einer klassischen Immobilienbesichtigung zu unterscheiden. Es ist lediglich ein persönliches Treffen vor Ort notwendig, um sich die genaue Lage und die Gegebenheiten vor Ort anzusehen. Sofern es sich um ein Bestandsobjekt handelt, werden hierbei zudem kurz die Bausubstanz und die -materialien begutachtet, um die ungefähren Abrisskosten einzuschätzen zu können. Die Dauer eines solchen Termins beschränkt sich auf circa 30 Minuten und ist damit zügig erledigt.
- Das Gespräch mit dem Stadtplanungsamt
In jedem Fall ist eine Neubebauung immer mit dem zuständigen Stadtplanungsamt abzustimmen. Hierbei handelt es sich schließlich um die Behörde, die letztlich die Genehmigung erteilt. Im Vorfeld sind deshalb erforderlich alle notwendigen Informationen einzuholen und offene Fragen bezüglich des Baurechts zu klären.
In der Praxis ist es üblich, dass der Austausch direkt zwischen Stadtplanungsamt und Interessent stattfindet. Allerdings ist hierbei unbedingt zu beachten, dass sich der Grundstückseigentümer auf eine kleine Anzahl von Interessenten (im besten Fall sogar nur einen einzigen) beschränkt. Sollten gleichzeitig mehrere Anfragen von verschiedenen Personen beim Stadtplanungsamt getätigt werden, kann die Bearbeitung aufgrund eines erhöhten Aufwands erfahrungsgemäß verzögert oder durch das Stadtplanungsamt sogar gestoppt werden.
4. Die Kaufvertragsverhandlung
- Die Interessensbekundung
Sofern die Besichtigung das Interesse am Objekt bekräftigt hat und die Auskünfte des Stadtplanungsamts positiv ausfallen, schickt der Investor nachfolgend eine Interessensbekundung, häufig in Form eines sogenannten „LOI“ (aus dem Englischen „Letter of Intent“), an den Eigentümer. Hierin bekundet er das Interesse am Objekt schriftlich, stellt sich und die Firma gegebenenfalls noch einmal kurz vor und nennt einen Kaufpreis, den er bereit ist für das Grundstück zu zahlen.
- Die Verhandlung
Sofern der Eigentümer vom Interessenten und von dessen Angebot grundsätzlich überzeugt ist, können die Vertragsverhandlungen beginnen. Hierbei werden Details wie beispielsweise die Kaufpreiszahlung und der Übergabezeitpunkt bestimmt. Sobald sich beide Parteien einig sind lässt der Käufer einen Kaufvertragsentwurf aufsetzten. Dabei gibt er alle verhandelten Punkte an den Notar weiter. In der Praxis ist es üblich, dass der Käufer den Notar wählt.
5. Der Verkaufsabschluss
- Der Kaufvertragsentwurf
Der Entwurf des Kaufvertrages wird vom Notar meist innerhalb einer Woche aufgesetzt. Danach wird er an die zuständigen Parteien zugesandt. Änderungen können hier immer noch auf Wunsch des Verkäufers und/oder Käufers vorgenommen werden. Sobald der Entwurf von beiden Parteien akzeptiert wurde, kann ein Notartermin vereinbart werden.
- Der Notartermin
Sollte es sich bei dem Verkäufer eine Privatperson und bei dem Käufer um ein Unternehmen handeln, ist die sog. „2-Wochen-Frist“ zu beachten. Nach § 17 Abs. 2a BeurkG ist erst zwei Wochen nach Erhalt des endgültigen Kaufvertragsentwurfes ein Beurkundungstermin möglich. Diese Frist soll dem Verbraucher die notwendige Zeit einräumen, um alle Vertragspunkte nochmals sorgfältig prüfen zu können. Nach Verstreichen der Frist kann der Notartermin stattfinden und der Verkauf damit abgeschlossen werden.
- Die finalen Schritte
Die abschließenden Schritte lassen sich nicht standardisiert zusammenfassen, da sie von den Bedingungen im Kaufvertrag abhängig sind. Im Normalfall erfolgt die Kaufpreiszahlung, nachdem der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Danach kann auch die Übergabe erfolgen. Da es allerdings verschiedene Kaufvertragsarten gibt, können die finalen Schritte auch objektspezifisch und unterschiedlich sein. Ist Ihr Grundstück beispielsweise noch vermietet, wird die Übergabe wahrscheinlich erst nach Ablauf des Mietvertrages erfolgen. Falls eine aufschiebende Bedingung vereinbart wurde, erfolgt die Kaufpreiszahlung erst, sobald diese in Kraft getreten ist.
Übersicht: Der Ablauf eines Grundstücksverkaufs
Der Prozess eines Grundstücksverkaufs lässt sich grundsätzlich in fünf Schritte gliedern. Allerdings können diese Schritte je nach Grundstück und Käufer zu unterschiedlichen Zeitpunkten durchgeführt werden, wodurch der Ablauf variieren kann.
Auch wenn der Verkauf eines Grundstücks für viele Eigentümer eine seltene oder gar einmalige Situation darstellt, ist es möglich, den Verkauf erfolgreich ohne Makler abzuwickeln, indem Sie direkt mit einem profesionellen und erfahrenen Käufer sprechen.
Fazit zum Ablauf eines Grundstückskaufvertrags
Zusammengefasst werden im ersten Schritt alle notwendigen Dokumente eingeholt, die nach einer erfolgreichen Suche nach einem passenden Interessenten zur Verfügung gestellt werden. Die Grundstücksprüfung erfolgt durch den Interessenten. Diese beinhaltet die Sichtung der Dokumente, die Besichtigung des Objekts und vor allem die Baurechtsprüfung. Sofern das Interesse danach weiterhin besteht, kommt es zur Unterbreitung eines Angebots, zur Verhandlung und zum Abschluss.
Auch wenn eine derartige Verkaufssituation für einen Eigentümer im Leben einmalig ist, ist der Ablauf eines Grundstücksverkaufes nicht sonderlich komplex und kann erfahrungsgemäß auch ohne Makler erfolgreich gelingen
Die Einholung der erforderlichen Unterlagen kann problemlos von Ihnen als Grundstückseigentümer übernommen werden. Sollten notwendige Dokumente fehlen, kann der Investor diese mithilfe einer Eigentümervollmacht selbstständig einholen. Wir empfehlen Ihnen den Verkauf und den Kaufvertrag zudem mit Ihrem Steuerberater und gegebenenfalls einem Anwalt zu besprechen. Damit erhalten Sie alle notwendige Unterstützung, die Sie von Dritten benötigen.
Aus diesem Grund sollten Sie sich überlegen, ob Sie bereit sind einem Makler für die Einholung einiger Dokumenten und das Ansprechen von Investoren (oder sogar nur das Inserieren im Internet) zwischen 5,95% – und 7,14% (inkl. MwSt.) des Kaufpreises abzugeben. Dabei ist es an dieser Stelle nicht unsere Intention den Maklerberuf generell zu diskreditieren. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass Grundstückseigentümer einen Verkauf mit dem direkten Kontakt zu einem passenden Käufer und dem richtigen Hintergrundwissen zum Vorteil beider Parteien selbstständig erfolgreich abwickeln können.
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Disclaimer
Es handelt sich bei allen Informationen und Empfehlungen in unserem Ratgeber maßgeblich um gewonnene Praxiserfahrungen. Diese wollen wir mit Ihnen teilen, um Ihnen hilfreiche Tipps zu geben und häufig gestellte Fragen bestmöglich zu beantworten. Für die Auskünfte können wir jedoch keine Gewähr auf Vollständig- und Richtigkeit übernehmen.