Über die soziale Sprengkraft des Grundstücksmarkts in Deutschland
Die Dokumentation „Kampf um Bauland“ wurde bereits im Jahr 2020 veröffentlicht und dennoch ist sie so aktuell, wie nie zuvor. Das SWR geht der Frage nach, ob Boden für alle Menschen da ist und zeigt eindrücklich, wie weitreichend die Folgen der steigenden Bodenpreise in Deutschland sind.
Ob Grundstückseigentümer, Projektentwickler, Immobilienbesitzer oder Mieter – wir empfehlen Ihnen die Dokumentation wärmstens, denn dieses Thema geht tatsächlich jeden etwas an.
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Sollten Sie jedoch keine Zeit haben, möchten wir Sie über die wichtigsten Punkte unbedingt informieren. Nachfolgend haben wir Ihnen deshalb eine Zusammenfassung erstellt.
Der Status quo – Die beispiellose Entwicklung von Bodenpreisen in Deutschland
Ein zehnjähriger Preisvergleich in ausgewählten Städten illustriert den Trend der Grundstückspreise in Deutschland anschaulich:
Theoretisch würde ein Eigentümer, der in der Münchener Innenstadt nach 10 Jahren nur 10 qm verkauft dank dieser Entwicklung um eine Millionen Euro reicher werden.
Diese Art Vermögenssteigerung wird oft auch als sogenanntes „leistungsloses Einkommen“ bezeichnet. Das bedeutet, dass Eigentümer für dieses Einkommen bzw. diesen Vermögenszuwachs nichts tun bzw. arbeiten müssen. Der Allgemeinheit kommt von dieser Art Einkommen in Form von Steuerzahlungen nur wenig bis gar nichts zugute. Denn wer seine Immobilie für 10 Jahre im Privatbesitz hält, muss keine Steuern zahlen, da die sogenannte „Spekulationsfrist“ überschritten ist. Bei einem Verkauf verbleibt der komplette Gewinn beim Eigentümer. Schätzungsweise verliert der Fiskus durch diese Regelung 6 Milliarden Euro pro Jahr an Steuern.
Zwei der drei Ampel-Regierungsparteien (SPD und Bündnis 90/Die Grünen) hatten die Abschaffung der Spekulationssteuer in ihren Wahlprogrammen zugesichert. Der Wortlaut der SPD lautet hierzu zum Beispiel: „Wir werden die bislang nach einer Zehn-Jahres-Frist geltende Steuerfreiheit für Veräußerungsgewinne nicht selbst genutzter Grundstücke abschaffen und einen Planungswertausgleich einführen, um leistungslose Bodenwertgewinne der Allgemeinheit zukommen zu lassen.“ Sogar einige Wirtschaftsexperten befürworten eine solche Gesetzesänderung. Im Koalitionsvertrag ist die Abschaffung allerdings nicht verankert
In der Dokumentation wurde die Entwicklung der Grundstückspreise beispielhaft an Großstädten veranschaulicht. Allerdings zeigt sich die Bodenpreisentwicklung auch im Allgemeinen. Mehr hierzu können Sie in unserem Ratgeberbeitrag zum Thema „Grundstücksmarkt“ lesen
Die Folgen steigender Bodenpreisen in Deutschland:
- Der Alltag eines Grundstückssuchenden
Beispielhaft erzählt eine junge Familie aus Tübingen über Ihre Grundstückssuche, die nunmehr seit drei Jahren zu Ihrem Alltag gehört. Der Arzt und die Krankenschwester, die mit ihrem 3. Kind schwanger ist, suchen auch außerhalb der Stadt in umliegenden Gebieten nach einem Bauplatz. Täglich durchforsten sie das Internet und sind schockiert über das geringe Angebot und die exorbitant hohen Preise. Auch sie haben wenig Chancen auf ein passendes und bezahlbares Grundstück für ein Eigenheim mit Platz für die ganze Familie.
Es wird deutlich, dass das Thema Wohnungsnot nicht mehr nur kleinere Einkommen in Deutschland betrifft, sondern auch längst die Mittelschicht!
Boden scheint somit nicht für alle da zu sein.
- Auswirkungen von teurem Boden in der Landwirtschaft
Die enormen Preisanstiege im Grundstücksmarkt haben nicht nur fatale Auswirkungen auf Miet- und Kaufpreise für Immobilien. Die Probleme wirken sich neben dem Bauland nämlich auch auf Ackerland aus. In Brandenburg steigen die Preise für landwirtschaftliche Flächen bereits seit Jahren signifikant an.
