Das Donut-Dorf

16. Februar 2024

Aktualisiert am 15. März 2024

Inhaltsverzeichnis

Was ist der Donut-Effekt?
Wie kommt es zu Donut-Dörfern?
Warum sind Donut-Dörfer schlecht?
Wie können Donut-Dörfer vermieden werden?
Was haben Donut-Dörfer nun konkret mit Grundstücken zu tun?
Fazit zu Donut-Dörfern
Häufige Fragen zum Donut-Effekt

Was versteht man unter einem Donut-Dorf und warum sollten wir es vermeiden?

Ein Donut-Dorf. Was könnte das sein? Vielleicht ein Dorf, in dem die süße Leckerei eine fest verankerte Tradition ist oder eines, das die Form eines Donuts annimmt?

In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, was man unter dem sogenannten „Donut-Effekt“ und einem „Donut-Dorf“ versteht, und erklären, was das Ganze mit Grundstücken zu tun hat. Wir hoffen, dass dies nicht nur Ihren Appetit anregt, sondern vor allem auch Ihre Neugier weckt!

Der Donut-Effekt in Kürze

Über das Inhaltsverzeichnis oben können Sie zu den einzelnen Punkten springen, die Sie interessieren. Darüber hinaus finden Sie Im Abschnitt „Häufige Fragen zum Donut-Effekt“ eine kompakte Zusammenfassung wichtiger Informationen

Was ist der Donut-Effekt?

Der Donut-Effekt beschreibt eine städtebauliche Entwicklung, bei der das Zentrum eines Dorfes oder einer Stadt schrumpft, während die äußeren Bereiche, wie ein Donut um das Loch, expandieren. Dies führt zu einem paradoxen Bild: ein leeres Zentrum, umgeben von einer ausgedehnten Vorstadt.

Der Donut-Effekt tritt also dann ein, wenn Dörfer im Einzugsbereich prosperierender Städte durch neue Baugebiete erweitert werden, ohne dass dabei die Zentren in den Blick genommen werden. Während am Siedlungsrand auf der grünen Wiese Eigenheime, Einkaufszentren und Gewerbegebiete gebaut werden, drohen im Ortskern Funktionsverluste, Leerstand und der Verfall der vorhandenen Bausubstanz.

Ein Donut-Dorf birgt nicht nur vielfältige Herausforderungen für die Gewerbetreibenden in den Innenstädten oder Zentren der Ortschaften, sondern beeinträchtigt die Lebensqualität aller Anwohner vor Ort. Darüber hinaus gehen mit dem Donut-Effekt auch negative Konsequenzen für die Umwelt einher.

Wie kommt es zu Donut-Dörfern?

Repräsentative Umfragen, wie zum Beispiel eine im Auftrag der Bausparkasse BHW im letzten Jahr, zeigen immer wieder: Die beliebteste Wohnform bleibt für die meisten Deutschen das freistehende Einfamilienhaus.

Interessanterweise trifft dies auch besonders bei der eigentlich klimabewussten Generation Z, also den heute 18- bis 29-Jährigen, zu. Das zeigt eine eine Befragung der Wüstenrot Bausparkasse aus dem letzten Frühjahr. Und das obwohl diese Wohnform laut BHW-Chef Göbel „die mit Abstand teuerste und am wenigsten nachhaltige Variante“ ist.

Da Einfamilienhäuser in Städten jedoch nicht mehr verfügbar sind, geschweige denn bezahlbar, zieht es viele Menschen in ländlichere Gebiete, Vorstädte und Einzugsgebiete.

Eine aktuelle Studie des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung und der Wüstenrot Stiftung zeigt hier übrigens einen langfristigen Trend: Frederick Sixtus vom Berlin-Institut erklärt, dass ihre Auswertungen zeigen, dass sich im Vergleich zu vor 10 Jahren mehr Menschen dafür entscheiden, auf dem Land zu leben. Derzeit verzeichnen etwa zwei von drei Landgemeinden in Deutschland Wanderungsgewinne. Vor zehn Jahren traf dies nur auf etwa jede vierte Landgemeinde zu. Eine ähnliche Entwicklung ist auch bei den Kleinstädten zu beobachten.

