Warum Immobilienentwickler Grundstücksverkäufe im Bieterverfahren ablehnen
Bieterverfahren sind in Zeiten eines boomenden Immobilienmarkts eine beliebte Vermarktungsstrategie von Eigentümern. Während dies im privaten Immobilienhandel sicherlich Sinn macht und lukrativ ist, ist der Strategie im Rahmen von gewerblichen Verkäufen eher abzuraten. Warum Immobilienentwickler Grundstückskäufe im Bieterverfahren ablehnen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was ist ein Bieterverfahren?
Ein Bieterverfahren ist eine Methode des Immobilienverkaufs, bei der potenzielle Käufer ihre Gebote abgeben, um eine Immobilie zu erwerben. Es handelt sich um eine Form des Verkaufs, bei der der Verkäufer nicht einen festen Preis festlegt, sondern interessierte Käufer dazu aufruft, ihre Angebote abzugeben.
Das Bieterverfahren beginnt in der Regel mit einer Offenlegung des Verkaufsabsichts durch den Verkäufer oder seinen Makler. Potenzielle Käufer haben dann eine festgelegte Frist, um ihr Gebot abzugeben. Die Gebote werden in der Regel schriftlich eingereicht und geheim gehalten, um einen Wettbewerb zwischen den Interessenten zu fördern.
Ein Bieterverfahren ist also eine Verkaufsmethodik, bei der ein Eigentümer keinen Festpreis für seine Immobilie verlangt. Stattdessen nimmt er Angebote entgegen. Der Höchstbietende erhält den Zuschlag.
Warum Bieterverfahren bei privaten Immobilienverkäufen lukrativ sein können
Private Immobilienkäufe sind oft emotionale Käufe. Die Beweggründe der Käufergruppe sind hierbei nämlich persönlich. Es geht zum Beispiel um ein ganz bestimmtes Haus, das sich ideal für die eigene Familie eignen würde, weil es nah am Berufsort der Eltern und am Wohnort der Großeltern liegt, genau die richtige Anzahl an Kinderzimmern hat und wie gewünscht auch einen kleinen Garten hat. Um sich einen solchen Traum zu ermöglichen, geht ein privater Immobilienkäufer zu seiner Bank und versucht das maximale Finanzierungsvolumen zu verhandeln. Je mehr Spielraum, desto mehr kann er dem Verkäufer für sein Haus bieten. Dabei ist dies keine Investmentrechnung oder -entscheidung. Stattdessen sind private Käufer bereit, für das eigene Traumhaus oder -grundstück aus persönlichen und emotionalen Gründen mehr als den Marktpreis auszugeben.
Aus diesem Grund werden Immobilien für eine Privatnutzung häufig im Bieterverfahren verkauft. Bei einem gewerblichen Immobilien- und vor allem Grundstücksauf ist die Käufergruppe jedoch eine andere. Und das ist der entscheidende Punkt.
Was gegen ein Bieterverfahren beim Grundstücksverkauf spricht
Berechnung des Grundstückspreises aus Sicht des Immobilienentwicklers
Ein gewerblicher Grundstückskäufer kauft ein Grundstück, um nach dem Kauf des Grundstücks und dem Bau einer Immobilie Geld zu erwirtschaften. Aus diesem Grund muss jede Grundstücksakquise im Vornhinein genau kalkuliert werden.
Im ersten Schritt spielt es eine entscheidende Rolle, für welchen Preis er die entstehenden Wohn- oder Gewerbeeinheiten nach Baufertigstellung veräußern kann. Dabei handelt es sich also um eine Prognose über die erzielbaren Einnahmen. Hiervon werden dann sämtliche Kosten, wie Planungskosten, Materialkosten, Baukosten, Lohnkosten, die notwendige Marge, einen Risikoabschlag etc. abgezogen. Dieses Delta verringert sich dann in den meisten Fällen noch einmal um die Maklerkosten. Erst der davon noch übrige Betrag kann maximal für das Grundstück ausgegeben werden.