Das liegt daran, dass unter anderem große Immobilienkonzerne (zum Beispiel ZECH Gruppe) und ausländische Investoren auf langfristig steigende Bodenpreise spekulieren und deshalb ganze Landstriche aufkaufen. Nach dem Kauf werden die Pachten für die Landwirte sukzessive erhöht.
Ein ansässiger Bauer erzählt, dass ihm nur ¼ seines bewirtschafteten Landes tatsächlich gehört. Die restliche Fläche pachtet er. Allerdings steigt die Pacht stetig an, seitdem große Firmen Eigentümer der Flächen sind. Das Problem dabei: Die Kühe und das Getreide bringen keine Mehrerträge, nur weil sie nun auf teurerem Boden stehen. Vergrößern können die Landwirte Ihre Betriebe auch nicht, um damit höhere Erträge zu erzielen und die gestiegene Pacht zu zahlen, denn hierfür würden sie wiederum mehr Flächen benötigen.
Die Folge daraus ist, dass sich viele Landwirtschaftsbetriebe die hohen Pachten schlichtweg nicht mehr leisten können und gezwungen sind, sich entweder zu verkleinern, oder den Betrieb sogar ganz aufzugeben.
Im Jahr 2000 gab es in Deutschland noch 460.000 Agrarbetriebe. Im Jahr 2020 liegt die Zahl bei 260.000. Dieser Strukturwandel wird von der Politik als „dramatisches Höfesterben“ bezeichnet und hat weitreichende Konsequenzen für die Versorgung Deutschlands
Aus diesem Grund haben sich mittlerweile Genossenschaften gebildet, die durch Mitgliederbeiträge, Unterstützer und Spender Flächen zurückkaufen und sie langfristig zu einem stabilen Preis zurück an Landwirte verpachten. Beispielsweise ist hier die Bioboden Genossenschaft zu nennen, die sich unter dem Motto „Ackerland in Bürgerhand“ stark engagiert. Das Besondere daran ist, dass die Genossenschaft mit den Bauern Pachtverträge über Jahrzehnte schließt. Dadurch können sich Landwirte um den Erhalt, den Ausbau und die Verbesserung ihres landwirtschaftlichen Betriebes kümmern, weil sie sich sicher sein können, dass Sie sich die Pacht langfristig leisten können. Der Boden ist so keine Ware mehr mit der spekuliert werden kann.
Mehr zur Entwicklung der landwirtschaftlichen Bodenpreise und dem Thema Land Grabbing in Deutschland finden Sie hier
- Deutschland als eines der ungleichsten Länder Europas
Der deutsche Wirtschaftswissenschaftler Professor Dirk Löhr ist Experte für Bauland und sieht den Umgang mit Boden in Deutschland höchst problematisch, denn es führt unter anderem auch dazu, dass Deutschland eines der ungleichsten Länder Europas ist.
Deutschland liegt im sogenannten Gini-Index bei 0,76 (Stand Februar 2020) und gehört damit zu den ungleichsten Ländern in ganz Europa.
Die hohe Ungleichheit in Deutschland ist ein Thema, das jeden Bürger hierzulande betrifft. Doch was ist der Grund dafür?
Eine Schlüsselrolle spielt hierbei der Grund und Boden. Denn dieser wird in den allermeisten Fällen weitervererbt und so sind nachfolgende Generationen automatisch im Vor- oder eben im Nachteil. So führt das System aktuell dazu, dass einige wenige privilegiert sind und andere benachteiligt werden.
Auch mit Blick auf das „leistungslose Einkommen“ (siehe oben) entwickelt sich die Vermögensverteilung laut Löhr in Deutschland ganz nach dem Prinzip: „Wer hat, dem wird gegeben!“
Um zu messen, wie ungleich Vermögen in einem Land verteilt ist, wird der sogenannte „Gini-Koeffizient“ herangezogen. Dieser Wert liegt zwischen 0 (vollkommene Gleichverteilung) und 1 (vollkommene Ungleichverteilung). Das bedeutet, dass bei einem Wert von 0 das gesamte Vermögen unter den Bürgern gleich verteilt ist. Je höher der Wert ist, desto größer ist die Vermögensungleichheit in einem Land. Das bedeutet, desto mehr gehört das Vermögen in einem Land nur wenigen Menschen.