Um den Traum des freistehenden Eigenheims zu realisieren, finden die meisten Deutschen es allerdings weitaus attraktiver und vor allem unkomplizierter, ein Haus auf der grünen Wiese zu bauen und dabei die Dienste eines Bauträgers in Anspruch zu nehmen. Anstatt sich mit einer alten Bausubstanz auseinandersetzen zu müssen und bei der Umsetzung möglicherweise eingeschränkt zu sein, besteht so die Möglichkeit, etwas Neues zu errichten, das voll und ganz den eigenen Vorstellungen entspricht.

Auffälligerweise kann auch diese Einstellung besonders bei jungen Menschen festgestellt werden, wie eine Forsa-Umfrage im Auftrag der BHW aus dem Jahr 2021 zeigt:

Obwohl 54 Prozent der unter 30-Jährigen der Meinung sind, dass die Sanierung eines älteren Hauses umweltfreundlicher ist, bevorzugt bei der freien Wahl zwischen Neu- und Altbau eine Mehrheit von 52 Prozent den Neubau. Trotz des starken Umweltbewusstseins dieser Gruppe bleibt der Neubau laut Henning Göbel, dem Vorstandsvorsitzenden der BHW Bausparkasse, aufgrund seiner Gestaltungsmöglichkeiten ein Ideal für viele Menschen.

Doch nicht nur für Eigenheimbauer ist es unkomplizierter, auf der grünen Wiese zu bauen. Auch auf Seiten der Verantwortlichen, der Kommunen und Bürgermeister, ist es einfacher, neue Baugebiete auszuweisen, anstatt sich um das systematische Anlegen eines langfristigen Flächenleerstandskatasters, die Durchsetzung von Baugeboten, oder den Aufbau von Fördermaßnahmen zur Bekämpfung des Leerstands im Orts- oder Stadtkern zu kümmern. Dass sich dies jedoch allemal lohnt, zeigt ein Blick auf die Kosten von Donut-Dörfern.

Warum sind Donut-Dörfer schlecht?

Die Problematik der Donut-Dörfer erstreckt sich über verschiedene Ebenen und hat weitreichende Auswirkungen. Angefangen von gesteigerten Infrastrukturkosten bis zu einem hohen Flächenverbrauch und sozialen Problemen beeinflussen Donut-Dörfer ihre Umgebung in unterschiedlicher Hinsicht:

Infrastrukturkosten für die Gemeinde (und Steuerzahler)

Mit einem Donut-Dorf geht in erster Linie einher, dass Neubaugebiete erschlossen werden müssen, für die Steuergelder verwendet werden. Ein Beispiel aus dem Kommunal Magazin:

Seit Jahren verfolgt Sebastian Hauck, der Bürgermeister der fränkischen Marktgemeinde Werneck, gemeinsam mit neun Nachbarkommunen, der „Interkommunalen Allianz Oberes Werntal“, das Ziel, die Ortsmitten um Schweinfurt zu stärken und dabei mit dem Grundsatz „Innen vor Außen“ Flächen zu sparen. Eine Studie im Auftrag der Ländlichen Entwicklung ergab dabei, dass durch die eingeleiteten Maßnahmen dieser Allianz über 10 Kilometer Straße, Kanalisation sowie neue Strom- und Wasserleitungen eingespart werden konnten, die bei der Erschließung neuer Baugebiete erforderlich gewesen wären.

Darüber hinaus führen Donut-Dörfer zu längeren Pendelstrecken und einem erhöhten Verkehrsaufkommen. Dies belastet wiederum die bestehende Infrastruktur, die in vielen Fällen verbessert oder erweitert werden muss.

Flächenverbrauch und Flächenversiegelung

Zudem tragen Donut-Dörfer erheblich zum Flächenverbrauch bei, weil sie immer größere Areale für neue Wohn- und Gewerbegebiete beanspruchen. Dieser Flächenverbrauch geht zu großen Teilen mit Flächenversiegelung einher, was bedeutet, dass natürliche Böden durch Asphalt, Beton oder Gebäude bedeckt werden. Die Versiegelung hat wiederum weitreichende negative Konsequenzen für Bewohner und Umwelt. Sie verhindert beispielsweise die Versickerung, was das Risiko für Hochwasser und Überschwemmungen erhöht.

