- Verkaufsversprechen: „Wir kaufen Ihr Grundstück“
- Verkaufsversprechen: „Wir brauchen keinen Maklervertrag“
- Verkaufsversprechen: „Provision erheben wir nur vom Käufer“
- Verkaufsversprechen: „Wir stellen Ihr Grundstück nicht ins Internet“
- Verkaufsversprechen: „Über uns erhalten Sie Höchstpreise“
- Fazit zu Tricks bei der Grundstücksvermittlung
Worauf Grundstückseigentümer bei der Suche nach einem Grundstückskäufer oder -makler im Internet unbedingt achten sollten
Zu aller erst möchten wir an dieser Stelle betonen, dass wir mit diesem Beitrag nicht beabsichtigen, Makler zu diskreditieren. Seriöse und erfahrene Unternehmen sind vor allem im klassischen Immobiliensegment (Vermittlung von Einfamilienhäusern oder Wohnungen) immer noch eine sehr wichtige und wertvolle Anlaufstelle. Professionelle Makler gestalten den gesamten Vermarktungsprozess transparent und lassen keine Fragen offen.
Es ist jedoch auch unser Anspruch Transparenz zu schaffen und Eigentümer durch unsere Erfahrungen zu informieren und, wenn möglich, auch zu schützen.
Die hohe Nachfrage, das potentiell schnell verdiente Geld und die zweiwöchige Dauer einer Ausbildung zum Immobilienmakler ziehen mitunter auch Personen an, die nicht an offenen und ehrlichen Vermittlungsprozessen interessiert sind. Aus diesem Grund wollen wir Eigentümer über einige etablierte Strategien solcherlei Unternehmen informieren.
Bei der Suche nach einem Makler oder einem Grundstückskäufer im Internet sollten Sie auf folgende im Markt anzutreffende Tricks und Verkaufsversprechen unbedingt achten:
1. „Wir kaufen Ihre Immobilie/Ihr Grundstück“
Um Anfragen und Kontaktdaten von Immobilieneigentümern zu erhalten, wird auf Websites von vorerst verdeckten Maklern immer wieder mit der Aussage „Wir kaufen“, „Wir suchen“ oder „Wir zahlen über dem Marktwert“ gelockt. Die Darstellung als Käufer bzw. Investor wirkt für Besitzer seriös und erfahren.
Nach einer kurzen internen Prüfung der Immobilie oder dem Grundstück wird dem Eigentümer mitgeteilt, dass das Objekt leider nicht zu den eigenen Ankaufskriterien passt. In diesem Zuge wird dem Eigentümer allerdings angeboten, das Objekt anderen bekannten Investoren anzubieten. Denn als Investor kenne man sich untereinander und wisse, wer welche Art von Grundstücken sucht. Für viele Grundstückseigentümer klingt dies sinnvoll.
Nachdem zusätzlich versichert wird, dass für den Eigentümer dabei keinerlei Kosten entstehen, erfolgt eine schnelle Zustimmung zum weiteren Vorgehen.
Nun kann der eigentliche Makler das Objekt samt Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer vermitteln. Dem Eigentümer wird das oftmals erst bewusst, wenn die Maklerprovision, die vom Käufer gezahlt werden muss, in der Reservierungsvereinbarung ausgewiesen ist.
Kürzlich wurde uns zugetragen, dass sich manche Makler als Haus suchendes Ehepaar ausgeben, um in den direkten Kontakt zu Eigentümern zu kommen, Vertrauen zu schaffen und auch auf diesem Weg an Makleraufträge zu gelangen
2. „Kein Maklervertrag – keine Bindung“
Viele Eigentümer wollen Vermittlungsaufträge nicht mehr in Form von Alleinaufträgen erteilen, da sie Angst haben in eine Falle zu tappen. Deshalb wird von Maklern immer häufiger angeboten, Grundstücke oder Immobilien mit einer unverbindlichen Vollmacht zu vermitteln. Als Eigentümer scheint man sich so alle Türen offen zu halten.
