- Was ist eine Baulast?
- Arten und Beispiele von Baulasten
- Warum ist es wichtig über Baulasten Bescheid zu wissen?
- Beeinflussen Baulasten den Wert eines Grundstücks?
- Woher weiß ich, ob es eine Baulast auf einem Grundstück gibt?
- Warum sollte ich als Grundstückseigentümer einer Baulast zustimmen?
- Alles zur Eintragung einer Baulast
- Alles zur Löschung einer Baulast
- Fazit zu Baulasten auf dem Grundstück
- Häufige Fragen zu Baulasten
Alles Wichtige zu Baulasten
Über das Inhaltsverzeichnis oben können Sie zu den einzelnen Punkten springen, die Sie interessieren. Darüber hinaus finden Sie Im Abschnitt „Häufige Fragen zu Baulasten“ eine kompakte Zusammenfassung wichtiger Informationen
Was ist eine Baulast?
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der örtlichen Baubehörde. Er verpflichtet sich mit der Eintragung einer Baulast dazu, spezifische Dinge auf dem Grundstück zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Ein Beispiel hierfür könnte sein, dass ein bestimmter Teil des Grundstücks für öffentliche Zwecke unbebaut bleiben. Ein Grundstück ist mit dieser Verpflichtung „belastet“.
Eine Baulast darf nicht mit einer Baugenehmigung verwechselt werden. Während eine Baugenehmigung die Erlaubnis zur Durchführung bestimmter Bauarbeiten darstellt, legt die Baulast spezifische Verpflichtungen und Einschränkungen für die Nutzung des Grundstücks fest.
Arten und Beispiele von Baulasten
Es gibt verschiedene Arten von Baulasten, die sich je nach den spezifischen Anforderungen und Bedingungen des Grundstücks unterscheiden. Vorstellen wollen wir hier einige verschiedene Baulastenarten vorstellen:
- Bei den Wegerecht-Baulasten handelt es sich um eine Verpflichtung für einen Eigentümer, die Durchfahrt oder den Zugang zu einem anderen Grundstück über sein eigenes Grundstück zu gestatten. Dies ist häufig der Fall, wenn das andere Grundstück nicht direkt an einer öffentlichen Straße liegt (sog. „Hinterliegergrundstück“).
- Bei Abstandsflächenbaulasten übernimmt der Eigentümer eines Grundstücks die Verpflichtung, bestimmte Flächen auf seinem eigenen Grundstück nicht zu bebauen, um sicherzustellen, dass sein Nachbar die erforderlichen Abstandsflächen für sein Gebäude einhalten kann. Sie beschränken also die Bebauung auf bestimmte Bereiche des Grundstücks, um einen Mindestabstand zu Nachbargrundstücken oder öffentlichen Bereichen einzuhalten
- Im Fall einer Stellplatz-Baulast verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer ausreichende Stellplätze für Fahrzeuge bereitzustellen und zu erhalten. Wenn beispielsweise die Bebauung eines Grundstücks möglich ist, hierfür laut Stellplatzsatzung jedoch ein Nachweis von 10 Stellplätzen erforderlich ist, kann eine Stellplatzbaulast auf einem angrenzenden Grundstück die benötigte Fläche sichern.
- Durch eine Vereinigungsbaulast werden der zwei verschiedene Grundstücke baurechtlich als eine Einheit betrachtet werden. So wird es möglich ein Gebäude auf der gesamten Fläche beider Grundstücke zu errichten.
- Eine Erschließungsbaulast gestattet es, ein Grundstück für Dritte durch Zugangs- oder Durchfahrtsrechte für eine Erschließung eines anderen Grundstücks zugänglich zu machen. Falls das Grundstück hinter dem belasteten Grundstück erschlossen werden muss, können im belasteten Bereich beispielsweise Aufgrabungen für Leitungen durchgeführt werden.
- Durch eine Anbaulast verpflichtet sich ein Eigentümer, im Falle einer Bebauung sein Gebäude an das benachbarte Gebäude des Nachbargrundstücks direkt anzubauen. Dies bedeutet beispielsweise, dass Mehrfamilienhäuser ohne seitliche Abstände direkt aneinander anschließen.
- Eine Kinderspielflächenbaulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die Eigentümern von Mehrfamilienhäusern dazu verpflichtet, auf ihrem Grundstück eine Spielfläche für die Kinder der Mieter bereitzustellen
- Eine der häufigsten Baulasten ist die Überfahrbaulast, die ähnlich wie die Erschließungsbaulast dann relevant wird, wenn der Zugang zu einem Grundstück ausschließlich über ein anderes, fremdes Grundstück erfolgt. Die Überfahrbaulast bezieht sich auf die Gewährleistung einer Zufahrt für Feuerwehr und Krankenwagen.
