Kerngebiet
Was ist Kerngebiet?
Kerngebiete sind vor allem dafür gedacht, Handelsbetriebe sowie zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung und Kultur zu beherbergen. In diesen Gebieten sind verschiedene Arten von Bauvorhaben zulässig, darunter Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Einzelhandelsbetriebe, Gaststätten, Hotels, Vergnügungsstätten, sowie andere Gewerbebetriebe, die keine wesentlichen Störungen verursachen. Zudem können Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie Tankstellen in Verbindung mit Parkhäusern und Großgaragen errichtet werden. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter sind ebenfalls erlaubt, ebenso wie andere Wohnungen gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans.
Unter bestimmten Umständen können Ausnahmen gemacht werden, beispielsweise für Tankstellen, die nicht mit Parkhäusern oder Großgaragen verbunden sind, sowie für Wohnungen, die nicht für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen oder Betriebsinhaber und -leiter bestimmt sind.
Es besteht auch die Möglichkeit, in Teilen eines Kerngebiets besondere Regelungen festzulegen, wenn dies durch spezifische städtebauliche Gründe gerechtfertigt ist. Zum Beispiel könnten festgesetzt werden, dass oberhalb einer bestimmten Etage nur Wohnungen erlaubt sind oder dass ein bestimmter Anteil der Gebäudefläche für Wohnungen genutzt werden muss. Diese Regelungen gelten auch dann, wenn dadurch der Hauptzweck des Kerngebiets nicht mehr hauptsächlich der Unterbringung von Handelsbetrieben und zentralen Einrichtungen dient.
Welche Bauvorhaben grundstätzlich in Kerngebieten zulässig sind, ist im Paragraphen §7 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) nachzulesen.
Welchem Zweck dient „Kerngebiet“
Ein Beispiel für den Begriff „Kerngebiet“
Nehmen wir an, Sie besitzen ein Grundstück in der Stadtmitte von München. Ihr Grundstück liegt in einem Gebiet, das als Kerngebiet ausgewiesen ist. Das bedeutet, dass Ihr Grundstück in einem Bereich liegt, der das Zentrum der städtischen Funktionen bildet. Hier sind hohe Dichte und intensive Nutzung typisch.
Nun möchten Sie dieses Grundstück verkaufen. Ein potenzieller Käufer ist ein Investor, der vorhat, ein Geschäftsgebäude mit mehreren Stockwerken zu errichten. Da Ihr Grundstück im Kerngebiet liegt, ist es für diesen Zweck ideal geeignet. Denn im Kerngebiet sind in der Regel alle Arten von Wohn-, Geschäfts- und Dienstleistungsgebäuden zulässig.
Der Investor könnte also sein Geschäftsgebäude errichten und zudem auch Wohnungen im oberen Bereich des Gebäudes einplanen. Dies wäre in anderen Gebieten, wie beispielsweise einem allgemeinen Wohngebiet, nicht ohne weiteres möglich. Dort wären Geschäfte oder Dienstleistungsunternehmen nur eingeschränkt zulässig.
Dieses Beispiel zeigt also, dass die Ausweisung als Kerngebiet für Ihre Verkaufsverhandlungen durch die vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten besonders attraktiv sein kann.
Tipps zum Thema „Kerngebiet“
1. Identifizieren Sie die Nutzungsmöglichkeiten: Als Grundstückskäufer oder -verkäufer im Kerngebiet sollten Sie die spezifischen Nutzungsmöglichkeiten dieses Bereichs kennen. Es handelt sich oft um die höchste Bebauungsstufe, die eine Vielzahl von Nutzungen wie Wohnen, Geschäfte, Dienstleistungen, Gastronomie und kulturelle Einrichtungen erlaubt.
2. Betrachten Sie den Wert des Grundstücks: Grundstücke im Kerngebiet können aufgrund ihrer zentralen Lage und vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten einen höheren Wert haben.
3. Berücksichtigen Sie die städtischen Vorschriften: Da das Kerngebiet in der Regel dicht bebaut ist, unterliegt es oft strengen städtischen Vorschriften. Stellen Sie sicher, dass Sie diese Vorschriften verstehen und einhalten, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
Welche weiteren Baugebietsarten es neben dem Kerngebiet noch gibt, und welche Bauvorhaben dort zulässig sind, erfahren Sie in umserem kostenfreien Merkblatt zum Thema Bebauungsplan.