Der Donut-Effekt steht also klar im Widerspruch zu einer nachhaltigen Flächennutzung und dem 30-ha-Ziel, das die Bundesregierung seit Jahren als Ziel ausruft. Konkret will sie den Flächenverbrauch bis 2030 aufgrund der schwerwiegenden Konsequenzen in ganz Deutschland auf unter 30-Hektar reduzieren.

Tatsächlich liegt unser täglicher Flächenverbrauch für Siedlungs- und Verkehrsflächen in Deutschland im Durchschnitt bei 55 Hektar, was etwa 77 Fußballfeldern entspricht. Obwohl sich diese Zahl langfristig verringert hat, zeigt der Indikatorwert laut Statistischem Bundesamt nun im zweiten Jahr in Folge einen Anstieg.

Übersicht Entwicklung der Siedlungs- und Verkehrsfläche in Deutschland 2023

Gemeinschaft und Lebensqualität

Letztlich geht es aber auch um soziale Effekte, die Donut-Dörfer auslösen.

Klaus Lütkefedder, Bürgermeister der Verbandsgemeinde Wallmerod, der sich ebenfalls aktiv gegen den Donut-Effekt in seiner Gemeinde engagiert, betont, dass in einem Donut-Dorf auch die Gemeinschaft zerfällt. In einem Interview äußerte er sich dazu folgendermaßen: „Wenn ich das Zentrum nicht entwickle, schwindet das Zusammengehörigkeitsgefühl. Dann finde ich keine Leute mehr für die Ehrenämter, und dann funktioniert der ganze Ort nicht mehr.“

Dies wird von Eva Eichenauer bestätigt, die als Mitautorin an der oben genannten Studie des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung beteiligt war. In der Studie wurde neben dem Wanderungsverhalten auch die unterschiedlichen Lebensverhältnisse in Stadt und Land analysiert. Eichenauer betont: „Insbesondere wenn Zugezogene, wie es oft der Fall ist, in Neubaugebiete außerhalb der Ortsmitte ziehen, gewinnt die nächste Nachbarschaft mitunter mehr Bedeutung als die eigentliche Dorfgemeinschaft.“ Dies führt eher zu einem „Dorf im Dorf“ und einem Nebeneinander anstelle eines Miteinanders.

Ein lebendiges Innenstadt- oder Gemeindezentrum ist oft das Herzstück einer Gemeinschaft und trägt wesentlich zur Lebensqualität der Bewohner bei. Daher führt die mangelnde Entwicklung der Dorf- oder Stadtzentren in Donut-Dörfern erheblich dazu, dass die soziale Interaktion und das Gemeinschaftsgefühl beeinträchtigt werden.

Sebastian Hauck – Bürgermeister von Werneck

liefert im Interview mit KOMMUNAL mit seiner Gemeinde und einer gegründeten Allianz ein Positivbeispiel für einen erfolgreichen Kampf gegen Leerstand im Inneren und Flächenverbrauch im Äußeren.

„Wir müssen aufpassen, dass wir keine Donut-Dörfer schaffen, sondern Krapfen-Dörfer bekommen. Sie müssen innen saftig sein und nicht ausgehöhlt. [..] Wir klatschen nicht unüberlegt große Baugebiete, sondern weisen bedarfsgerecht in kleinem Maßstab aus“.

Wie können Donut-Dörfer vermieden werden?

Um Donut-Dörfer zu vermeiden, bedarf es eines Maßnahmenmixes verschiedener Instrumente. Beispielsweise empfahl das IW Köln nach einer Studie bereits im Jahr 2017 Kommunen mit ausuferndem Neubau ein rigoroses Vorgehen: keine neuen Baugebiete ausweisen, Neubauten an den Abriss von Altbauten koppeln und die Ortskerne attraktiver gestalten. Diese Maßnahmen basieren immer auf dem Prinzip „Innen vor Außen“.