Die Vermögensungleicheit hat sich im Zuge der Corona-Pandemie weiter verschärft. Laut DIW besitzen die reichsten zehn Prozent 83% des Gesamtvermögens in Deutschland
Was also tun?
1. Den richtigen Fokus setzten: Weg vom Immobilien- hin zum Bodenmarkt
Wir richten unsere Aufmerksamkeit laut Prof. Dirk Löhr fälschlicherweise auf den Immobilienmarkt. Dieser ist dem Bodenmarkt jedoch nur nachgelagert und macht lediglich die Probleme des Bodenmarkts ersichtlich.
Beispielhaft wird in der Dokumentation die Stadt München aufgeführt. Bei einem Hausbau machten die Grundstückskosten im Jahr 1950 circa 1,4% der Gesamtkosten aus. Heute liegt dieser Anteil bei 79%.
Diese exorbitant gestiegenen Kosten für Grundstücke werden nach dem Bau wiederum an Immobilienkäufer weitergegeben. Die Folge sind also extrem hohe Immobilienpreise!
Die Wurzel der Probleme liegt laut dem Experten Löhr nicht im Immobilienmarkt, sondern im tieferliegenden Bodenmarkt
2. Potentiale Nutzen: Der Blick auf Baulücken
Das Stadtbild Tübingens ist von Baulücken geprägt. Sie sind Oberbürgermeister Boris Palmer ein Dorn im Auge. Denn dabei handelt es sich um Flächen, die baureif, sprich vollständig erschlossen an die notwendige Versorgung und Infrastruktur angeschlossen sind. Die Erschließung wird mit Steuergeldern, also mit dem Geld der Allgemeinheit, bezahlt. Von den Gewinnen aus Bodenspekulationen hat diese allerdings nichts, da die Grundstücke nicht genutzt oder verkauft werden.
Allein in Baden-Württemberg liegen 100.000 baureife Grundstücke, die nicht bebaut werden, sondern ungenutzt „brach“ liegen. In Anbetracht der prekären Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt nennt Palmer sie deshalb eine „soziale Frechheit“.
Um den Wohnungsmarkt in Deutschland zu entspannen, war es Ziel der letzten und ist es Ziel der aktuellen Bundesregierung jährlich 400.000 Wohnungen zu errichten. Dieses Ziel wurde allerdings Jahr für Jahr verfehlt. Im Jahr 2021 ist die Zahl der neugebauten Wohnungen sogar erstmals wieder rückläufig und lag bei knapp 294.000. Aufgrund von Materialknappheit, Personalmangel und hohen Baukosten wird erwartet, dass der Wohnungsbau weiter stockt
Der Oberbürgermeister Boris Palmer will deshalb Fakten schaffen und dem Tübinger Wohnungsmarkt endlich mehr Flächen zuführen, um der Wohnungsnot und den Preissteigerungen entgegenzuwirken. Die schnellste Lösung hierfür ist die Nutzung von bereits existierenden, baureifen Flächen: Baulücken. Deshalb schreibt Palmer über 240 Eigentümer von brachliegenden Grundstücken an und bittet sie Ihr Grundstück entweder innerhalb der nächsten Jahre zu bebauen, zu verkaufen, oder ihm einen Grund mitzuteilen, warum dies nicht möglich ist. Dabei beruft er sich auf die Rechtsgrundlage des Baugesetzbuches, wodurch die Gemeinde durch das Baugebot einen Bauzwang verordnen darf. Sollten Eigentümer diesem nicht nachkommen will er notfalls mehrere Bußgelder in Höhe von 50.000 € verhängen oder sie gegen Entschädigung enteignen.
Insgesamt zeigten 1/3 der Eigentümer aufgrund der Lage auf dem Wohnungsmarkt Verständnis und waren bereit, Ihre Grundstücke zu verkaufen oder zu bebauen. Ein weiteres Drittel äußerte nicht. Und das letzte Drittel will sich gegen diese Vorgehensweise wehren und notfalls vor Gericht ziehen.
Auch wenn diese Methode besonders drastisch klingt: Die Mehrheit des Gemeindesrats stimmt für die Vorgehensweise des Oberbürgermeisters. Die Wohnungsnot ist zu groß und vorhandene Flächen müssen dringend genutzt werden.
Boris Palmer verweist dabei auf die alte soziale Marktwirtschaft nach Adenauer, wonach Eigentum auch verpflichtet. Auch wenn dies heute nicht populär sei, müsse dies unter diesen gegebenen Umständen eingefordert werden.