Allerdings ist dem Makler selbstverständlich bewusst, dass der Eigentümer die Immobilie auch anderen Maklern zur Vermittlung überlassen kann, wenn er keinen Alleinauftrag unterschreibt. Aus diesem Grund geht es für den Makler ohne einen schriftlichen Vertrag vor allem um zwei Dinge: Schnelligkeit und den höchstmöglichen Preis. Zügig werden sämtliche potentiell passende Investoren kontaktiert und online Inserate erstellt, um möglichst viele Parteien zu erreichen und so die Chance zu maximieren einen Käufer zu finden.
Letztlich wird das Grundstücksangebot deshalb oft ungeprüft und preislich überzogen wahllos von mehreren Maklern im Markt verteilt. Seriöse Investoren nehmen jedoch von Angeboten, die sie innerhalb kurzer Zeit von mehreren Vermittlern angeboten bekommen, in der Regel sofort Abstand.
Dieses Vorgehen birgt also das Risiko einer „verbrannten Immobilie“. Mehr zu diesem Thema können Sie hier nachlesen
3. „Keine Kosten für Eigentümer“
Es wird stets damit geworben, dass Dienstleistungen für Eigentümer vollkommen kostenfrei seien. Da das seit Ende 2020 geltende Gesetz zur Teilung der Maklerprovision die Vermittlung von Grundstücken nicht miteinbezieht und damit die Provision im Grundstücksmarkt nach wie vor vollständig vom Käufer bezogen werden kann, wird dies seitens Makler weiterhin als Verkaufsargument genutzt.
Doch wenn eine Provision erhoben wird, auch wenn sie nur vom Käufer und damit auf den ersten Blick keine Kosten für den Eigentümer entstehen, gibt es im Falle einer erfolgreichen Vermittlung durch einen Makler immer einen (indirekten) „Preis“, den der Eigentümer zahlen muss. Dabei handelt es sich um den Betrag, der dem Verkäufer aufgrund der Courtagekosten vom Grundstückswert abgezogen und folglich gar nicht erst angeboten wird.
Zur Erklärung: Maklerkosten erhöhen die Nebenkosten für einen Käufer signifikant. Dieser Betrag steht dem Käufer bei einem fixen Budget nicht mehr zur Verfügung, um ihn dem Eigentümer anzubieten. Da die Provision zwischen 3,57% und 7,14% des Grundstückspreises beträgt, handelt es sich dabei um eine beträchtliche Summe, die ein Verkäufer bei einem Grundstücksverkauf über einen Makler im Endeffekt doch zahlt. (Siehe Punkt 5)
4. „Wir stellen keine Inserate ins Internet“
Ein erfahrener Makler verfügt über eine Liste mit Interessenten, die er regelmäßig kontaktiert, sobald er ein neues Objekt akquiriert hat. Eine Anpreisung einer dadurch möglichen diskreten Vermarktung ohne die Nutzung von Online-Portalen hat schon mancherlei Auftrag erzielt.
Wenn die vorhandene Interessentenliste allerdings kein Angebot liefert, wird gerne zu einer Alternativlösung gegriffen: Dem sogenannten „Lockvogel“. Dabei wird das Objekt mit verfälschten Angaben auf verschiedenen Plattformen im Internet inseriert. Die genaue Adresse des Objekts, die Größe und der Kaufpreis werden so verändert, dass der Eigentümer einerseits nicht bemerkt, dass sein Objekt online angeboten wird und sich andererseits Interessenten melden, die sich auch für das eigentliche Grundstücksangebot interessieren könnten.
Sobald ein Investor das inserierte Grundstück anfragt, ist dieses „leider nicht mehr verfügbar“. Dafür hat der Makler noch ein ähnliches Angebot (das eigentliche Grundstücksangebot) parat. Auf diese Weise akquiriert er auf schnellem Weg neue Interessenten über das Internet.