Förderung der Innenentwicklung

Die Förderung der Innenentwicklung steht bei der Vermeidung von Donut-Dörfern immer im Fokus. Hierzu zählt die Einführung von Anreizen für Bauherren und Investoren, um bestehende innerstädtische Flächen zu entwickeln, bevor neue Gebiete erschlossen werden. Beispielsweise steigert de Erleichterung von Baugenehmigungsverfahren für Projekte in bereits bebauten Gebieten die Attraktivität von Innenstadtentwicklung und beschleunigt den Prozess. Darüber hinaus gewähren manche Ortschaften Fördermittel in Höhe von mehreren Tausend Euro, die Käufern beim Erwerb eines Hauses oder dem Abriss eines Altbestands im Innenbereich zugutekommen.

Umnutzung von Baulücken

Eine weitere wichtige Maßnahme ist die Bebauung von Baulücken. Die Identifizierung und gezielte Bebauung dieser Lücken innerhalb bestehender Siedlungsgebiete kann durch ein Kataster und eine transparente Datenbanken erleichtert werden. Die Schaffung von Anreizen für Eigentümer von Baulücken, diese zu bebauen oder zur Verfügung zu stellen, trägt maßgeblich zur effektiven Nutzung der vorhandenen Flächen bei. Aus diesem Grund wird auf politischer Ebene beispielsweise oft die Vereinfachung von Baugeboten gefordert. Dadurch können Eigentümer zur Bebauung eines Grundstücks verpflichtet werden.

Nachverdichtung

Auch die gezielte Nachverdichtung spielt eine entscheidende Rolle. Durch die Festlegung klarer Richtlinien und Vorschriften für die Nachverdichtung von bestehenden Wohn- und Geschäftsgebieten sowie die Schaffung von Anreizen für die Umwandlung von ehemaligen Gewerbeflächen, oder einen erleichterten Anbau, Umbau oder Aufstockung von bestehenden Gebäuden werden die Möglichkeiten zur effizienten Raumnutzung erweitert.

Bürgerbeteiligung

Und letztlich sollte auch die Bürgerbeteiligung ein essentieller Bestandteil des Maßnahmenpakets sein. Die Einbindung der Bevölkerung in Entscheidungsprozesse bezüglich der Stadtentwicklung ist fundamental, sodass die Bedürfnisse und Anliegen aller Bürger gehört und berücksichtigt werden. Zudem könnten Bürgerinitiativen, die sich für nachhaltige Stadtentwicklung, den Schutz von Grünflächen oder auch lokale Kleingewerbetreibende einsetzen, aktiv unterstützt werden.

Durch alle diese Maßnahmen kann einem unkontrollierten Ausbreiten von Donut-Dörfern entgegengewirkt werden.

Was tut die Bundesregierung gegen Donut-Dörfer?

Die letzte Bundesregierung versuchte mit dem sogenannten Baulandmobilisierungsgesetz, weniger Bauland auf der grünen Wiese auszuweisen und stattdessen Leerstandsflächen zu „mobilisieren“ und zu nutzen. Gemeinden sollten beispielsweise erleichterte Vorkaufsrechte erhalten und einfacher Baugebote aussprechen können, um Grundstückseigentümer zur Bebauung zu bewegen – und notfalls sogar enteignen. Damals kommentierte der damalige Vizekanzler Olaf Scholz, dass Jurastudierende bisher lernten, dass Baugebote in der Praxis nie ausgesprochen würden und dieses Gesetz dies nun verändern werde. Tatsächlich hat das Baulandmobilisierungsgesetz diesbezüglich bis heute nichts bewegt.

Die jetzige Bauministerin Klara Geywitz betont immer wieder, dass sie Innenentwicklung gezielt fördern will. Beispielsweise setzt sie mit der Bundresregierung gerade ein Förderprogramm „Jung kauft Alt“ um, wodurch junge hinzuziehende Familien ermutigt werden sollen, alte Häuser zu übernehmen und zu sanieren.

Parallel dazu könnte jedoch auch genau der gegenteilige Effekt durch Maßnahmen und Gesetzesänderungen des sogenannten „Bauturbos“ bewirkt werden. Durch einen Zusatz im Baugesetzbuch (den sogenannten „§246e BauGB“) würde der Bau neuer Wohngebiete am Stadtrand in angespannten Wohnungsmärkten deutlich vereinfacht.