Zum Thema Grundstücksenteignung und dem Beispiel Tübingen haben wir bereits einen Beitrag veröffentlicht, den Sie hier lesen können
3. Sich an Vorbildern orientieren
Ein Beispiel, wie nachhaltige Bodenpolitik mit einer Langfristperspektive gelingen kann, ist die Stadt Ulm. Die Stadt ist für Bodenspekulation und damit auch für große Investoren vollkommen uninteressant. Denn als in Deutschland vor 20 Jahren die große Privatisierungswelle der Städte begann, wodurch städtische Grundstücke, Immobilien und Baugesellschaften verkauft wurden, blieb Ulm nach „schwäbischer Manier“ standhaft und hielt an Ihren Immobilien fest. Die Stadt entschied sich konsequent dafür, dass die städtische Wohnbaugesellschaft purer Sozialpolitik gleichkommen solle.
Aus diesem Grund entwickelte Ulm einen langfristigen Plan, der heute und höchstwahrscheinlich auch in Zukunft dafür sorgt, dass der Traum vom Eigenheim für die Einwohner Ulms finanziell möglich ist.
Die Stadt Ulm als Beispiel
Um Bodenspekulation zu verhindern und für langfristig stabile Grundstücks- und Immobilienpreise zu sorgen, orientiert sich die Stadt an 7 Prinzipien:
- „Behalte deine Schätze!“ – Insgesamt sind circa 40% der Flächen in Ulm im Besitz der Stadt.
- „Sorge vor!“ – Die Stadt kauft seit 125 Jahren kontinuierlich Grundstücke zu und sorgt so für immer wiederkehrenden Nachschub.
- „Die Ulmer Bibel“ – Bei einem Flächenankauf zahlt die Stadt dem Grundstückseigentümer zwischen 40-80 € pro Quadratmeter (Stand 2020). Falls ein Eigentümer mit diesem Angebot nicht einverstanden ist, hat er laut dem Oberbürgermeister schlichtweg „Pech gehabt“. Denn neues Baurecht wird durch die Stadt nur erteilt, wenn sie im Besitz der Grundstücke ist.
- „Handle wirtschaftlich!“ – Die Erträge der Grundstücks- und Immobilienverkäufe werden wiederum genutzt, um in neue Flächen zu reinvestieren.
- „Unterstütze die lokale Privatwirtschaft!“ – Lokale Projektentwickler und die Stadt arbeiten in Ulm Hand in Hand. Die Immobilienunternehmen schätzen vor allem die Verlässlichkeit der Stadt in Bezug auf Grundstückspreise und Baurecht.
- „Gemeinwohl hat Vorrang!“ – Ulm hat sich zum Ziel gesetzt, eine Stadt zu sein, in der Chancengleichheit für alle herrscht.
- „Nutze Wiederkaufsrechte!“ – Durch ihr bestehendes Wiederkaufsrecht blickt die Stadtverwaltung im Gegensatz zu Tübingen sehr entspannt auf Baulücken, denn ein unbebautes Grundstück, das von der Stadt verkauft wurde, darf niemals an einen Dritten weiterveräußert werden. Wird es innerhalb von drei Jahren nicht bebaut, geht es zum alten Kaufpreis wieder zurück an die Stadt. In diesem Fall verkauft es die Stadt an den nächsten Grundstückssuchenden, der erneut drei Jahre Zeit hat es zu bebauen.
Einige der Prinzipien klingen durchaus drastisch. Laut dem Oberbürgermeister werden allerdings alle Punkte von Anfang an ganz klar kommuniziert. Jeder Bürger weiß, auf was er sich einlässt. Auf diese Weise entstehen keine Probleme. Zudem erkennen die Ulmer spätestens bei der eigenen Grundstückssuche den Mehrwert der Strategie.
Auch andere Städte, wie Tübingen, versuchen sich seit Jahren am Ulmer Modell zu orientieren. Das Problem dabei ist jedoch, dass den meisten Städten in Deutschland das Kapital fehlt, um Flächen, die sie vor Jahren oder Jahrzehnten verkauft haben, wieder zurück zu erwerben. An diesem Punkt wird deutlich, wie wichtig es ist, dass Städte bei Ihrer Bodenpolitik eine Langfristperspektive einnehmen
4. Eine Langfristperspektive einnehmen: Die Chance des Erbbaurechts
Der angesehene SPD Politiker Hans Joachim Vogel kämpfte bis zu seinem Tod im Juli 2020 um eine gerechtere Bodenpolitik und verfasste in seinem 93. Lebensjahr noch einmal ein Buch mit dem Titel: „Mehr Gerechtigkeit! Wir brauchen eine neue Bodenordnung – nur dann wird auch Wohnen wieder bezahlbar“.