Jede Art hat ihre eigenen spezifischen Merkmale und Auswirkungen auf die Nutzung des betroffenen Grundstücks. Ihre Eintragung im Baulastenverzeichnis macht sie rechtlich bindend und gibt potenziellen Käufern wichtige Informationen über die möglichen Nutzungseinschränkungen des Grundstücks.
Grunddienstbarkeiten und Baulasten werden umgangssprachlich oft gleichgesetzt. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass es sich um unterschiedliche rechtliche Instrumente handelt. Obwohl beide Rechte oder Verpflichtungen in Bezug auf die Nutzung von Grundstücken festlegen können, unterscheiden sie sich in ihrer Charakteristik und ihrem Anwendungsbereich. Nachfolgend ein Beispiel, um den Unterschied zu veranschaulichen:
Um eine Baugenehmigung für ein Baugrundstück zu erhalten, muss sichergestellt sein, dass der Zugang zu einem Grundstück dauerhaft und ununterbrochen gewährleistet ist. Dies kann insbesondere bei Hinterliegergrundstücken und Grundstücken an Privatstraßen problematisch sein. In solchen Fällen ist es erforderlich, zugunsten des Baugrundstücks ein Wegerecht als sogenannte Grunddienstbarkeit im Grundbuch des Zuwegungsgrundstücks (meist das Nachbargrundstück) einzutragen. Hierbei treffen der Eigentümer des Baugrundstücks und der Eigentümer des Zuwegungsgrundstücks eine rechtliche Vereinbarung und beschließen einen Geh- oder Fahrweg über das Zuwegungsgrundstück, um das benachbarte Baugrundstück erreichen zu können.
Im Gegensatz dazu besteht die rechtliche Verbindlichkeit bei einer Baulast zwischen einem Grundstückseigentümer und der zuständigen Baubehörde. Deshalb sind Baulasten Teil des öffentlichen Rechts, während Grunddienstbarkeiten dem Privatrecht zuzuordnen sind. Der wesentliche Unterschied liegt somit in den beteiligten Parteien und der Tragweite.
Warum ist es wichtig über Baulasten Bescheid zu wissen?
Eine ausführliche Kenntnis über Baulasten ist aus verschiedenen Gründen essentiell für jeden Grundstückseigentümer und potenziellen Grundstückskäufer.
Zum einen können Baulasten den Wert eines Grundstücks beeinflussen. Ein Grundstück, das durch eine Baulast belegt ist – sei es eine Zufahrtslast, Überbauungslast oder eine Wohnungsbaulast – kann in seinem Wert gemindert sein. Denn in der Regel wird ein solches Grundstück weniger kosten als ein ähnliches ohne derartige Belastung. Daher sollten Interessierte vor einem Kauf immer die genauen Details jeder aufgeführten Baulast prüfen.
Zum anderen können Baulasten Auswirkungen auf zukünftige Bauprojekte haben. Beispielsweise könnte eine Abstandsflächenbaulast bestimmte Arten von Bau- oder Renovierungsarbeiten einschränken oder gar verhindern. Das Verständnis der spezifischen Bedingungen einer Baulast ist also notwendig, um unangenehme Überraschungen bei der Planung von Bauprojekten zu vermeiden.
Ein weiterer wichtiger Aspekt besteht darin, dass Baulasten rechtlich bindend sind und nicht einfach ignoriert werden können. Selbst wenn das Grundstück den Eigentümer wechselt, bleibt die Baulast bestehen bis sie offiziell aufgehoben wird. Die Nichteinhaltung einer Baulast kann zu rechtlichen Konsequenzen und Strafen führen.
Es ist daher unerlässlich, sich gründlich über etwaige Baulasten zu informieren, bevor man ein Grundstück kauft oder mit einem Bauvorhaben beginnt. Die Einsicht in das öffentliche Baulastenverzeichnis der Gemeinde ist deshalb ein elementarer Bestandteil jeder Grundstücksprüfung.
Baulasten haben einen direkten Einfluss auf den Wert eines Grundstücks und können diesen mindern. Denn sie beeinflussen, ob ein Grundstück uneingeschränkt genutzt und bebaut werden darf. Anbei zwei Beispiele, die den Zusammenhang zwischen Grundstückswert und Baulast verdeutlichen:
- Eine Zufahrtslast kann das Recht eines Nachbarn beinhalten, das Grundstück für den Zugang zu seinem eigenen Grundstück zu nutzen. Eine solche Last kann die Bebauung des betroffenen Grundstücks einschränken und damit dessen Wert mindern.