Ein breites Bündnis aus Architekten, Stadtplanern, Mieterbund, Gewerkschaften und Naturschützern spricht sich deshalb vehement gegen die Einführung dieses Zusatzes aus. Ein Beispiel hierfür ist die, wie die WELT berichtet, nahezu wortgleiche Kritik des BUND und des DGB, in der sie erklären, dass der Entwurf „kein Beitrag für bezahlbaren Wohnraum“ sei und mit der „Priorisierung der Außenentwicklung“ zum „Flächenfraß“ beitrage.

Dagegen halten einige Vertreter der Immobilien- und Bauwirtschaft, wie zum Beispiel der GdW (Verband der Wohnungsgesellschaften) oder der BFW (Hauptverband der Deutschen Bauindustrie, die Freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen), die davon überzeugt sind, dass es ohne großflächiges Ausweisen neuer Flächen nicht möglich sei, den Wohnraumbedarf zu decken.

Was haben Donut-Dörfer nun konkret mit
Grundstücken zu tun?

Das beantwortet Ottmar Edenhofer, Direktor des Potsdam Instituts für Klimafolgenforschung (PIK) in einem Interview mit der RND. Er sieht die steigenden Grundstückspreise als Haupttreiber der heiß gelaufenen Märkte in den Metropolen: „Sie führen dazu, dass Wohnen und der Erwerb von Wohneigentum innerstädtisch für viele nicht mehr leistbar sind – und damit führen sie zu Zersiedelung und Flächenverbrauch am Stadtrand.“

Daher ist er der festen Überzeugung, dass Boden weltweit eine Schlüsselfrage ist und fordert sogar „eine neue Debatte über die Nutzung des Bodens in Stadt und Land“.

Fazit zu Donut-Dörfern

Donut-Dörfer entstehen dann, wenn am Randbereich eines Dorfes oder einer Vorstadt kontinuierlich neue Baugebiete ausgewiesen und erschlossen werden, ohne dass das Zentrum gleichzeitig entwickelt wird. Leerstand und ein „Loch“ im Inneren sind die Folgen, welche sich negativ auf die Umwelt, das soziale Gemeinschaftsgefühl, die Infrastruktur sowie die Lebensqualität der Bewohner auswirken. Aus diesem Grund müssen verschiedene Instrumente eingesetzt werden, um die Entstehung des Donut-Effekts zu vermeiden.

Über allen Einzelmaßnahmen steht eine intelligente und langfristige Perspektive in der Stadt- und Gemeindeentwicklung, die dem Prinzip „Innen vor Außen“ folgt. Durch eine umsichtige und nachhaltige Planung, die auf der Nutzung vorhandener Ressourcen und der Vermeidung unnötiger Flächenversiegelung basiert, kann ein wesentlicher Beitrag zur Verhinderung von Donut-Dörfern geleistet werden. Dabei ist es wichtig, dass diese Maßnahmen in Zusammenarbeit mit verschiedenen Interessengruppen und auf allen politischen Ebenen koordiniert werden, um eine effektive und ausgewogene Entwicklung zu gewährleisten und die Interessen aller Bürger zu berücksichtigen. Maßnahmen wie das Baugebot stoßen verständlicherweise immer wieder auf großen Widerstand bei Grundstückseigentümern. Ebenso stellt der Verkauf von Grund und Boden bei einem derart niedrigen Zinsniveau nachvollziehbarerweise keine attraktive Option dar.

Dennoch zeigen Positivbeispiele, wie die Gemeinde Werneck, dass durch den gemeinsamen Dialog Lösungen gefunden werden können. Denn der Druck ist groß, und die Leidensgeschichte vieler Grundstückssuchender ist lang. Gegenseitiges Verständnis bewegte zum Beispiel in Werneck knapp 30% der Eigentümer dazu, ihre Grundstücke zu verkaufen. Insgesamt konnten durch die Maßnahmen der Allianz 50 Hektar an neuem Bauland erschlossen und 270 Leerstände in den Dörfern vermieden werden.