Vogel war ein harter Verfechter einer deutschen Bodenreform und überzeugt davon, dass Bauland nicht in Privat- sondern in die öffentliche Hand gehört, sodass es nicht mehr den Marktregeln und dem Ziel der Gewinnmaximierung unterliegt. Stattdessen sollte es den Regeln des Allgemeinwohls unterliegen. Er begründet seine Haltung damit, dass eine Ware mit einem hohen Preis nach den Marktregeln normalerweise die Nachfrage verringert. Menschen verzichten auf diese Ware, da sie es sich nicht leisten können. Auf Wohnen kann ein Mensch jedoch nicht verzichten. Jeder Bürger braucht, einfach ausgedrückt, ein Dach über dem Kopf.
Er zeigte auch in der Praxis, wie öffentliche Bodenpolitik nachhaltig gelingen kann. Die Stadt München hat unter Hans Joachim Vogel in den 60-er Jahren eine Grundstücksfläche erworben, die sie heute 1,2 Milliarden Euro mehr kosten würde. Auf der Fläche entsteht für fast 30.000 Menschen Wohnraum. Die Bauplätze werden allerdings im Erbbaurecht vergeben. Damit ist die Stadt also weiterhin Eigentümer des Grundstücks ist. Die Spekulation mit Grund und Boden ist damit ausgeschlossen.
In Deutschland werden schätzungsweise lediglich 5% der Flächen über ein Erbbaurecht vergeben. Hauptsächlich wird es von Kirchen, Stiftungen oder der öffentliche Hand genutzt. Mehr zum Thema erfahren Sie hier: Das Erbbaurecht
Fazit zum Bodenmarkt Deutschland
Die Dokumentation führt anschaulich vor Augen, wie weitreichend die Konsequenzen des Bodenmarkts zu betrachten sind. Exorbitant steigende Grundstückspreise betreffen nicht nur den Immobilienmarkt. Grund und Boden ist und bleibt nun mal nicht vermehrbar. Deshalb, ist es eine entscheidende Frage, wie wir in der Gesellschaft, aber auch in der Politik mit der Vergabe und der Nutzung umgehen. Dabei befinden wir uns inmitten eines Zwiespalts zwischen der Eigentumsverpflichtung und dem Eigentumsschutz.
Der grundstückssuchende Arzt aus Tübingen vom Beginn der Dokumentation drückt es so aus: „Da wohnen zwei Seelen in meiner Brust. Einerseits finde ich es verständlich, dass man [Grundstücke] als Kapital behält mit Aussicht auf weitere Preissteigerungen. Andererseits ist es natürlich für diejenigen, die bauwillig sind und bauen wollen hart mit anzusehen.“
Professor Dirk Löhr ist sich allerdings sicher. Eigentlich müsste es längst einen Aufschrei der Bevölkerung geben, denn der Bodenmarkt trägt elementar zur Ungleichheit in unserem Land bei und hat die Sprengkraft die Gesellschaft (weiter) zu spalten. Er stellt deshalb eine Grundsatzfrage: „Kein Mensch hat das Land geschaffen. Wie kann es dann eigentlich Eigentum sein?“ Eigentum könne laut Löhr eigentlich nur etwas sein, „das ich selbst mit meinen Händen erarbeite, wo ich etwas geleistet habe.“
Am Ende der Dokumentation wird deshalb sogar folgendes Fazit gezogen: „Höchste Zeit also umzusteuern. Denn nur wenn die Städte und Kommunen wieder über ihren Grund und Boden selbst bestimmen, ist es vorbei mit Spekulationsgewinnen aus der Goldgrube Bauland.“
Fakt ist:
Um die Probleme im Immobilienmarkt zu lösen, muss die Aufmerksamkeit auf den Bodenmarkt, die Wurzel der Probleme, gerichtet werden. Auch weitreichende Konsequenzen, wie den Einfluss auf die Landwirtschaft, die Ungleichheit und den gesellschaftlichen Zusammenhalt eines Landes, müssen dringend in unseren Debatten und der Politik mit in den Blick genommen werden.
Disclaimer
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