Hierbei ist selbstverständlich einzuräumen, dass das eigentliche Objekt tatsächlich nicht online inseriert wurde. Sollten sich allerdings, wie im Normalfall, viele Anfragen häufen und das Angebot entsprechend großzügig im Markt verteilt werden, ist es sicherlich nicht mehr angebracht von einer diskreten Vermarktung zu sprechen.
5. „Über uns erhalten Sie die höchsten Preise“
Dieses Versprechen von Maklern ist so nicht einzuhalten, weil die Kosten der Maklerprovision vom Gesamtbudget des Investors abgezogen werden. Damit wird das Angebot an den Eigentümer um die Höhe der Maklerprovision geschmälert. Professionelle Investoren bestätigen, dass sie einem Eigentümer einen höheren Kaufpreis für ihr Grundstück zahlen, wenn die Maklerprovision entfällt.
Damit haben Grundstückseigentümer die Chance auf den höchsten Verkaufspreis, wenn Sie mit der richtigen Art Investor und ohne Dritte direkt mit dem Käufer verhandeln
Warum eine Maklerprovision den Gewinn für Sie als Eigentümer in jedem Fall schmälert, auch wenn Sie nur vom Käufer erhoben wird, können Sie hier nachlesen
Vorsicht bei folgenden Aussagen
- „Wir kaufen Ihre Immobilie / Ihr Grundstück!“
- „Wir können das auch ohne Maklervertrag machen. Eine Verkaufsabsichtserklärung ist ausreichend!“
- „Für Sie als Eigentümer entstehen keine Kosten!“
- „Wir stellen Ihre Immobilie / Ihr Grundstück nicht ins Internet!“
- „Über uns erhalten Sie Höchstpreise!“
Fazit zu Tricks bei der Grundstücksvermittlung
Sollten Sie als Eigentümer einen Makler für die Vermittlung Ihres Objekts beauftragen, können wir Ihnen nur empfehlen, dies schriftlich in Form eines Alleinauftrags zu tun. Wählen Sie ein einziges Unternehmen aus und gehen Sie den Vertrag mit Ihrem Ansprechpartner Satz für Satz durch. Richten Sie ein besonderes Augenmerk auf den Prozess der Vermarktung und die Provisionsvereinbarung. Fragen Sie nach, wie das Objekt angeboten und im Markt verteilt wird. Denken Sie daran, dass ein schriftlich abgeschlossener Vertrag vor allem auch Sie als Eigentümer schützt.
Wenn ein Unternehmen damit wirbt, Grundstücke (bundesweit) anzukaufen, sollten Sie unbedingt sicher gehen, dass es sich nicht um einen Makler handelt. Erkundigen Sie sich in diesem Fall nach Referenzprojekten (z.B. selbst entwickelte Neubauprojekte) und regionalen Erfahrungswerten. Fragen Sie konkret nach, wie Ihre Anfrage weiter bearbeitet wird, wenn das Grundstück nicht angekauft werden kann.
Wird es inklusive eines Provisionsanspruchs weitervermittelt, handelt es sich um einen versteckten Makler. Dies trifft auch dann zu, wenn die Provision ausschließlich vom Käufer bezogen wird.
Wenn sie ungenaue Antworten auf diese Fragen erhalten und Sie sich unsicher sind, nehmen Sie Abstand bevor Sie Ihre Eigentümer- und Grundstücksdaten preisgeben.
Sollten Sie erwägen, Ihr Grundstück eigenständig zu verkaufen, können Sie hier nachlesen, welche Vorteile sich dabei ergeben können
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Disclaimer
Es handelt sich bei allen Informationen und Empfehlungen in unserem Ratgeber maßgeblich um gewonnene Praxiserfahrungen. Diese wollen wir mit Ihnen teilen, um Ihnen hilfreiche Tipps zu geben und häufig gestellte Fragen bestmöglich zu beantworten. Für die Auskünfte können wir jedoch keine Gewähr auf Vollständig- und Richtigkeit übernehmen.