Was ist eine Exklusivitätsvereinbarung und sollte ich solch eine Vereinbarung als Eigentümer unterschreiben?
Im Rahmen eines Grundstückverkaufs kann von Seiten eines Interessenten die Frage nach einer Exklusivität aufkommen. Wir wollen Sie in diesem Beitrag auf diese Frage vorbereiten und klären, um was es sich hierbei handelt, welches die Vor- und Nachteile einer solchen Vereinbarung sind und Ihnen einige Tipps hierzu geben.
Was ist eine Exklusivitätsvereinbarung?
Mit einer Exklusivitätsvereinbarung einigen sich Interessent und Grundstückseigentümer darauf, dass mit keinen weiteren Dritten (weiteren anderen Investoren) Gespräche über den Verkauf, die Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks geführt werden. Der Interessent erhält damit wortwörtlich eine Exklusivität und Zeit für eine detaillierte Prüfung des Grundstücks. Im Regelfall ist die Vereinbarung auf bis zu 6 Monate befristet. Der Eigentümer darf in dieser Zeit keine anderen Vermarktungsbemühungen unternehmen.
In welchen Situationen kann eine Exklusivitätsvereinbarung sinnvoll sein?
Nun fragen Sie sich sicherlich, warum ein Eigentümer eine Vereinbarung wie diese unterschreiben sollte. Hierfür kann es jedoch tatsächlich einen guten Grund geben: Nämlich, wenn das Baurecht unklar ist. Denn dieses kann trotz einer Vorprüfung häufig nicht ausreichend bewertet werden, um ein fixes Kaufangebot zu unterbreiten.
Beispiele können sein:
- alte Bebauungspläne, die eventuell geändert werden können,
- bereits genehmigte Befreiungen vom bestehenden Bebauungsplan in der Nachbarschaft,
- das Nichtvorhandensein eines Bebauungsplanes,
- eine Bebauungsplanänderung, die ein Investor in Betracht zieht, um das Grundstück ideal ausnutzen zu können.
In jedem dieser Fälle kann ein Investor das Grundstück erst einmal nicht ausreichend bewerten und damit auch kein Angebot abgeben, da dieses davon abhängt, was er letztendlich auf dem Grundstück errichten darf.
Wichtig ist nun also, das Baurecht im Detail zu prüfen. Dies erfordert einen engen Austausch mit dem Stadtplanungsamt, eine Entwurfserstellung und Anpassung an die Vorgaben der Behörden.
Da diese Arbeit allerdings sehr umfangreich ist, will ein Interessent die Zeit und Mühe nicht investieren, wenn das Grundstück auch beliebig vielen anderen Interessenten angeboten wird. Das Risiko ist hierbei zu groß die vielen Stunden an Arbeit und eine beträchtliche Summe an Geld umsonst zu investieren. Zudem erschwert und behindert es den Prozess beim Stadtplanungsamt, wenn gleichzeitig viele Anfragen von unterschiedlichen Investoren gestellt werden.
Eine Exklusivitätsvereinbarung verschafft dem Interessenten genügend Zeit, das Grundstück detailliert zu prüfen, in einen ungehinderten Austausch mit den Behörden zu gehen und danach zu entscheiden, ob und in welchem Umfang er dem Grundstückseigentümer ein Angebot unterbreiten kann
Auf der anderen Seite sichert sich der Eigentümer den vollen Einsatz eines Interessenten und die Verpflichtung zu einer ordentlich durchgeführten Prüfung. Außerdem spart er sich den Aufwand gleichzeitig mit einer Vielzahl an Interessenten Verkaufsgespräche zu führen. Und nicht zuletzt helfen die Nachforschungen zum Baurecht und zur Genehmigungsfähigkeit von Bauten dem Eigentümer auch wenn der Interessent kein Angebot unterbreitet. Die Informationen kann er nutzen, um im Nachgang einen passenderen Käufer zu finden und genaue Angaben zu machen.