Indem wir uns bewusst mit Effekten wie dem Donut-Effekt auseinandersetzen und gemeinsam gezielte Maßnahmen ergreifen, können wir den Flächenverbrauch reduzieren, die Lebensqualität in unseren Gemeinschaften verbessern und dabei Ressourcen schützen. Wie am Beispiel der Donut-Dörfer ersichtlich ist, liegt es in jedem Fall an jedem von uns, die Weichen für eine zukünftige Entwicklung zu stellen, die sowohl den Bedürfnissen der Menschen als auch den Anforderungen unserer Umwelt gerecht wird.

Es geht letztlich also immer darum, einen Spagat zu schaffen: Die Stärkung der Ortszentren, die effiziente Nutzung von Flächen und die Gewinnung neuer Einwohner sind gleichermaßen von Bedeutung, um sicherzustellen, dass Gemeinden lebenswerte Orte sind und langfristig bleiben.

Catherina Hinz –
Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung

Studie vom 12.09.2023: Neu im Dorf – Wie der Zuzug das Landleben verändert

„Das wachsende Interesse am Landleben ist für die kleinen Gemeinden grundsätzlich eine gute Nachricht. Es bietet die Chance, viele demografische Herausforderungen ländlicher Regionen abzumildern. Junge Familien mit Kindern sorgen dafür, dass Schule und Kita erhalten bleiben und als Fachkräfte sind sie bei ländlichen Mittelständlern sehr begehrt. Der Zuzug stellt für kleine Gemeinden aber auch eine Herausforderung dar. Eine funktionierende Dorfgemeinschaft ist kein Selbstläufer.

Häufige Fragen zum
Donut-Effekt

Der Donut-Effekt bezieht sich auf eine städtebauliche Entwicklung, bei der am Rand eines Ortes neue Siedlungsgebiete erschlossen werden, während das Zentrum vernachlässigt wird. Dies führt zu Leerstand im Inneren und einem „Loch“ in der städtischen Struktur, während sich die Randbereiche ausdehnen und „prall“ gefüllt sind.

Donut-Dörfer entstehen dann, wenn Neubaugebiete am Stadtrand ausgewiesen werden, ohne dass das Zentrum gleichzeitig entwickelt wird.

Sie entstehen besonders oft in den Vorstädten florierender und großer Städte, aus denen Menschen ausweichen, weil das Wohnen dort nicht mehr bezahlbar.

Donut-Dörfer führen zu einem Ungleichgewicht in der Siedlungsstruktur mit negativen Auswirkungen auf Umwelt, soziales Gemeinschaftsgefühl und Lebensqualität. Sie gehen beispielsweise mit einem hohen Flächenverbrauch und -versiegelung einher, was das örtliche Hochwasserrisiko erhöht. Darüber hinaus entsteht in den Ortschaften eher ein Nebeneinander anstelle eines Miteinanders, wodurch die Gemeinschaften auseinanderfallen und die Ortskerne nicht mehr funktionieren.

Zum Schutz von Gemeinschaften, sozialem Zusammenhalt und nachhaltiger Entwicklung ist es daher wichtig, gegen ihre Entstehung vorzugehen.

Gegen Donut-Dörfer können verschiedene Maßnahmen ergriffen werden, darunter eine langfristig angelegte, intelligente Stadtplanung, den Aufbau von Flächenleerstandskatastern, die Nutzung vorhandener Ressourcen und Altbeständen, die Vermeidung unnötiger Ausweisung von Neubaugebieten, sowie eine koordinierte Entwicklung und Förderung des Zentrums durch Programme wie zum Beispiel „Jung kauft Alt“.

Experten sehen die hohen Grundstückspreise als Haupttreiber der heiß gelaufenen Immobilienmärkte in den Metropolen, die dazu führen dazu, dass Wohnen und der Erwerb von Wohneigentum innerstädtisch nicht mehr leistbar sind. Die Folge ist, dass Menschen in den ländlichen Raum ausweichen. Das führt zu Zersiedelung, Donut-Dörfern und Flächenverbrauch am Stadtrand.

Daher stellt Boden und die Nutzung des Bodens in Stadt und Land eine Schlüsselfrage dar.