Die Grunderwerbsteuer

Die aktuelle Spitzengruppe unter den Bundesländern setzt sich aus Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein zusammen, die jeweils einen Steuersatz von 6,5% aufweisen. Dies stellt im Vergleich zu den früheren bundeseinheitlichen 3,5% einen Anstieg um 54% dar. Teil dieser Gruppe war bis Januar 2024 auch Thüringen. Doch das Bundesland hat im vergangenen Jahr beschlossen, die Grunderwerbsteuer um 1,5% auf 5% zu reduzieren. Damit ist Thüringen das erste Bundesland, das eine Senkung der Grunderwerbsteuer vorgenommen hat.

Während Sie also in Bayern zum Beispiel 10.500 Euro Grunderwerbsteuer für ein Grundstück in Höhe von 300.000 Euro entrichten müssen (3,5% des Kaufpreises), beläuft sich die Grunderwerbsteuer in Brandenburg auf 19.500 Euro (6,5% des Kaufpreises).

Die Grunderwerbsteuer in Deutschland ist, wie bereits erwähnt, keine Bundes-, sondern eine Landessteuer. Die Bundesländer haben somit freie Verfügung über diese erheblichen Einnahmen, was ihre fundamentale Bedeutung für die Länder verdeutlicht.

Meist dient sie dazu, Landesfinanzen zu konsolidieren oder neue Ausgabenprogramme zu finanzieren. Ein Beispiel ist Schleswig-Holstein, das die Steuer aufgrund finanzieller Notlagen von 3,5% auf 6,5% erhöhte. Hamburg und Sachsen begründen die Erhöhung ab dem 01.01.2023 mit gestiegenen Haushaltskosten aufgrund der Pandemie.

Die genaue Verwendung der Mittel wird durch die Haushaltsplanung und politischen Entscheidungen der Landesregierungen bestimmt. Informationen dazu können Bürgerinnen und Bürger in den Haushaltsunterlagen und öffentlichen Informationen ihrer Landesregierung finden.

Die Grunderwerbsteuer sollte also laut vieler Experten unbedingt reformiert werden, sodass zumindest junge Menschen und Ersterwerber nicht so hoch belastet werden.

Da das aktuelle Grunderwerbsteuergesetz aber keinerlei Abweichung von der jeweils geltenden Steuerhöhe des Bundeslandes, sondern lediglich komplette Ausnahmen zulässt, muss zuerst der Bund eine Gesetzesänderung herbeiführen, die den Ländern die Möglichkeit einer flexiblen Ausgestaltung lässt.

Genau das hatte sich die aktuelle Ampel-Regierung fest vorgenommen. Im Koalitionsvertrag heißt es hierzu:

 „Wir wollen den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer z. B. durch einen Freibetrag ermöglichen, um den Erwerb selbst genutzten Wohneigentums zu erleichtern. Zur Gegenfinanzierung nutzen wir das Schließen von steuerlichen Schlupflöchern beim Immobilienerwerb von Konzernen (Share Deals).“

Bislang hat Finanzminister Lindner erste Schritte unternommen. Er schickte bereits im Mai 2022 den Ländern einen ersten Vorschlag zu einer sogenannten Öffnungsklausel zu, die den Ländern ermöglichen soll, den Steuersatz bei Grunderwerb bei bestimmten Gruppen auf null setzen zu können. Voraussetzung soll sein, dass Erwerber natürliche Personen sein müssen und der Erwerb den „eigenen Wohnzwecken dient“. Die Grunderwerbsteuer soll also nicht für Investoren gesenkt werden, sondern junge Familien und Ersterwerber begünstigen.

Das sollte eigentlich auch für die Befürworter einer höheren Grunderwerbsteuer in Ordnung sein, die argumentieren, dass es ein wirksames Mittel gegen überhitzte Immobilienmärkte und Spekulationen sei. Durch höhere Steuersätze würden Investoren ihrer Meinung nach entmutigt werden, auf kurzfristige Gewinne durch schnelle Immobilienverkäufe zu spekulieren. Zudem erhöhen höhere Steuersätze die Einnahmen der Länder, die in wichtige Projekte wie Infrastruktur und öffentliche Dienstleistungen oder soziale Leistungen investiert werden können.

Die gezielte Entlastung privater Haushalte und gleichzeitige Schließung des Steuerschlupflochs der Share-Deals klingt eigentlich nach einer, auch für Befürworter der Grunderwerbsteuer, akzeptablen Kompromisslösung. Diese vertreten die Ansicht, dass die Steuer ein wirksames Mittel gegen überhitzte Immobilienmärkte und Spekulationen darstellt. Höhere Steuersätze sollen Investoren entmutigen, auf kurzfristige Gewinne durch schnelle Immobilienverkäufe zu spekulieren. Zudem führen höhere Steuersätze zu zusätzlichen Einnahmen für die Länder, die dann in wichtige Projekte wie Infrastruktur, öffentliche Dienstleistungen oder soziale Leistungen investiert werden können.

Doch die Mehrheit der Länder lehnt bisher den entsprechenden Vorschlag des Bundesfinanzministers und eine Änderung der Grunderwerbsteuer ab. Laut der Website der Bundesregierung werden „die Erörterungen“ mit den Ländern „aber fortgesetzt“.