Empfehlungen zur Exklusivitätsvereinbarung
Dennoch raten wir Grundstückseigentümern unbedingt davon ab, eine solche Vereinbarung zu früh zu unterzeichnen. Sollte sich herausstellen, dass der Investor das Objekt nach der vereinbarten Frist doch nicht kaufen möchte, ist wertvolle Zeit verstrichen, die man für die Suche eines anderen Investors hätte nutzen können. Deshalb empfehlen wir eine Exklusivitätsvereinbarung nicht zu Beginn der Gespräche zu unterzeichnen, um einen Eindruck vom Investor, dessen Glaubhaftigkeit und auch Arbeitsweise zu erhalten. Sollte der Investor bereits gute Vorarbeit geleistet und sich bemüht haben, hat er es oftmals auch „verdient“, dass parallel keine anderen Gespräche geführt werden, um das gemeinsame Ziel eines erfolgreichen Grundstücksverkaufs bzw -kaufs zu erreichen.
Die Vereinbarung sollte unserer Empfehlung nach zudem eine Klausel enthalten, die den Investor dazu verpflichtet frühzeitig anzumelden, sofern er im Prüfungsprozess Erkenntnisse gewinnt, die einen Ankauf und die Preisforderung des Eigentümers ausschließen. So lässt sich das Risiko des Eigentümers mindern.
Zusammenfassung zur Exklusivitätsvereinbarung
- Mit einer Exklusivitätsvereinbarung sichert sich ein Interesserent wortwörtlich die Exklusivität an einem Grundstück – nur er darf das Grundstück innerhalb der vereinbarten Zeit angeboten bekommen und detailliert prüfen.
- In der Praxis sind Exklusivitätsvereinbarungen auf bis zu maximal 6 Monate befristet.
- Oft wird eine solche Vereinbarungen vom Interessent vorgeschlagen, wenn die baurechtliche Prüfung des Grundstücks besonders zeit- und kostenintensiv ist. In diesem Fall ist sie gerechtfertigt.
- Eigentümer sollten die Vereinbarung nicht gleich zu Beginn der Gespräche zu unterzeichnen, sondern erst nachdem der Investor eine solide Vorarbeit geleistet hat und begründen kann, warum sie für die folgenden Schritte notwendig ist.
- Um das Risiko eines Eigentümers zu verringern empfehlen wir eine Klausel in der Vereinbarung, die den Interessent dazu verpflichtet frühzeitig anzumelden, sofern er das Interesse am Grundstück während des Prüfungsprozesses verliert.
Fazit zur Exklusivitätsvereinbarung
Tatsächlich ist eine Exklusivitätsvereinbarung bei Grundstücken mit unklarem Baurecht eine gängige und nachvollziehbare Forderung professioneller Investoren. Ist das Baurecht für Ihr Grundstück jedoch eindeutig und auch die Ausgangssituation „einfach“, wie zum Beispiel bei einem Verkauf eines Grundstücks mit einem Bebauungsplan, der eine Wohnbebauung mit einer maximalen Anzahl von Geschossen, GFZ und GRZ vorschreibt, ist eine Exklusivitätsvereinbarung nicht notwendig. In diesem Fall sollten Sie als Grundstückseigentümer mit zwei bis drei ausgewählten Interessenten sprechen, um so das beste Angebot zu erhalten.
Letztendlich geht es also um die Ausgangslage. Aus diesem Grund gibt es auf die Frage „Sollte ich als Grundstückseigentümer eine solche Vereinbarung unterschreiben?“ kein klares Ja oder Nein. Falls ein Interessent danach fragt, empfehlen wir Ihnen sich die vorgebrachten Argumente für die Notwendigkeit der Exklusivität anzuhören und zu prüfen. Unterschreiben Sie erst, sobald der Investor mit der getätigten Vorarbeit zu keinem ausreichenden Ergebnis gekommen ist und Zeit, Mühe und Kapital für eine intensivere Prüfung aufwenden muss.
Disclaimer
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