- Besonders können sind auch Abstandsflächenbaulasten auswirken. Sie schränken den zur Verfügung stehenden Platz für Neubauten ein und können sogar bestehende Gebäude betreffen, wenn diese nicht den gesetzlichen Mindestabstände entsprechen.
Vor dem Kauf eines belasteten Grundstücks muss daher genau geprüft werden, welche Auswirkungen die Baulast auf den möglichen Nutzen und letztendlich auch auf den Preis des Grundstücks hat. Ein Blick in das Baulastenverzeichnis ist elementar und kann vor unliebsamen Überraschungen bewahren.
Dennoch: Auch wenn Baulasten den Grundstückswert beeinflussen können, bedeutet dies nicht, dass ein Grundstückskauf unattraktiv ist. Baulasten sind erstens nicht ungewöhnlich und bieten oft auch eine Chance für Verhandlungen über den Kaufpreis und die Vertragsbedingungen. Zweitens gibt es auch Baulastarten, die die Nutzung des Grundstücks nicht wirklich einschränken und im Alltag überhaupt nicht auffallen, wie zum Beispiel ein Wegerecht der Stadt im Brandschutzfall.
Übersicht: Diese fünf Faktoren bestimmen den Grundstückswert
Woher weiß ich, ob es eine Baulast auf einem Grundstück gibt?
Wie bereits zuvor erläutert, erfolgt die Eintragung von Baulasten in ein öffentliches Register, das als Baulastenverzeichnis bekannt ist. Dieses Verzeichnis ist in jeder Gemeinde verfügbar, und es ermöglicht den Zugriff auf sämtliche eingetragenen Baulasten. Dabei werden alle relevanten Details wie die Art der Baulast, ihr Umfang und ihre Lage auf dem Grundstück verzeichnet.
Eine Ausnahme bildet jedoch Bayern, wo kein eigenes Baulastenverzeichnis existiert. Stattdessen werden die Baulasten im Grundbuch Abschnitt II eingetragen. Zusätzlich stellt Brandenburg einen Sonderfall dar. Hier sind die Baulasten aus den Jahren 1994 bis 2016 im Grundbuch verzeichnet, während alle anderen im Baulastenverzeichnis aufgeführt sind.
Eine alternative Methode, um festzustellen, ob eine Baulast existiert, wäre die Überprüfung des Kaufvertrags oder die Konsultation eines Notars. Die meisten Kaufverträge sollten Informationen über bestehende Baulasten enthalten.
In jedem Fall sollte eine sorgfältige Prüfung vor dem Grundstückskauf stattfinden, um rechtliche Komplikationen und unvorhergesehene Kosten in der Zukunft zu vermeiden.
Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis gehört zu den essentiellen Unterlagen, die bei einem Grundstücksverkauf benötigt werden. Welche Unterlagen noch dazugehören, erfahren Sie hier
Warum sollte ich als Grundstückseigentümer einer Baulast zustimmen?
Eine Baulast ist immer eine freiwillige Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Ein Grundstückseigentümer kann also nicht dazu gezwungen werden, eine Baulast auf seinem Grundstück einzutragen. Die Frage, warum ein Grundstückseigentümer einer Baulast zustimmen sollte, ist daher durchaus berechtigt. Doch es gibt tatsächlich verschiedene Gründe, die für eine Zustimmung sprechen:
- Erhalt der Baugenehmigung: In vielen Fällen kann eine Baugenehmigung ohne die Eintragung einer Baulast gar nicht erst erteilt werden. Wenn also auf dem eigenen Grundstück gebaut oder umgebaut werden soll, kann es erforderlich sein, eine solche Last zu akzeptieren.
- Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks: Eine Baulast kann auch dazu dienen, die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks zu verbessern. Beispielsweise könnte durch eine Wegerechtsbaulast ein direkter Zugang zu einem öffentlichen Weg geschaffen werden.
- Sicherstellung von Nachbarschaftsrechten: Manchmal geht es bei einer Baulast auch darum, bestimmte Rechte und Pflichten zwischen Nachbarn klarzustellen und abzusichern. Dies kann beispielsweise in dicht bebauten Gebieten notwendig sein, wenn Abstandsflächen oder ähnliche bauordnungsrechtliche Vorgaben eingehalten werden müssen.
Bevor Sie als Eigentümer einer Baulast zustimmen, empfiehlt es sich jedoch in jedem Fall, vorher fachkundigen Rat einzuholen und die möglichen Auswirkungen genau zu prüfen. Baulasten blieben unbefristet bestehen und die Eintragung kann nicht einfach widerrufen oder gelöscht werden. Die Entscheidung zur Eintragung einer solchen Last sollte daher immer gut überlegt sein.