Einige Bundesländer, darunter Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein, hatten sich bereits positiv zu einer Anpassungen der Grunderwerbsteuer geäußert. Hamburg beabsichtigt, junge Familien bis zum Alter von 45 Jahren mit mindestens einem Kind bei Selbstnutzung mit einem Steuersatz von 3,5 Prozent zu entlasten, Hessen strebt einen vollständigen Erlass für Erstkäufer an, Nordrhein-Westfalen will insbesondere Familien entlasten, und Schleswig-Holstein plant eine erhebliche Senkung der Steuer für Erstkäufer von Immobilien.

Auch wenn Voraussetzung für die Entlastung privater Käufer durch die Bundesregierung noch nicht geschaffen wurden, gibt es auch legale Wege, finanziell klug vorzugehen und die Steuerlast zu minimieren. Vier Tipps, die Sie in jedem Fall kennen sollten sind:

1. Getrennter Kauf von Grundstück und Immobilie beim Hausbau: Wenn Sie einen Neubau in Erwägung ziehen, kann der getrennte Erwerb von Grundstück und Immobilie eine effektive Strategie sein. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist nämlich der Gesamtwert von Grundstück und Haus. Durch den getrennten Kauf können Sie also die Steuerlast reduzieren. Beachten Sie dabei, dass Verkäufer des Baugrundstücks und die Baufirma keine vertraglichen Beziehungen haben dürfen, und die Verträge unabhängig voneinander geschlossen werden müssen.
2. Eigenleistung: Eine weitere Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu senken, besteht darin, Eigenleistungen beim Bau zu erbringen. Denn Eigenleistungen reduzieren die Baukosten. Durch Arbeiten wie Abriss, Streichen oder Bodenverlegen lassen sich also nicht nur Kosten für Handwerker sparen, sondern auch die Grunderwerbsteuer verringern.
3. Ausweisung „mobiler Extras“ beim Grundstückskauf mit Bestand: Gegenstände wie Einbauküchen, Markisen, Kaminöfen und andere „mobile Extras“ können separat im Notarvertrag aufgeführt werden. Da die Grunderwerbsteuer nur das Grundstück und fest mit dem Gebäude verbundene Inventargegenstände berücksichtigt, können Sie durch die Ausweisung dieser Extras die Steuerlast weiter minimieren. Allerdings müssen Sie darauf achten, den Wert der Extras unter 15 Prozent des Gesamtkaufpreises zu halten, um mögliche Bedenken des Finanzamts zu vermeiden.
4. Kaufnebenkosten reduzieren durch Direktverkauf: Auch wenn dies nicht unmittelbar die Grunderwerbsteuer betrifft, sondern vielmehr die Nebenkosten, sollten Sie immer einen Grundstückskauf und -verkauf ohne Makler in Erwägung ziehen. Eine Studie des ifo Instituts zeigt nämlich, dass obwohl der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlen muss, es vor allem der Verkäufer ist, der die effektive Last der Steuer tragen muss. Das liegt ganz einfach daran, dass hohe Kaufnebenkosten zu einer Verringerung der Zahlungsbereitschaft der Käufer und damit zu einem niedrigeren Immobilienpreis für Verkäufer führen. Während die Grunderwerbsteuer ein fixer Kostenpunkt der Kaufnebenkosten darstellt, gilt dies nicht für die Maklerkosten. Auch diese müssen, ebenso wie die Grunderwerbsteuer, als Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanziert werden und mindern damit die Zahlungsbereitschaft von Käufern. Daher ist es ratsam, ein Grundstücks ohne Makler direkt an einen geeigneten Käufer zu veräußern, um die Kaufnebenkosten zu minimieren und einen höheren Immobilienpreis zu erzielen.

Die Grunderwerbsteuer gilt als die bedeutendste eigenständige Steuer für die Bundesländer und wird bei jedem Erwerb oder Teilkauf eines Grundstücks in Deutschland fällig. Die Zahlung erfolgt in Deutschland durch den Käufer des Grundstücks.

Bis zum Jahr 2006 lag der Steuersatz einheitlich bei 3,5%. Heute variiert er je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%, was einer Steigerung von 58% entspricht.

Die Grunderwerbsteuer steht seit geraumer Zeit in der Kritik. Der Ruf nach einer Reform wird insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Wohnungsmarktkrise deutlich lauter. Die Debatte gestaltet sich allerdings kontrovers, da die Grunderwerbsteuer einerseits direkte Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft und den Erwerb von Wohneigentum hat. Andererseits stellt sie für die Länder eine der Hauptfinanzierungsquellen für Infrastruktur- oder Bildungsprojekte dar. In Hamburg beispielsweise spült die Steuererhöhung zusätzlich rund 132 Millionen Euro pro Jahr in die Kassen, während die Steuersenkung in Thüringen voraussichtlich zu einem Einnahmeverlust von etwa 48 Millionen Euro jährlich führt.

Es ist aktuell außerdem nicht klar, ob eine Steuersenkung durch das Verbot von Share Deals die entstehenden Verluste ausgleichen könnte. Im Jahr 2016 schätzte das hessische Finanzministerium den bundesweiten Schaden durch Share Deals auf eine Milliarde Euro jährlich. Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer beliefen sich jedoch im gleichen Jahr auf mehr als das 12-Fache. Es ist zudem nicht bekannt, ob Finanzminister Lindner derzeit überhaupt an der Abschaffung von Share Deals arbeitet.

In jedem Fall bedarf es bei Änderungen der Grunderwerbsteuer einer mehrheitlichen Zustimmung der Bundesländer. Die Verhandlungen gestalten sich jedoch als kompliziert: Während Bayern beispielsweise eine Abschaffung befürworten würde, lehnt Baden-Württemberg jeglichen Verzicht bei der Grunderwerbsteuer ab. Andere Länder wiederum sind gespalten.