Dabei handelt es sich also gewissermaßen um eine „rote Linie“. Denn sobald diese Linie überschritten wird, ist das Projekt für einen Immobilienentwickler nicht mehr wirtschaftlich umsetzbar. Aus diesem Grund gibt es für einen gewerblichen Grundstückskauf im Vergleich zu einem privaten Grundstückskauf keinen signifikanten Spielraum für Preisverhandlungen.
Entwicklung der Grundstückspreise
Wie oben beschrieben, kann ein Immobilienentwickler also nur einen gewissen Betrag für ein Grundstück ausgeben, um rentabel wirtschaften zu können. Dies wird jedoch bei der anhaltenden Entwicklung der Grundstückspreise zu einer großen Herausforderung. Zudem sorgen führen erhöhte Materialpreise und erheblich hohe Finanzierungskosten zu einer signifikanten Steigerung der Kosten für die Immobilienentwicklung.
Viele Projekte rechnen sich unter diesen schwierigen Marktbedingungen mittlerweile ohnehin nicht mehr. Dass Grundstückseigentümer vor diesem Hintergrund nach wie vor versuchen, Maximalbeträge durch Bieterverfahren zu erzielen, stößt deshalb auf große Ablehnung unter Immobilienentwicklern.
Weitere Nachteile für Immobilienentwickler
Für die Prüfung eines Grundstücks und die Abgabe eines Angebots muss ein Immobilienentwickler bereits viel Zeit und Arbeit investieren. Beispielsweise geht es hierbei um die Einholung und Bewertung aller erforderlicher Informationen und Dokumente, Gespräche mit dem Stadtplanungsamt oder erste Marktanalysen. Abgegebene Angebote in einem Bieterverfahren sind für den Eigentümer jedoch in keinster Weise bindend oder verbindlich. Ein Eigentümer kann bis zum Notartermin immer noch mit anderen Parteien sprechen und weiter versuchen einen noch höheren Preis zu erzielen. Damit herrscht eine enorme Ungewissheit, für die sich der Aufwand laut Immobilienentwicklern in der Regel nicht lohnt.
Aus diesen Gründen mindert es das Interesse eines Investors, wenn das Grundstücksangebot breit im Markt verteilt wird. Warum Eigentümer dies unbedingt beachten sollten, können Sie hier nachlesen
Da die Provision eines Maklers von der Höhe des Verkaufspreises abhängig ist, kann es durchaus sein, dass Ihnen diese Vermarktungsstrategie empfohlen wird. Bitte beachten Sie hierbei jedoch, dass gewerbliche Käufer ein Objekt mit einer Gewinnerzielungsabsicht kaufen. Deshalb können Sie gewisse Grenzen nicht überschreiten.
Die einzige größere Kostenvariable stellt für einen Grundstückskäufer die Maklerprovision dar. Wird ein Grundstück ohne Makler verkauft, kann ein Immobilienentwickler ein höheres Angebot unterbreiten, da er die Provision an den Eigentümer abgeben kann.
Fazit zum Grundstücksverkauf im Bieterverfahren
Zusammenfassend gibt es vielerlei Gründe, warum Grundstücke, die im Bieterverfahren an gewerbliche Käufer veräußert werden sollen, in der Regel von Vorhinein von eigentlich interessierten Immobilienentwicklern direkt ausgeschlossen werden. Wir empfehlen Grundstückseigentümern deshalb, zwei bis drei passende Immobilienentwickler direkt anzusprechen und sich Grundstücksangebote diskret einzuholen. Auf diesem Weg lassen sich professionelle und vertrauensvolle Gespräche aufbauen, die letztlich auch zu fairen Grundstücksangeboten führen. Unter diesen können Sie als Eigentümer dann das höchste Angebot auswählen oder aber durch die Vergleichsangebote nachverhandeln. Sofern Sie Ihr Objekt ohne einen Makler verkaufen, können Sie außerdem mit der gesparten Provision argumentieren und einen höheren Preis erzielen.
Mehr zu den verschiedenen Vermarktungsstrategien und den jeweiligen Vor- und Nachteilen können Sie außerdem hier lesen
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