Alles zur Eintragung einer Baulast
Wer muss die Baulast eintragen?
Eine Baulast ist eine rechtliche Verpflichtung, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde eingeht und der Schriftform bedarf. Aus diesem Grund erfolgt die Eintragung einer Baulast durch den Grundstückseigentümer selbst. Wenn es mehrere Grundstückseigentümer gibt, muss jede Person Ihr Einverständnis zur Baulast erklären. Die Eintragung erfolgt im Baulastenverzeichnis (bzw. in Bayern im Grundbuch (siehe oben).
Wichtig dabei ist: Wenn sich der Grundstückseigentümer zu einer Eintragung einer Baulast entscheidet, bleibt sie unbefristet bestehen und ist daher auch für jeden nachfolgenden Grundstückseigentümer bindend. Die Baulast endet nur durch Löschung. Die Löschung einer Baulast kann nur mit Zustimmung des Bauamts erfolgen und in der Regel nur dann, wenn die Gründe für ihre Eintragung nicht mehr gegeben sind.
Notwendige Unterlagen zur Eintragung einer Baulast
Für die Eintragung einer Baulast sind mindestens folgende Unterlagen notwendig:
- Baulastantrag (Formular)
- Baulasterklärung (Formular)
- Amtlicher Lageplan zum Baulastantrag in mehrfacher Ausfertigung
- Grundbuchauszug
Der Baulastantrag und die entsprechenden Baulasterklärungen können bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde angefordert werden. Amtliche Lagepläne werden von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder von einer Katasterbehörde erstellt. Häufige Praxis ist, dass ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur den vollständigen Antrag zur Eintragung der Baulast samt den Planunterlagen vorbereitet.
Ablauf der Eintragung einer Baulast
Die Baulasteintragung läuft folgendermaßen ab:
- Eingang und Erfassung der Baulastunterlagen
- Prüfung der technischen und rechtlichen Vorraussetzungen
- Einladung der/des Baulastgeber/s
- Unterzeichnung der Baulast und Information an die Bauaufsichtsbehörde
- Eintragung ins Baulastenverzeichnis und Gebührenbescheid
Kosten einer Baulasteintragung
Die Eintragung einer Baulast ist gebührenpflichtig. Die Kosten variieren einerseits aufgrund unterschiedlicher Gebührenordnungen und Regelungen in den einzelnen Bundesländern. Andererseits spielen die Bedeutung bzw. der wirtschaftliche Wert der Baulast sowie der Verwaltungsaufwand, der mit der Eintragung verbunden ist, eine Rolle. Die Regelung, wer die Kosten der Eintragung trägt, kann unterschiedlich sein. Grundsätzlich ist der Gebührenschuldner in der Regel die Person, die die Baulast beantragt. In der Praxis übernimmt jedoch oft auch der Begünstigte, also der Baulastnehmer, die Kosten. Es ist daher ratsam, sich vor der Eintragung der Baulast mit der Gegenseite über die Kostenübernahme zu verständigen.
Ein Beispiel: In Hamburg betragen die Gebühren für die Eintragung oder Löschung einer Baulast zwischen 62 € und 1000 €.
Alles zur Löschung einer Baulast
Wer muss die Baulast löschen?
Eine Baulast besteht grundsätzlich unbefristet. Daher sind die Bedingungen für ihre Löschung streng und klar definiert. Sie kann nur mit Zustimmung des Bauamts erfolgen, und diese Zustimmung wird nur dann erteilt, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Verpflichtung besteht. Die Löschung der Baulast kann also nur durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde erfolgen. In der Praxis kommt dies jedoch selten vor, da es einen Grund zur Eintragung einer Baulast gab.
Notwendige Unterlagen zur Löschung einer Baulast
Für die Löschung einer Baulast sind in jedem Fall folgende Unterlagen notwendig:
- Schriftliche Begründung, warum die Baulast gelöscht werden soll,
- Zustimmung (Unterschrift) des Eigentümers des zu belastenden Flurstücks,
- Zustimmung (Unterschrift) des Eigentümers des begünstigten Flurstücks,
- Nachweis über den Wegfall des öffentlichen Interesses am Fortbestand der Baulast,
- Eigentumsnachweis für jedes begünstigte und belastete Flurstück,
- aktueller amtlicher Grundbuchauszug.
Ablauf der Löschung einer Baulast
Die Löschung einer Baulast läuft folgendermaßen ab:
Zunächst muss der Grundstückseigentümer einen Antrag zur Löschung der Baulast beim zuständigen Bauamt stellen. Dieser Antrag erfordert bestimmte Formvorschriften und in manchen Fällen auch die Zustimmung von Dritten (zum Beispiel Eigentümer eines begünstigten Nachbargrundstücks).
Eine weitere Voraussetzung für die Löschung einer Baulast ist das Vorliegen von Gründen, die ihre weiterhin Bestehende Notwendigkeit in Frage stellen können. Solche Gründe könnten beispielsweise bauliche Veränderungen oder geänderte Nutzungsvorschriften sein.
Bei der Eintragung und Löschung von Baulasten handelt es sich um komplexere Vorgänge, die Fachwissen und Sorgfalt erfordern, um Fehler zu vermeiden. Die Prozesse erfordern bestimmte Formvorschriften und in einigen Fällen die Zustimmung von Dritten. Daher ist es ratsam, fachkundige Unterstützung in Anspruch zu nehmen, denn Fehler können schwerwiegende Folgen haben. Denn eins steht fest: Einmal eingetragen bleibt eine Baulast so lange bestehen bis sie ordnungsgemäß gelöscht wird.
Fazit zu Baulasten auf
einem Grundstück
In diesem umfassenden Beitrag zum Thema Baulasten wurde deutlich, wie wichtig es für Grundstückskäufer und -verkäufer ist, über die verschiedenen rechtlichen Aspekte informiert zu sein, die ein Grundstück betreffen können. Die Baulast, als eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der örtlichen Baubehörde, beeinflusst nicht nur den aktuellen Eigentümer, sondern auch zukünftige Besitzer des Grundstücks. Und obwohl eine Baulast freiwillig vom Grundstückseigentümer eingegangen wird, kann sie nur durch einen Verzicht der Baubehörde wieder aufgehoben werden. Die sorgfältige Kenntnis über Baulasten ist daher unerlässlich und ein Blick ins Baulastenverzeichnis ist ein elementarer Bestandteil einer ordentlichen Grundstücksprüfung.
Abschließend ist noch einmal wichtig zu betonen, dass Baulasten keine ungewöhnlichen oder zwangsläufig nachteiligen Aspekte für ein Grundstück darstellen. Eine Baulast macht ein Grundstück nicht automatisch unattraktiv. Vielmehr ist entscheidend, die Auswirkungen der Baulast sorgfältig zu prüfen und abzuwägen. Empfehlenswert ist es daher immer, direkt mit einem Bauexperten, wie einem Immobilienentwickler oder Bauträger zu sprechen, der die Auswirkungen realistisch einschätzen kann und weiß, was sie für ein konkretes Bauvorhaben bedeutet.
Mit einem umfassenden Verständnis und einer gründlichen Untersuchung können potenzielle Käufer und Verkäufer die Bedingungen der Baulasten besser einschätzen und in ihre Entscheidungen und Verhandlungen einbeziehen.
Häufige Fragen zu
Baulasten
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Handlungen auf dem Grundstück zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Zum Beispiel kann eine Baulast den Bereich auf einem Grundstück einschränken, der bebaut werden darf.
Eine Baulastenauskunft ist wichtig, um mögliche Belastungen und Beschränkungen eines Grundstücks zu kennen. Sie beeinflusst den Wert des Grundstücks und hat Auswirkungen auf zukünftige Bauvorhaben.
Die Eintragung von Baulasten erfolgt im Baulastenverzeichnis, das in den meisten Gemeinden verfügbar ist. In Bayern sind Baulasten im Grundbuch Abschnitt II eingetragen.
Die Kosten für einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sind, wie üblich, von Stadt zu Stadt unterschiedlich und beginnen bei ca. 20 € pro Flurstück. Negativbescheide sind oftmals kostenlos.
In Bayern, wo Baulasten im Grundbuch eingetragen sind, muss ein Grundbuchauszug beantragen. Die Kosten für einen unbeglaubigten Auszug liegen in der Regel bei 10€, für einen beglaubigten Auszug bei 20€ pro Flurstück.
Ja, eine Baulast kann generell gelöscht werden, jedoch nur mit Zustimmung der Bauaufsichtsbehörde. Das tut sie in der Regel nur, wenn nachgewiesen werden kann, dass kein öffentlich-rechtliches Interesse mehr an der Baulast besteht. Ein Antrag zur Löschung muss daher begründet und gut vorbereitet sein.
Die Nichtbeachtung von Baulasten kann zu rechtlichen Konsequenzen führen, einschließlich Baustopp, Geldbußen oder gar Rückbauanordnungen. Es ist daher ratsam, sich rechtzeitig über vorhandene Baulasten zu informieren.